深圳2022年第三批集中供地收官。

9月28日下午,深圳第三批集中供地結果出爐,推出的7宗地塊中,一宗光明地塊由於無人報名而流拍,4宗底價成交,2宗達到最高限價成交,總土拍金額達到106.38億元,總成交建築面積達110.65萬平方米。

從拿地房企來看,此次土拍繼續延續了央企、國企包攬的局面,深圳地鐵以底價拿下坪山區三宗地塊,總拿地金額達60.38億元,是本次土拍中拿地宗數以及拿地金額最高的企業。

招商蛇口以15億元底價拿下龍華一宗地塊,華潤置地以最高限價27.5億元+競配建1600平米保障住房拿下寶安地塊,東方資產旗下深圳市坂騰發展有限公司以3.47億元最高限價+競配建1.56萬平方米保障性住房最高限制面積拿下龍華一地塊。

中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫對界面新聞表示,因爲限制條件比較多,加上當前市場行情,參與競投還是以國央企爲主,一方面是支撐房地產市場,另一方面是對保障性租賃住房建設的支持,在進行商業行爲的同時,更多的履行社會責任。

近些年深圳地鐵加大了拿地規模,去年11月深圳第三批集中供地中,深圳地鐵也以178.51億元總價拿下5宗地塊。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,深圳地鐵拿地增加,一方面與地塊有關,此次有地塊是上蓋綜合開發。同時,近期廣州地鐵、杭州地鐵等都有大規模拿地的案例。

他進一步表示,地鐵集團越來越成爲地方土地市場的生力軍。一方面,區域綜合開發越來越成爲土地出讓的重點;另一方面,熱點城市地鐵進入大規模開發階段,房地產給地鐵建設輸血,已經成爲地鐵開發的主要支撐;再次,國企或政府平臺中,地鐵的實力相對雄厚,生地拿下,地鐵開通後賣房子,溢價比較高。

深圳第三批集中供地掛牌的7宗地塊未有南山、福田等核心區域,包括寶安1宗、龍華2宗、光明1宗地、坪山3宗地,總土地面積49.51萬平方米,總建築面積122.10萬平方米,掛牌起始價合計117.97億元。

從供地數量來看,此次土拍延續了多批次供地,每一批供地數量減少的原則。李宇嘉表示,此次土拍延續了今年以來“多批供應、小步快跑”的供地原則,與當前開發商整體拿地信心較弱,減少供地數量以提振市場信心有關。

儘管樓市仍未復甦,但深圳此番土拍仍然延續了此前嚴格的土拍規則,堅持房地聯動,明確普通商品住房的最高銷售限價,繼續沿用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓,初始建設公共住房、競價達到地價最高溢價後競建設保障性租賃住房。

不過與前兩批次相比,初始建設的公共住房類型除了保障性租賃住房、公共租賃住房外,還增加了安居型商品房。

李宇嘉表示,無償移交政府的公共租賃住房和企業自持的保障性租賃住房佔比在20%-30%之間。既滿足了二次房改要求的公共住房規模,又適當調整這一比例,再加上達到保租房自持高限後搖號,以及增加安居房這個公共住房品種的規模,這些都是給開發商讓利。

爲提升房企的拿地熱情,深圳還調高了部分地塊的最高銷售限價,以擴大房企的盈利空間。

具體來看,銷售限價上調幅度最大的是光明馬田A629-1340宗地,該地塊位於六號線薯田埔站附近,限價4.72萬/平方米,比去年同片區地塊的最高限價上漲了約5000元/平方米。儘管如此,謹慎拿地的房企還是不爲此買單。

上調最高銷售限價的還有兩宗位於坪山坑梓街道的地塊,均比去年同區域出讓的地塊上漲1100元/平方米,最高銷售均價達3.53萬元/平方米;寶安福海地塊比去年限價上漲2250元/平方米,最高銷售均價達到約4.8萬元/平方米。

寶安福海地塊的總建築面積約爲13萬平方米,掛牌起始價約爲24億元,需初始建設無償移交政府的公共租賃住房建築面積達到1.14萬平方米。

若以華潤置地最終的27.5億元+競配建1600平米保障住房拿地成本計算,該地塊可售樓面價約爲2.35萬元/平方米,參照4.8萬元/平方米的最高銷售均價,還是具有可觀的盈利空間。

本次土拍中,競爭最爲激烈的當屬龍華A922-0824宗地,共有9家房企參與競拍,最終由深圳市坂騰發展有限公司搖得。

該地塊體量不大,總建築面積只有約5.5萬平方米,且住宅部分擬建設成爲安居型商品房,平均銷售價格不高於2.68萬元/平方米。

處於同一片區的龍華福城A922-0823地塊的銷售限價則達到爲5.36萬元/平方米,爲本次土拍最高限價地塊。該地塊總建築面積約爲9.5萬平方米,起拍價約爲15億元,最終由招商蛇口以底價拿下 。

李宇嘉指出,深圳土地的公共屬性越來越強,這是從高位迴歸理性,也是房地產迴歸公共服務融資,與區域開發、軌道開發協同發展的表現,更是地產和實體經濟良性循環的表現。

土地市場迴歸理性,並通過限定房價,引導預期,爲後續房價穩定奠定基礎。深圳出讓土地時就限定了未來房價的水平,具有價格錨定效應,引導市場價格向錨定價格靠攏。

責任編輯:劉萬里 SF014

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