原標題:前8月銷售超萬科,深圳地鐵再成土拍“贏家”, 60.38億拿下坪山三宗地

和2021年第三次集中供地一樣,深圳地鐵再次成爲今年深圳第三次集中供地的“大贏家”。

9月28日,深圳舉行2022年第三次集中供地,掛出7宗宅地,其中寶安區、光明區各一宗、龍華區2宗、坪山區3宗,最終6宗地順利成交,攬金超106億元。其中,坪山區的3宗地被深圳地鐵集團悉數拿下,總地價達60.38億元。

據悉,深圳坪山區位於深圳與惠州臨深片區交界處,是目前深圳唯一未通地鐵的區域。今年年內,深圳首條東部地鐵快線14號線就將開通。

深圳地鐵此次拿下的坪山區3宗地爲坑梓兩宗相鄰地塊G14306-8011、G14306-8012及石井街道G13305-0046宗地。坑梓兩塊地爲目前亞洲範圍內最大體量的地鐵車輛段——深圳地鐵14號線昂鵝車輛段上蓋綜合開發地塊,石井地塊位於坪山中心產業環內的科技創新核心區,距離在建的地鐵16號線較近。

三宗地雖然均爲底價成交,但門檻並不低。坑梓G14306-8011底價32.92億元,是本次土拍中成交價格最高、面積最大的地塊;臨近的G14306-8012土地面積僅次於前者。此外,兩宗地均位於14號線安全保護區,並進入軌道19號線規劃控制預警區,普通商品房平均售價不得高於3.53萬元/平方米,安居房平均售價不高於1.76萬元/平方米、最高售價不高於1.85萬元/平方米。

石井街道地塊爲深圳第二次集中供地時流拍的地塊,本次重新上架後,地塊起拍價下調了1900萬元,由深圳地鐵全資子公司、專門負責房地產開發業務的深圳地鐵置業集團有限公司以底價11億元競得。

在這場成功出讓6宗地、收金106.38億元的土拍中,無論是拿地宗數,還是總地價,深圳地鐵集團都是“大買家”。

事實上,據時代財經不完全統計,自去年實行集中供地以來,深圳共舉行了6場土拍,出讓土地66宗、收金1598.78億元,深圳地鐵拿了其中11宗地,總地價355.84億元,金額貢獻比達22.26%。深圳2021年第三批供地時,深圳地鐵就斥資178.51億元拿下坪山坑梓街道G14301-0115、寶安松崗A407-01020等5宗地。

隨着軌道+物業模式不斷髮展,地鐵公司對房地產領域的涉足逐漸加深。“站城一體化開發”板塊已成爲深圳地鐵集團的“利潤牛”。據其發佈的公司債券2022半年度報告顯示,今年上半年,深圳地鐵實現營收119.75億元,淨利潤約6.23億元,利潤主要來源爲站城一體化開發業務板塊,佔比217.54%。

圖源:深圳市地鐵集團公司債券2022年半年度報告

站城一體化開發業務板塊主要包括住宅、商業和保障房項目,大部分爲集住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店等多種業態於一體的城市綜合體。截至報告期末,上述項目營業收入爲86.08億元,營業成本36.08億元,毛利49.28億元,毛利率爲57.25%。

在中指研究院發佈的今年1-8月深圳房地產企業銷售業績TOP20榜單上,深鐵置業銷售額爲175.24億元,位居榜單第二名;同期,萬科在深圳僅銷售了100.02億元,位居榜單第七名。

大規模拿地的不止深圳地鐵集團,廣州地鐵、杭州地鐵皆有先例。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,地鐵公司越來越成爲地方土地市場的生力軍。一方面,區域綜合開發逐漸成爲土地出讓的重點;另一方面,熱點城市地鐵進入大規模開發階段,房地產業務給地鐵建設輸血已經成爲地鐵開發的主要支撐。再次,地鐵公司的實力相對雄厚,拿下地塊、地鐵開通後再賣房子,溢價會比較高。

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