央行節前再放招！時隔7年下調首套公積金貸款利率存量貸款有望對應調整

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經濟觀察網記者胡豔明繼昨日出臺階段性放寬首套房貸政策後，國慶節前夜央行再發“大招”穩樓市。

9月30日晚間，央行網站公佈消息，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整爲2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低於3.025%和3.575%。

這是繼2015年10月的調整後，央行時隔七年首次對公積金貸款利率下調。本次調整，不僅惠及新發放公積金貸款，預計存量首套個人住房公積金貸款也將對應調整。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，此次公積金貸款利率下調是監管層再度針對房地產需求端出臺的一項支持政策。覆蓋範圍繼續限定首套房，體現了政策漸進調整、堅持＂房住不炒＂的基本原則。

王青認爲，近期穩樓市政策宻集出臺，一個重要背景是樓市＂金九＂成色不足。高頻數據顯示，九月30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續處於築底階段。而推動房地產回暖正在成爲四季度穩增長、控風險的關鍵環節。

政策紅包密集出臺

2015年，央行連續四次下調公積金貸款利率，共計將首套個人住房公積金貸款利率下調1個百分點，其中5年以下（含5年）利率從3.75%調整爲2.75%；5年以上利率從4.25%下調至3.25%。

此次調整後，首套個人住房公積金貸款5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整爲2.6%和3.1%，爲歷史最低水平。

近兩天，樓市連續迎來三大重磅政策。

9月29日晚間，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

9月30日，財政部、稅務總局發文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策充分說明，公積金也落實了更爲寬鬆的政策導向。首先，商業銀行貸款持續降息，客觀上也需要公積金貸款利率進一步下調，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會使得公積金貸款的吸引力下降，所以必須降息。

第二，公積金貸款的利率進一步下調，使得後續公積金貸款的優勢更加明顯，對於剛需購房者進一步降低貸款利率等具有積極的作用。

第三，公積金此次政策，也可以和其他政策疊加，比如說部分城市允許二套房也可以享受首套房的公積金優惠政策，那麼客觀上對於一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義

第四，此次公積金政策和央行昨日政策、財政部今日政策一起，形成了9月底三個穩樓市大招，對於四季度房地產市場行情的提振會比較顯著。

存量首套有望調整

如遇國家調整利率，住房公積金個人住房貸款利率如何調整？

記者在北京住房公積金網查詢到，“如遇國家調整利率，對於已發放的期限在1年以上的住房公積金個人住房貸款，其利率在當年內不作調整，自下年度的1月1日起調整。”

北京住房公積金網舉例稱，借款人申請的住房公積金個人住房貸款在2015年7月15日放款，央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調至3.25%，則借款人自貸款發放之日至2015年年末的貸款年利率按3.5%執行，自2016年1月1日起貸款年利率按3.25%執行。

而現在，央行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整爲2.6%和3.1%。

那麼，按照這個解釋口徑，自2023年1月1日期，存量首套個人住房公積金貸款利率也有望同步下調。

對於已提出貸款申請但還未發放的住房公積金個人住房貸款，自貸款發放之日起執行調整後的貸款利率。北京住房公積金網舉例稱，借款人在2015年8月15日申請住房公積金個人住房貸款，央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調至3.25%，借款人貸款發放日爲2015年8月30日，則貸款年利率自貸款發放之日起按3.25%執行。

如果是在2022年10月1日前申請住房公積金個人住房貸款，但尚未發放貸款的，貸款年利率或將按照新政策執行。

王青判斷，後期視房地產修復狀況而定，穩樓市政策還有較大發力空間。其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調帶動，即使四季度MLF利率保持不變，5年期LPR報價也有望進一步下調，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前後出現趨勢性回暖勢頭。

王青認爲，本次首套房公積金貸款利率下調幅度較大，這一方面會減輕存量公積金貸款家庭月供負擔，有利於提振消費，另一方面，這也將激發更多住房公積金貸款需求，月度金融數據中的委託貸款規模將出現大幅同比多增勢頭，進而在一定程度上推進寬信用進程。

公積金支持首套購房幾何

根據住建部、財政部、央行聯合發佈的《全國住房公積金2021年年度報告》（以下簡稱《報告》），截至 2021年末，住房公積金繳存餘額81882.14億元，個人住房貸款餘額68931.12億元。

就2021年而言，《報告》顯示，2021年，全國住房公積金各項業務運行平穩，住房公積金繳存額29156.87億元，6611.21萬人提取住房公積金20316.13億元，發放個人住房貸款310.33萬筆、13964.22億元。截至2021年年底，個人住房貸款率84.18%。

《報告》顯示，住房公積金制度覆蓋面進一步擴大，繳存職工結構更加優化。全年新開戶單位79.46萬個，新開戶職工2220.51萬人。新開戶職工中，城鎮私營企業及其他城鎮企業、外商投資企業、民辦非企業單位和其他類型單位繳存職工佔比達76.85%。全年住房公積金實繳單位416.09萬個，實繳職工16436.09萬人，分別比上年增長13.88%和7.23%。

《報告》提及，個人住房貸款重點支持首套普通住房，2021年發放的個人住房公積金貸款筆數中，首套住房貸款佔85.76%，達到266.13萬套。二套及以上數量44.2萬套，佔比14.24%。