原標題：守護“糧倉”，中海攻城略地

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

147億元、三宗地。在北京第三輪集中供地中，中海地產憑藉膽略和實力，再一次捍衛了它在北京的市場地位。

北京是中海地產當下最爲倚重的城市之一。

過去這幾年，中海地產在其他一線城市及強二線城市雖不斷擴張，但由於過往的土地儲備薄弱、市場競爭激烈以及城市更新週期長等客觀原因，雖中海地產穩步前進，卻仍難以更進一步。

而在北京，中海地產已經連續三年坐穩北京銷售額的頭把交椅，今年很有可能仍還是它。這樣一個每年能爲之貢獻過200億銷售額的重要糧倉，中海必不想失守。今年北京三輪集中供地之後，中海的拿地總額是286億元，位列前茅。

北京以外，中海地產也在伺機而動。在競爭對手已經逐漸退後的當下，“坐四進一”，已經不是中海的終極目標了。

北京的偏愛

北京的第三輪集中供地，中海地產是志在必得的。

據21世紀經濟報道記者瞭解，在北京第三輪集中供地推出的18宗土地中，中海獨立報名參與了7宗地塊的競買，並最終拿下3宗地塊，其中兩宗位於海淀區西北旺，另外一宗是位於豐臺區大紅門街道的棚改項目。

三宗地塊區位條件不錯，中海也爲此斥下重金，總價約爲147億元。

中海所拿下的西北旺兩宗地競爭相對激烈。它的競爭對手包括華潤置地聯合體、保利發展聯合體，此外還有首開、建發和綠城等國企央企同行。兩宗地塊最終均觸及最高限制地價進入競面積環節，其中一宗地塊最終還是通過搖號奪得，中海的運氣與實力，可見一斑。

中海地產在北京如此不遺餘力地拼殺，與它對區域佈局以及利潤回報的考量分不開關係。

作爲房地產行業常年的“利潤王”，中海地產對投資回報率的要求甚高，北京本輪集中供地爲房企留出了一定的利潤空間，這是不可忽略的原因。

北京鏈家研究院分析師嶽微分析認爲，在銷售指導價無大幅提升前提下，北京本輪供地的土地樓面價與配建要求有所降低，開發企業房地價差有所擴大，有利於開發企業確保合理利潤空間，此外18宗地塊未設置競政府持有產權份額環節。

除此以外，作爲中海地產最重要的糧倉之一，北京也是它不能失去的陣地。

根據克而瑞統計的數據，2019年-2021年中海地產均是北京銷售額最高的房企。今年前8個月，中海地產在北京的權益銷售額爲39.59億元，暫列第一，緊隨其後的北京城投以及華潤置地，權益銷售額均在17億元上下，與中海地產尚有距離。

中海地產方面在北京第三輪集中供地結束後也表示，去年以來中海聚焦強一、二線城市，北京市場表現不錯，是公司繼續拿地的原因。

實際上，儘管近幾年房地產市場對產品與服務的看重超過以往，但高週轉仍然是資金成本低的房企在公開市場上致勝的法寶之一。回溯中海地產在北京這幾年的發展，它或許是將高週轉做到最極致的企業之一。

根據《北京日報》之前報道，北京今年第一批集中供地中的中海匯智裏項目，其從拿地到獲批預售僅用時45天，再次刷新了北京的最快紀錄。

除此以外，在北京今年第二輪集中供地中，中海、首開競得的順義一宗地塊，拿地108天后即開盤，同樣是飛快的速度。

這樣的營商環境以及市場空間，得到中海這家對成本管控極致的房企偏愛，並不出乎意料。

高光的背影

房地產行業當前的共識是，當房地產市場挺過這一輪小週期，行業的集中度將再一次向成本、融資優勢強的房企集聚，保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口和萬科等，將會是笑到最後的種子選手。

與其他幾家相比，中海地產雖然對多元化佈局有明確的投入和回報，但中短期而言，它的規模優勢不甚凸顯，也難以有特色化的運營業務跑到數一數二之位。它是均衡的優等生，在可見的未來之中，也仍然是一家以成本管控見長的房企。

中海地產最不想失去的，或許就是利潤王之位了。

坦率而言，中海地產財務指標和管理水平在行業之中難找到與之匹敵者，但其餘的競爭對手，不可忽視。

假若中海未來不能夠在它所深耕的城市建立起來領先的優勢，假以時日，保利、萬科能夠或許能夠憑藉規模優勢一舉超越它奪得利潤王之位；而華潤置地在商業領域的領先地位不斷加強，加之住宅開發仍保持較大力度，也能夠成爲利潤王的有力競爭者。

中海地產不想失去血性。今年市場環境承壓之時，中海地產在土地市場審慎的同時，也保持一定的投資力度和廣度。

根據中指院統計的數據，今年前8個月， TOP100企業拿地規模同比下降53.3%，從拿地權益金額來看，華潤置地、保利發展、中海地產位居前三，中海地產的權益拿地金額爲468億元。

在今年中期業績會上，中海董事會主席顏建國也提到，中海未來的擴張策略，一是抓住土地市場競爭強度降低的機遇，持續投入資源，進一步強化在主流城市的競爭優勢，提升市場份額；二是抓住行業洗牌的機遇，捕捉同業併購的機遇。

坦率而言，中海地產今年在收併購市場相較過去明顯進取。今年以來，中海在廣州、上海、成都等城市併購了相關項目的股權，投入超過100億元。

這些項目之中，不少是中海地產從合作方手中收購的股權，中海地產對於複雜度高的項目，依然存在解決問題能力相對欠缺的困擾。

可供對比的例子是，今年上半年，中海地產將建國東路的城市更新項目分拆爲兩部分，分拆之後，中海地產僅留下2宗地塊的操盤權，另外3宗地塊則僅餘留少數股權。

彼時在公告中，中海方面稱，該項目實施週期較長，因後續房屋徵收、地方政府行業政策調整、房地產市場情況等變化產生的風險可能會影響本項目的預期收益。

雖然在商言商是再正常不過的行爲，但中長期而言，中海重倉的城市或許由城市更新轉化而來的地塊會更加常見，這塊短板，中海不得不補齊。

房地產行業邁入新的發展階段，對房企的要求不僅止於精細化運營和管控，多元多重能力的構建也同樣重要，華潤置地、萬科的轉身多少印證了這一點。以此爲標尺，中海地產這位優等生，是時候衝出舒適區了。