原標題：江蘇房地產經濟路在何方？

劉奇洪/文 

江蘇房地產業發展特點

江蘇的房地產業，就投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額等關鍵指標而言，與江蘇省的經濟總量一樣，長期居於全國前兩名位置。

在新冠肺炎疫情發生前的2019年，江蘇房地產開發投資額12009.3億元，僅次於廣東的15852.2億元，排名第二；江蘇商品房銷售面積13973萬平方米，僅次於河南的14278萬平方米，排名第二；江蘇商品房銷售額16259.6億元，僅次於廣東的19748.2億元，排名第二。

儘管江蘇房地產業體量很大，但江蘇的本土房地產企業並不出衆，全國前20名的房地產企業中，鮮有江蘇房企的身影，就算有，也是老牌頭部房企自身出問題被擠出所致。

江蘇房企不出衆，並不是因爲“低調”。房地產企業發展依賴於城市發展、城市影響力，熟悉江蘇城市的人知道，蘇州、無錫、南通經濟總量大，並不是來自這些城市主城區的實力，而是來自這些城市下轄縣市的經濟實力，這些城市主城區的經濟總量比重均在55%以下，且這些城市經濟發展主要依賴於製造業發展。

南京作爲江蘇的省會城市，雖然科教影響力覆蓋全國，行政影響力覆蓋江蘇全省，但經濟影響力不會超過南京都市圈。

表1：2021年蘇州、無錫、南通市區地區生產總值比重

江蘇鮮有走到全國前列的房地產企業。“出圈”走到全國的房地產企業，一是因產業鏈發展延伸到房地產領域，如建築業起家的中南控股集團，不滿於一直“做乙方”而延伸到“做甲方”；二是由地方性企業亦步亦趨逐步發展成區域性企業或全國性企業，如有“第二萬達”之稱的新城控股集團；三是與商業、商貿高度捆綁的“兩星”（月星、紅星）和蘇寧。但江蘇房地產企業到了一定規模，就把總部遷到上海（“兩星”、新城），或在上海建立第二總部（中南、蘇寧）了。

江蘇經濟強、百姓富，工業化、城市化快速發展，本土房地產企業無法滿足本地百姓的住房需求，同時，江蘇各級政府補貼式園區開發，使得財政收支壓力增大，再也不能延續本土房地產企業“低價拿地、低價開發、低價銷售”的城市開發模式，需要引進全國頭部房地產企業打破“低價開發”循環。

於是，在2008年、2015年兩次房地產低谷後，江蘇各個城市迎來了全國頭部房地產企業攻城略地式的開發，重點方向：一是地市，圍繞各級開發區，走“產城融合”式開發道路，一般結合產業開發，拿地面積大，在主城邊緣或遠離主城；二是重點瞄準全國百強縣（市）的城區進行開發，圍繞優質基礎教育資源拿地；三是緊跟江蘇軌道交通建設步伐，在高鐵站、城鐵站、地鐵站附近拿地，按照TOD模式開發。

但這類房地產企業往往只求開發進度、銷售進度，加上客觀上存在“投資陣線長、管理層級多”的問題，導致一些項目資金跟不上、質量問題投訴多。

2020年後，新冠肺炎疫情反反覆覆、國際經濟形勢惡化，房地產業也迎來了真正的“拐點”，對激進的房地產企業來說，“活下去”成爲唯一命題，但在國內外經濟形勢沒有根本好轉的情況下，也許當前暴露的問題只是冰山一角而已。

江蘇房地產業存在主要問題

房地產業是工業化、城市化發展的產物，因爲工業化、城市化是吸引人的主要路徑，而房地產業迴歸本質是爲人提供住的空間。

十年來（2010-2020），江蘇是中國人口增加排名第三的省份，根據第七次全國人口普查數據，江蘇增加了6088113人，僅次於廣東、浙江，同時，十三個地市也都實現了人口增加。但真正在江蘇全省人口比重中增加的城市只有蘇州、南京、無錫、常州四個，這也是江蘇人均地區生產總值和人均可支配收入最高的地市，反映在房價方面，也是相對較高的。與此對應的是，其他地市人口比重都是下降，房價也缺乏支撐依據。

一個城市的人口絕對值和相對值都呈增加趨勢，與產業發展緊密相關。近年來，江蘇經濟發展尤其是新興產業的發展也主要體現在這四個城市。

其中，蘇州人口增加，一方面得益於新一代信息技術、生物醫藥、高端裝備製造等產業發展，另一方面得益於蘇州大量科教資源（大學、科研機構）；南京人口增加，一方面得益於南京都市圈發展，另一方面得益於南京科教優勢和軟件、智能電網等新興產業發展；無錫人口增加，一方面得益於物聯網、芯片、生物醫藥等新興產業發展，另一方面得益於傳統產業轉型升級；常州人口增加，一方面得益於光伏、動力電池、新能源汽車、高端裝備製造等新興產業發展，另一方面得益於本土民營企業快速發展。

由於蘇州、南京、無錫、常州等城市有新興產業強烈支撐，未來這四個城市還將繼續吸引外來人口，房地產業將隨着新興產業和城市發展呈穩定發展態勢。

表2：第七次人口普查江蘇省各地市人口及其所佔全省比重

南通、揚州、徐州、連雲港等地市，因交通區位、新興產業、城市發展還沒有到快速發展階段，導致在江蘇省的人口比重數據出現降低，但未來5-10年，隨着交通區位、新興產業和城市發展的變化，南通、揚州、徐州、連雲港人口比重將呈上升態勢，房地產業也將有望呈健康發展態勢。其中，南通得益於通州灣開發和蘇南、上海產業轉移；徐州得益於教育、醫療和交通發達，從而吸引蘇魯皖豫周邊城市人口遷入；揚州發展得益於交通改善、新興產業超前佈局、高教資源豐富和宜居城市環境；連雲港得益於門戶城市位置和交通優勢。

泰州、鹽城、淮安、宿遷、鎮江五市，由於新興產業發展不足，同時隨着交通發展導致虹吸現象，人口不太可能出現大幅增加趨勢，例如，隨着跨越長江通道建設，鹽城、泰州將可能有更多人口遷入到上海、蘇州、無錫、常州，其中，鹽城人口遷入上海、蘇州爲主，泰州人口遷入無錫、常州爲主；隨着寧鎮地鐵建設開通，鎮江將有更多人口遷入南京。

江蘇房地產業發展趨勢

產業發展導致人口增加，人口增加導致房地產業發展。江蘇經濟發展的優勢在製造業，江蘇經濟發展的劣勢在服務業尤其現代服務業。

江蘇經濟的發展趨勢：一是隨着工業4.0時代到來，中國經濟發展的熱點，將由“2C”產業轉向“2B”產業，未來江蘇圍繞“專精特新”產業發展起來的主題產業園將成爲最有生命力的經濟增長點；二是江蘇都市圈將成爲區域發展重點，江蘇經濟將由縣域經濟爲重點轉爲都市圈經濟，這就導致都市圈核心城市能級將要提升，同時都市圈中的節點城鎮、門戶城鎮成爲發展重點；三是江蘇高教資源將趨於分佈式配置，圍繞高教資源的佈局，教育地產將是房地產業發展重要方向；四是江蘇城市化由市區城市化轉爲全域城市化，導致房地產業發展重點不侷限於城區、市區，而是全域。

根據江蘇社會經濟發展趨勢變化，堅持“人口跟着產業走、房產跟着產業走”原則，江蘇房地產業發展方向：一是關注都市圈核心城市更新項目，城市更新將是房地產業未來重點發展方向，重點需要關注南京、無錫、常州、徐州、南通等城市老城改造；二是圍繞主題產業園，按照“產城融合”發展模式，發展產業新城，重點關注南京、蘇州、無錫、常州、南通等城市產業新城發展；三是根據高教資源分佈式配置，發展高教地產，重點關注蘇州、無錫、常州等地高校佈局；四是以縣區市爲範圍，根據都市圈全域城市化需要，發展多樣化地產項目，重點是全國百強縣市全域城市化；五是根據軌道交通發展，關注TOD開發模式；六是關注商貿物流業發展，發展物流地產、電商地產。

（作者爲河海大學區域和城市高質量發展智庫首席專家）