原標題：物流地產四項ESG措施被認爲“最重要”，實現降本增效需克服短期成本上升

來源：華夏時報

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

目前ESG理念和踐行在中國物流地產中逐步得到推進，併成爲行業實現降本增效、可持續發展的制勝關鍵。

9月27日，仲量聯行聯合安博、龍地、萬緯和LOGOS共同發佈報告指出，物流地產所推行的ESG相關措施，能夠降低融資成本，獲取更多融資手段和渠道，在高標倉的運營成本方面降低折現率和報酬率。

對於目前物流地產的ESG相關措施，報告顯示，超過半數的受訪者都認爲，自動化倉庫、數字月臺、遠程信息處理系統、智能閘道技術最爲重要。

物流地產降本增效障礙重重

自2020年以來，隨着電商行業的持續發展，製造業的穩步增長，以及疫情背景下醫藥醫療、生鮮冷鏈等行業的進展，中國物流地產受到了越來越多投資人的青睞，投資交易市場競爭加劇，在一定程度推高了物流資產成交價格，資本化率穩中有降。

但不斷被擠壓的資本化率，也意味着更小的利潤空間和更長的投資回收期，對於計劃入市的投資人而言，物流地產運營管理的重要性日益凸顯，低碳運營、實現降本增效，將成爲物流地產新的增長點。

《華夏時報》記者從仲量聯行方面獲悉，在物流地產的運營中，高昂的能源費用一直是租戶面臨的一大難題，也是業主方無法實現降本增效的一大障礙。爲了降低能源費用，各類市場參與者做出了努力，主要從倉庫的建設入手，主流的踐行措施包括屋頂光伏、儲能系統、水循環利用、智能電錶等。

2022年上半年，仲量聯行臻量資產管理平臺聯合安博、龍地（黑石設立的多元資產管理平臺）、萬緯、LOGOS對物流地產租戶進行了ESG觀念及實踐調研。主要受訪對象爲第三方物流、電商、消費品等行業的高標倉租戶，共回收了210份問卷，最終形成《綠色倉儲，共贏未來-ESG對中國物流地產的影響》白皮書。

調研發現，租戶正在積極提供ESG相關培訓，且接收ESG信息的渠道多元，然而仍有20%-30%的租戶表示從來未收到過任何ESG資訊，且大多數租戶認爲推行環保措施能夠給公司運營帶來長期利益，但在實行初期主要面臨租金成本提高、相關人員和培訓的缺乏，以及資金方面的壓力。

對於目前物流地產的ESG相關措施，超過半數的受訪者都認爲，自動化倉庫、數字月臺、遠程信息處理系統、智能閘道技術最爲重要；而租戶爲ESG措施支付倉庫租金溢價的意願在中上水平，如果用1-10分來衡量的話，在6.5分水平。

“租戶對ESG相關措施在物流地產中的重要性有較深刻的認識，尤其重視可持續發展、節能減排等各項措施，但目前租戶對於ESG相關的實踐行動仍舊滯後於意識的提升。同時，對於ESG相關措施所帶來的短期成本提升也成爲了租戶現階段最關心的問題。”仲量聯行方面向《華夏時報》記者強調。

ESG助力地產投融資

《華夏時報》記者獲悉，近年來，PRI（責任投資倡議）及NZAM（淨零資產管理者倡議）等可持續發展和負責任投資相關倡議的提出，對投資人的投資策略和標的選擇形成了約束。近年來，各大投資機構紛紛加入負責任投資（或ESG投資）行列，表明其踐行ESG的決心，也從融資層面對企業提出了ESG相關要求。

ESG相關措施能夠降低融資成本，獲取更多融資手段和渠道，在高標倉的運營成本方面降低折現率和報酬率。

從風險角度而言，具有ESG相關措施的高標倉，折現率會相對較低，從而增加投資方退出時的資產回報率。雖然目前市場上尚未有綠色的高標倉資產證券化產品，但是從最近發行的“碳中和”證券化產品看，融資票面利率低60個基點。

仲量聯行方面告訴《華夏時報》記者，不僅僅是債券，其他金融產品也正在爲ESG開通“綠色通道”，基於對政策全面的理解和應用，綠色倉儲的開發建設和運營能夠很大程度上幫助企業獲得更優惠的融資或優先融資資格。

據公開資料，近年來，伴隨着市場規模的不斷擴張，我國交通運輸和倉儲的需求不斷上升。2021年，社會物流總費用達到16.7萬億元，佔GDP的比例爲14.6%。但與發達經濟體相比，我國現階段物流總費用佔GDP比重依然偏高，例如，美國社會物流總費用佔GDP比重約爲8%左右。“可見我國物流地產降本增效空間較大，綠色物流前景廣闊，物流倉儲業是實現低碳經濟的重要推動行業。”仲量聯行方面表示。

另一方面，目前全國共有物流相關法人單位約40萬家，從業人員超過5000萬人。通過良好的公司治理和員工福祉提升，物流行業在促進就業、全民生活水平提升方面將起到重要作用。而儘早採取ESG措施來應對氣候風險及向低碳經濟轉型的過程中帶來的政策變化、技術變革等問題，將是所有市場參與者在下一個十年制勝的關鍵。

仲量聯行中國區評估諮詢服務部執行董事熊建平表示：“ 在ESG原則指導下，投資人或是融資方對物流地產產生的新要求，將會推動物流倉儲行業鏈條的各個環節向ESG的方向發生轉變。投資端、融資端、開發商、持有方、運營方、租賃方等需要聯動起來，將ESG的理念貫穿於物流倉儲地產的開發設計、建造、運營、退出等各個環節。ESG理念將會切實塑造物流倉儲產業鏈和供鏈的發展方向。”