記者|吳波

在蛋殼公寓、青客公寓相繼離場後，長租公寓運營商魔方生活選擇衝擊港交所上市。

港交所資料顯示，9月26日晚間，魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱魔方生活）提交上市申請書。

走過“蠻荒”時代，長租公寓在亂象中不斷優化盤整，行業進入新的調整期。但當前港股正值調整週期，房企市值總體下滑，物業管估值也大幅回調。

連萬達商管、萬物雲這類房地產行業明星企業IPO都低於預期，微利的魔方生活選擇在此時衝擊資本之路，最終能否成功依然存在不確定性。

上半年賺41萬元

魔方生活雖不是第一家上市的長租公寓運營商，但卻是國內最早佈局集中式長租公寓賽道的運營商。

在經歷了長租公寓風口、行業調整及疫情衝擊後，魔方生活在不斷洗牌中成爲當下最大的獨立集中式長租公寓運營商。

招股書顯示，魔方生活2009年起家南京，2013年開始攻進一線城市，先後進入上海、廣州、北京和深圳。截至2022年6月30日，魔方生活共有7.62萬套在營公寓，分佈在全國26座城市。

根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。

在這7.62萬套在營公寓中，直營模式的公寓數量達到5.01萬間，加盟管理和第三方託管模式的公寓數量爲2.61萬間。

所謂直營模式，即魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對租賃物業進行管理和運營；加盟管理和第三方託管模式，則是魔方生活以自有品牌或相關委託方的品牌管理和運營加盟公寓。

截至目前，魔方生活切入的是白領公寓及藍領公寓。白領公寓品牌包括魔方公寓、魔爾公寓和V客青年公寓。藍領公寓主要以9號樓公寓品牌經營，也包括築夢居和輝展閣。

招股書顯示，魔方生活2019年、2020年及2021年的收入分別是9.47億元、9.49億元和14.71億元；2022年上半年收入爲8.5億元。

在上述四個時間維度上，魔方生活的淨利分別是6360萬元、-2.3億元、2.95億元和41萬元。

相比此前蛋殼公寓和青客公寓，魔方生活經營還算穩健。根據財報，蛋殼公寓2017年、2018年、2019年淨虧損分別爲2.72億元、13.70億元、34.37億元。青客公寓2017年、2018年、2019年、2020年淨虧損分別是2.45億元、4.99億元、4.98億元、15.34億元。

但與蛋殼公寓和青客公寓一樣，魔方生活作爲長租公寓運營商，也被稱作“二房東”，其收入主要來源是租客支付的租金與支付給房東的租金之間價差，即租金差。裝修、租金貸也曾是他們的收入來源之一。

在長租公寓行業發展的早期，這三種收入方式都曾引發了令房東和租客利益受損事件。

2017年，魔方公寓曾發行過長租行業首單資產證券化（ABS）產品，發行總額3.5億元，但底層資產是預期租金收入和租金貸。

根據招股書顯示，魔方生活的收入中還包含其他利息收入，即通過放貸賺取的利息。2019年，這一收入爲2215萬元，2021年爲2405萬元。

負債15億元

長租公寓是一門用時間換利潤的生意，背後邏輯建立在用前期一次性投入置換未來的租金收入上。

而相比輕資產，重資產方式運營能給長租公寓運營商帶來更豐厚的收益，但同時也裹挾着一定的風險，尤其是在規模快速擴張期。這主要源於直營模式的長租公寓需要長週期墊資，對資金有更高的要求。

招股書顯示，魔方生活的流動負債淨額由2020的13.41億元增加12.4%至2021的15.06億元。

其主要原因是隨着公司進一步擴大公寓租賃業務，租賃負債的即期部分有所增長；及其他應付款項及應計費用隨着業務擴張而增加。

截至2022年6月30日，魔方生活流動負債淨額仍高達15.43億元。

根據招股書，魔方生活在IPO前共進行過4輪融資，累計融資額共計近6.5億美元。2013年，魔方生活獲得6000萬美元的融資，2015年獲1.4億美元融資，2016年獲3億美元融資，2019年獲1.5億元美元融資，背後資本方包括中航信託、美國華平集團、加拿大領先的機構基金管理公司CDPQ 。

招股書還顯示，魔方生活2019年、2020年、2021年及2022上半年融資活動所得現金淨額分別爲-2.68億元、-2.7億元、2416.7萬元及-4.98億元。

截至今年上半年，魔方生活的現金及銀行結餘爲6.1億元。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉表示，魔方公寓之所以能夠在當前階段謀求IPO，說明資本市場對長租公寓行業仍是長期看好的。

而資本市場對於長租公寓的看好，基本都指向未來發展潛力。

魔方生活也在招股書中提到，根據弗若斯特沙利文資料，中國租賃公寓行業市場規模在2021年底已大幅增長至1.8萬億元，預計到2026年底將進一步擴大到2.7萬億元，複合年增長率爲8.4%。

同時，預計集中式長租公寓市場將更迅速地增長，從2021年的449億元增加至2026年的1252億元，複合年增長率爲22.8%。

但魔方生活想要成爲長租公寓行業發展潛力下的受益者，不得不先解決眼下的資金問題。