武漢樓市 董紅豔 攝

來源：華夏時報

華夏時報記者 李貝貝 見習記者 董紅豔 北京報道

今年上半年以來，武漢多次進行了樓市政策調整，但是提振效果有限，武漢樓市仍然處於低位運行狀態。

9月28日，多名房產中介告知《華夏時報》記者武漢限購區域的二套購房首付下調爲40%。據悉，該調整延續之前的武漢樓市新政風格，未見正式發文，但是已經可以實操執行。

9月30日，浦發銀行信貸工作人員對《華夏時報》記者表示，武漢二套房首付的確是下調到40%了，目前已經在執行。

9月27日，武漢第三批集中供地收官，成交金額較今年前幾輪土拍有明顯的提升，顯現出了一定的回暖跡象。不過，同比去年，本輪土拍的金額和數量均爲下降狀態，土拍市場元氣尚未完全恢復。

對此，58安居客房產研究院中部分院總監陶樂9月28日向《華夏時報》記者分析指出，今年四季度武漢在樓市政策層面或將有更積極的放鬆。

二套房首付下調爲40%

“限購區域的二套首付調整爲40%。正式文件沒下來，但是已經可以操作了。以前144平方米是個坎，限購區域內144平方米以下的二套首付爲50%，比這（面積）大的二套首付70%。”9月28日，武漢一名中介人員如是對《華夏時報》記者說。

也就是說，此次調整，武漢限購區域的二套首付144平方米以下的戶型下調一成，144平方米的大戶型下調3成。中介人員說：“剛需刺激不動了，那就刺激下改善戶型。”

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在9月29日接受《華夏時報》記者採訪時表示，武漢此次調整是一種積極去庫存的導向，武漢的購房需求潛力還是很大的，刺激下二手房以及大戶型會有交易復甦。同時他還指出，對於利好新政還應該注意多加宣傳。

爲了緩解樓市壓力，今年上半年以來，武漢已經多次發佈樓市鬆綁政策。5月，武漢取消了四大遠城區的限購。6月，武漢戶籍購房者可以在限購區域有兩套房產的情況下新增一套購房名額，非武漢戶籍購房者的社保要求由三年內累計1年調整爲累計6個月。在此期間，房貸利率也是一降再降，達到歷史新低。

首付方面，除了本次二套首付比例降低，遠城區首付比例也在今年進行了調整。中介人員告訴《華夏時報》記者，武漢遠城區不限購區域首套首付已經執行20%的標準，二套首付執行30%的標準。

爲此，9月30日，《華夏時報》記者致電武漢房管局，相關人員稱首付和貸款相關問題需要諮詢銀行。隨後，記者致電多家銀行，其中浦發銀行信貸工作人員向記者確認了這一消息，表示“武漢二套房首付的確是下調到40%了，目前已經在執行”。

就目前的房價以及銷售情況而言，武漢的樓市調整政策提振作用比較有限，持續性不強，陶樂認爲當前武漢樓市的下行壓力仍未緩解，短期還將持續低位、平穩運行。

市場低迷供應放緩

房價方面，武漢的新房、二手房價格齊齊下跌。據統計局70城房價指數顯示，2022年8月，武漢新房價格環比降幅1.3%，全國排名第二，降幅遠高於其他二線城市。武漢二手房價格今年以來一直處於環比下跌的狀態。

“這邊二手兩居內卷很嚴重，你降價，我也降價，快沒底線了。”武漢金融港附近某中介告訴《華夏時報》記者。從該中介處記者瞭解到，武漢金融港附近的二手小兩居已經從去年的190萬下降到如今的165萬。

銷量方面，據武漢房管局統計，2022年8月武漢商品房網籤銷售面積爲134.92萬平方米，環比減少24.01%，同比減少17.87%；新建住房網籤銷售面積爲109.33萬平方米，環比減少23.27%，同比減少22.64%。

量價齊跌形勢下，武漢新建商品住房的供應速度放緩明顯。據武漢房管局統計數據，2022年1-8月新建商品住房批准預售60220套，批准預售面積696.09萬平方米，同比減少了54.88%。

庫存方面，武漢商品住房庫存連續三個月下降，不過下降幅度並不大。據武漢房管局統計，截至2022年8月末，武漢已批准預售尚未網籤的商品住房178283套，面積2074.66萬平方米。相比2022年7月末的2092.83萬平方米，下降0.87%。

儘管新房的供應在減慢，總體庫存有所下降，但是武漢仍然面臨着較大的庫存壓力。據克而瑞公佈的2022年8月30城庫存排名情況，截至8月底，武漢新房庫存全國第二，庫存去化週期爲20.7個月，去化週期較長。

武漢樓市行情低迷，購房者觀望情緒仍然較濃。“現在不是沒有客戶想買房，是很多人看不懂市場了，都在等。”武漢某房產銷售感嘆道。加上近期的疫情，銷售人員對“十一”期間的銷售也有些信心不足：“我還說國慶大展身手的，今天有三個約好的客戶都說國慶回不來了。”

9月29日晚，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。在此政策導向下，樓市承壓的武漢或有新的信貸政策出爐。

陶樂認爲今年四季度武漢在政策層面或將有更積極的放鬆。武漢未來可以從以下方面加大政策力度：進一步放鬆限購，適當降低核心區域准入門檻，激活市場需求；提高公積金貸款限額，降低公積金貸款門檻；預售資金監管透明化，最大程度保交付，給剛需進場的信心。“尤其在保交樓方面更有效的落實，讓購房者先看到大面積有效復工，將修復購房者的信心，助力購買力恢復以及樓市復甦。不過，預計恢復的週期將會較長。” 陶樂說。

土拍回暖中仍顯乏力

購房市場不甚景氣，武漢土拍市場表現如何？9月27日，武漢第三批集中供地收官，共有41宗房地產用地成交，總成交價317.08億元。其中，有兩宗涉宅地塊產生溢價，其他地塊均底價成交，未出現流拍地塊。相比較前兩輪集中供地，此次集中土拍成交數量以及成交金額均有明顯提升，比第二輪土拍，成交地塊數增加128%，成交金額增加181%。

不過，相比2021年的成交情況，可以看出武漢土拍市場元氣尚未恢復。據中指監測數據，截至9月27日，武漢今年土地累計成交金額僅爲556.14億元。而2021年，武漢僅第三輪集中土拍46宗地就已經攬金502.5億。相比去年第三輪，2022年第三輪土拍成交地塊數較去年減少11%，成交金額減少了37%。

武漢本輪土拍土地宗數減少不多，但是總金額下降較多，主要是土地“賣不上價”。陶樂分析指出，一方面是基於今年以來武漢樓市整體處於低位運行，爲降低房企參與門檻吸，引更多房企積極拿地，對地塊進行了分割、下調了起拍樓面價；另一方面是本批次集中供地多以底價成交。據悉，本次土拍房企底價拿地金額爲306.08億元，佔比高達96.5%，房企競價補倉動力不足。

本次土拍民企的參與意願是否提升了？公開消息顯示，土拍之前，武漢多個政府部門召集多家頭部房企座談，聽取企業對當前房地產市場運行、調控政策的意見和建議，並鼓勵房企積極在武漢拿地。武漢土地交易中心公告稱，此次參與礄口區053號及東西湖區068號兩宗溢價地塊競爭的企業，絕大部分爲民營企業，另有武昌、洪山、新洲等區的多個項目也由民企競得。

不過從土拍結果上看，國企及地方平臺公司依然是主角，延續了前兩次集中土拍的趨勢。其中，華髮、廣東中交、武漢城投、長江建投、漢陽城建、江夏城投等企業相繼出手，國資企業拿地金額佔到總成交金額近9成，國資企業所拿地塊數佔比近7成。

對此，陶樂指出，當前不少房企仍具資金壓力，“節流”之舉使得今年土拍成交表現不及去年。現階段武漢土地市場熱度回溫不明顯，復原尚需時日。

“國企以及地方城投類企業成爲主力擔當，房地產市場格局演化出現變革，以頭部房企爲主導的格局已被打破，逐步形成由地方國企、央企、城投公司、金融機構等多方主體參與的新格局。” 陶樂分析指出：“鑑於城投類公司項目開發能力、運營能力不及頭部規模房企，後期，地方國資平臺企業和規模房企合作開發將成爲趨勢。”

值得注意的是，本次土拍並非武漢年內的最後一次集中土拍。9月21日，武漢自然資源和規劃局發佈《關於進一步全力做好我市集中供地有關工作的通知》稱，武漢還將在今年9月、10月、11月繼續安排3個批次（第四、五、六批次）的集中供地。