近日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

可以執行該政策的城市，主要是在2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。根據國家統計局公佈的70個大中城市房價指數數據，至少有23個城市符合條件。目前政策的階段性要求在2022年年底前執行。

符合條件的23個城市屬於房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的市場。今年以來，中國樓市調整與宏觀經濟下行壓力加大相互影響，造成樓市持續疲軟。爲了鼓勵剛需居民入市購房，今年5年期以上LPR已下調3次，意在降低房貸利率，尤其是降低購買首套房成本，驅動剛需住房消費。

除了刺激剛需購房者的需求外，9月30日，財政部、稅務總局也發佈了支持居民換購住房有關個人所得稅政策，對2022年10月1日至2023年12月31日期間出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例，退還出售現住房已繳納的個人所得稅。這項政策着眼於促進改善型需求提升，改善型消費能夠更好地促進市場交易活躍。

這兩項分別針對剛性需求與改善型需求的刺激性政策，給市場創造了一個“交易機會窗口”，有利於提振市場交易行情，帶動這些城市市場熱度回升，產生示範效應，恢復市場信心與預期。應當說，中國屬於全球最爲穩健的經濟體之一，目前地產市場預期偏冷屬於非理性的狀態，中國樓市將會進入平穩發展的軌道，不等於房價會有劇烈的變動，市場會在中國經濟高質量發展的過程中得到有效的支撐。

在此之前，銀保監會相關部門負責人介紹第五次全國金融工作會議要求的防範化解相關風險工作進展時表示，房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。事實上，去年上半年國內樓市還處於非理性的狀態，一些城市的學區房價格過高，許多企業搶購土地導致多地“地王”頻出。而在樓市非理性發展受到抑制的同時，也出現了市場冷清的狀況。在房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉，以及堅持“房住不炒”的前提下，需要積極穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求，比如剛性需求與改善型需求，促進房地產市場平穩健康發展。

這是因爲樓市正常需求被非理性市場預期所掩蓋了，這種狀況與非理性過熱一樣對市場的良性運行不利，容易形成市場大起大落等弊端。房地產調控並非是打擊房地產市場，更不是不要房地產市場，而是引導樓市平穩健康發展，避免如“房價永遠漲”的非理性預期導致過多投機性炒作，製造資產泡沫引發金融風險。調整過程中的短暫的動盪不代表長久狀態，在利率不斷降低以及經濟健康運轉的情況下，房價將保持在合理區間運行。

當前，中國大部分城市不存在價格泡沫，投機性炒作也逐步退場，市場正在步入規範發展的軌道。在各地已經嚴格實施“保交樓”政策的前提下，市場預期正在改善。隨着各種階段性讓利政策的出臺，有利於促進交易活躍。因此，有利於樓市交易的宏觀和微觀條件正在聚集，市場預期將得到有效扭轉。