[ 今年上半年，萬物雲營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，佔比56.3%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，佔比 35.6%；AIoT及 BPaaS解決方案服務收入11.6 億元，佔比 8.1%。很明顯，萬物雲主要的收入仍來源於傳統的物業服務，其科技的屬性還有較大發展空間。 ]

　　[ 從股權結構來看，萬科擁有6億股萬物雲股份，佔比57.12%。 ]

隨着萬物雲上市，港股物企公司的市值排名將出現變化。

9月28日，萬科集團拆分的物業板塊——萬物雲（02602.HK）公告全球發售價及發售結果，IPO定價爲49.35港元/股，將於9月29日9時在港交所開始買賣。

在港股市場信心不足，物業股估值回落的當下，萬物雲的估值也受影響。若全球發售按最終發售價格進行，其市值將達575.98億港元，不及此前市場對其的千億估值，儘管如此，萬物雲仍然坐上港股物業第二的寶座。

香港公開發售認購不足

萬物雲計劃全球發售的股份數目爲1.17億股，佔万物雲總髮行股本的10%。其中，中國香港發售股份數目爲0.12億股，國際發售1.05億股。

從認購結果來看，萬物雲香港公開發售認購不足。共接獲4681份有效申請，認購953.13萬股香港發售股份，相當於香港可供認購股份總數1167.14萬股的80%；萬物雲國際發售的情況稍好，獲得超額認購，約爲1.05億股H股的3.3倍以上。由於香港公開發售認購不足，萬物雲未認購的香港發售股份已重新分配至國際發售，國際發售項下發售股份最終數目爲1.07億股H股。

中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，在當前港股市場情況不好、市場信心普遍缺乏且物業股整體走低的情況下，萬物雲香港公開發售認購不足是合乎邏輯的，而這也是萬物雲此次僅公開發售10%這一較低的新股比例的重要原因。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，儘管萬物雲作爲物業股中的優質標的，但是當前上市並不是一個良好時機，其獲得的估值也不是很高，肯爲其埋單的投資者也大打折扣。國際發售獲得3.3倍的超額認購，相較於今年的其他物企表現已經不錯，但是若是在前兩年物管行業風口期時，或許能獲得更高的認購倍數。

數據顯示，2022年前八個月，在港股IPO的42家上市公司共募資562.13億，較2021年同期的2714.08億減少79.29%。相比2020年、2021年的物業上市熱潮，如今，物業行業的估值已經逐漸回落，恒生物業服務及管理指數已經從2021年的10000點下跌至當前的2600點左右。

柏文喜認爲，對萬物雲來說當前可能並非最佳的發行窗口期，不過在房地產市場回暖不確定性較大的情況下，萬物雲能夠上市，無論是對萬物雲還是對於萬科而言，都是利大於弊的，“此時的企業估值顯然已經不是那麼重要了”。

對於萬物雲的估值問題，萬科管理層對外一直都保持着較爲理性的態度。今年8月的中期業績會上，萬科董事會主席鬱亮表示，萬科分拆萬物雲上市不是賣豬仔，叫個好價錢就把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發展空間。

市值第二

儘管萬物雲市值不及千億預期，但從當前的市場情況來看，作爲物企龍頭，其仍然有可圈可點之處。

按照49.35港元/股的定價，扣除其全球發售應付的承銷佣金及其他開支後，萬物雲將收取的全球發售所得款項淨額約56億港元。從今年在港交所上市的公司募資情況來看，萬物雲的募資額僅次於中國中免（162.36億港元）、天齊鋰業（134.58億港元），位列第三。

從目前港股物業股的市值來看，截至9月27日收盤，華潤萬象生活（01209.HK）以約726億港元的市值位列第一，碧桂園服務（06098． HK）以472億港元排第二，若萬物雲成功上市，將佔據市值第二名的位置。

萬物雲此次IPO引入了實力強勁的基石投資者，包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元。

淡馬錫是新加坡國家主權基金，瑞銀資管是最早進入中國的外資投資者之一，中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金爲我國的主權基金，潤暉投資、HHLR基金及YHG投資，均爲華潤萬象生活IPO的基石投資人，Athos資本近年來主要投資醫療生物企業。

基石投資者主要指一流的機構投資者、大型企業集團以及知名富豪或其所屬企業，是擬上市公司在正式招股前鎖定的購買者。通常情況下，基石投資者購買的股票上市後會鎖定3到6個月，在此期間，基石投資者持有的股份無法拋售，其引進也是對擬上市公司基本面和發展前景的肯定。

陳霄表示，雖然萬物雲選擇當前上市的時間節點並不算好，但是物管行業仍是一個長跑賽道，作爲龍頭物企，其估值空間可期。

近20億助力“萬物雲街道”模式

從股權結構來看，萬科（02200.HK，000002.SZ）擁有6億股萬物雲股份，佔比57.12%，萬科各全資附屬公司萬頃、萬斛、萬馬爭先、盈達投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源共擁有0.61億股萬物雲股份，佔比5.77%，因此，萬科及其全資公司共擁有萬物雲62.89%的股權，是萬物雲的控股股東集團。

萬物雲的主要業務包括社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT （人工智能網絡）及 BPaaS （業務流程即服務）解決方案服務三大板塊。

2019年~2021年，萬物雲的收入分別爲139.27億元、181.45億元、237.05億元，年內利潤分別爲10.4億元、15.19億元、17.14億元。

今年上半年，萬物雲營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，佔比56.3%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，佔比 35.6%；AIoT及 BPaaS解決方案服務收入11.6 億元，佔比 8.1%。很明顯，萬物雲主要的收入仍來源於傳統的物業服務，其科技的屬性還有較大發展空間。

公告顯示，萬物雲募集的56億元中，19.58億港元將用於推進“萬物雲街道”模式；13.99億港元用於萬物雲AIoT及BPaaS解決方案的開發；11.19億港元用於收購三至五家增值服務提供商，以及萬物雲行業上下游供應鏈服務提供商的大多數權益，來孵化萬物雲生態系統。

柏文喜表示，萬物雲上市，將會有助於優化物業板塊的整體質量，提升板塊信心，同時也會促進板塊分化和加劇行業競爭，乃至推動行業集中度的加速提升。