作爲今年最火的產品，公募REITs又有新消息。27日晚間，滬深交易所分別了披露紅土鹽田港REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯REIT等5只公募REITs擬新購入基礎設施項目的公告。

這是繼5月31日滬深交易所發佈《新購入基礎設施項目（試行）》文件後，首批選擇擴募的REIT項目。

今年5月31日， 在證監會的指導下，滬深兩市證券交易所制定發佈了《新購入基礎設施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產，加大REITs市場建設力度，着力推動多層次資本市場高質量發展。

這5只REIT項目的底層資產項目分屬於產業園區、倉儲物流、生態環保等不同的行業。

具體來看，紅土鹽田港REIT擬購入深圳世紀物流園項目 ，博時蛇口產園REIT擬購入招商局光明科技園科技企業加速器二期項目的部分基礎設施（即光明項目），華安張江光大REIT擬新認購第2期資產支持專項計劃的全部資產支持證券並最終投資於張潤大廈項目，富國首創水務REIT則擬購入山西長治PPP項目，中金普洛斯REIT則擬認購青島、重慶、江門3個倉儲物流園項目。

上述產品擬申請擴募並新購入基礎設施項目，計劃採用定向擴募方式，向不超過35名特定對象發售。具體尚需發改委申報推薦、證監會准予變更註冊、深交所審覈通過相關申請、並經基金份額持有人大會決議通過後方可實施。

此次公募REIT項目進行擴募，會對產品有何影響？

博時基金表示，此次擴募籌集到的資金，將更好地服務於產業園的發展。這筆資金將用於再建設，構築‘資金-資本-資產-資金’的投退閉環，實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，構建具有國際影響力的新興產業集羣。

從貸款投資的角度來看，本次擴募還將償還首次發行的併購貸款。若提前償還全部併購貸款，並解除基礎設施基金項下的權利限制，將有利於維護並提高基金份額持有人的利益。

“判斷公募REIT擴募後的影響，主要是要甄別優質的項目、判斷投資價值。從基本面來看，產業園項目應該更加關注是否具有高質量的運營能力，可以參考出租率、租金、未來租金年複合增速等指標；從估值角度看，可以參考資本化率指標。” 華寶證券表示。

中信建投證券在研報中表示，目前來看，各家公募REITs仍然面臨供不應求的局面，未來隨着更多公募REITs產品的發行和存量產品的擴募，以及投資者逐漸成熟，長期這類資產還是要回歸底層資產的收益和預期增值的價值，“資產荒”情況得到好轉後，這一市場也會逐漸降溫，迴歸項目本身的投資價值區間。

博時基金表示，從海外經驗看，擴募是REITs產品的核心特徵，也是我國公募REITs能夠健康長遠發展的重要助力。經過近兩年的試點，我國已有近20只公募成立，相關發行、上市機制逐漸成熟穩定，已經具備啓動擴募機制的條件。此外，當前已上市項目存量規模較小，且流通盤比例不高，容易造成二級市場價格的波動，需要通過擴募爲二級市場注入新的活力。