預售資金監管的升級路上，有幾隻“怪”要打？
來源：華夏時報
據中指研究院不完全統計，截至9月29日，全國已出臺的超800條房產政策中，涉及“預售資金監管”的約有109條。
記者瞭解到，關於預售資金監管方面的政策，近年來也時有推出，但今年“保交樓”背景下，預售監管資金整個鏈條中暴露出的一些問題浮出水面，亟待解決，這也是促使各地有關政策今年“井噴式”出臺的主要原因之一。
梳理目前出臺的109條有關政策，記者發現，主要集中在幾個方面，一是以公開化，堵上之前預售資金監管各方信息不對稱的“空子”，讓一切更加透明，如監管銀行需公開投標、監管賬戶在售樓處公示等；二是明確監管，從流程上全面發揮“第三方”的作用，貴陽引入“第三方審價機構”進入工程現場查勘進度、研判產值，常州不僅託管第三方負責資金收支，還約定預售資金歸業主所有；三是對錢的支出設立更多靈活方式，改變以往單一的規則，這樣既保障資金安全，也兼顧了企業靈活用錢的需求。比如多地將預售資金分爲“重點監管”和“一般監管”，重點監管資金撥付多按工程進程，在此基礎上加入靈活措施。而有城市企業可憑銀行“保函”兌換等額監管資金。
打第一隻“怪”：
以公開化堵住漏洞
預售資金的收支是一個閉環的過程，確定監管銀行、購房者繳房款、企業申請支取、監管銀行審覈撥付等，這其中涉及到許多細節。每個鏈條都可能存在漏洞，各個鏈條相互協作時也可能出現信息不對稱。
目前，各地出臺的預售資金監管政策，正在針對上述各環節的流程管理和細節規定補位。縱觀來看，各地相關政策管理各環節的核心精神和關鍵詞是“公開”，具體操作上執行“能公開則公開”的措施。
從監管銀行進場開始，商業銀行若要成爲監管銀行，就必須經過公開招投標。今年以來，各地出臺的相關政策均對此提出明確要求，不僅對銀行資質要考量，尤其指出將近年來有“違規前科”的銀行排除在外，同時，會通過監管部門網站向社會公開招投標結果。
以武漢市爲例，武漢市的預售資金監管政策以5年爲限，2017年武漢市出臺政策時，尚未要求商業銀行招投標。今年9月13日，武漢市發佈新的意見稿時，明確指出要公開招標，考量商業銀行的資信狀況、監管能力、服務水平。
目前，各地正在陸續公佈對投標銀行的要求。今年7月，杭州市發佈監管銀行招標公告時要求“近3年內在經營活動中無重大違法違紀記錄。”8月30日，延安市發佈招標公告指出，銀行營業網點覆蓋情況、存款餘額在本地貸款比率等均在考量範圍，將通過公開投票方式，以選評票數多者形成意見。
招標與公示，是目前選擇監管銀行時相對公開、公平、公正的做法。畢竟監管銀行在整個預售資金監管的鏈條中角色最微妙。既是參與方，也是監管方，同時還是敏感的利益關聯方。業內人士認爲，應暢通對監管銀行的投訴渠道，監管銀行應和房企一樣，要接受來自購房者和社會的監督。
近日，合碩機構首席分析師郭毅接受《華夏時報》記者採訪時分析，房地產高總價、高首付、高流水的特點對於監管銀行是一筆可觀的業務。招投標的做法，有利於對銀行資質、管理能力、服務能力進行篩選。同時，也能協助住建部門更好地管理首付資金，避免預售資金受到“重重干擾”後違規發放。
“公開”還體現對監管賬戶上。房企要按要求在售樓處公開監管賬戶信息——這是今年以來，許多城市在完善監管系統時新加入的一個細節要求。9月中旬，武漢市就在新的意見稿中新加入了這一要求。
記者注意到，今年以來，最早提出在售樓處進行“賬戶公示”的是海口。今年2月，海口不僅在相關政策中提出要在售樓處公示，還作爲最新監管文件的第二大項要求，單獨列出，重點強調。
海口市提出監管賬戶在售樓處公示的要求之後，河南省、山西省、威海市、武漢市、貴陽市等多個地方均對此提出要求。
監管賬戶一直在被監管，只是從前默默“隱匿”於購房合同中，不少購房者並沒有意識到監管賬戶的重要性，直至出現問題後，纔開始追溯監管賬戶。今年以來，廊坊市永清縣及保定市淶水縣的多位業主，對《華夏時報》記者提到過他們在期房延期交付後覆盤，發現監管賬戶有“貓膩”。
郭毅向記者分析，儘管監管賬戶此前也在購房合同中呈現，但簽署購房合同前，通常會有選房、繳納幾萬元認購金的環節。售樓處公示監管賬戶，能使購房者在營銷場景中直接關注與識別，發揮提醒作用，讓購房者將資金足額打入監管賬戶。
有些城市對公開監管賬戶後的具體操作，提出更細節的要求。譬如，海口不僅要求在醒目處公示賬戶，還強調銷售方要盡到告知義務，告知賬戶信息，告知全額存入，同時，對中介機構也提出同樣要求。
業內人士認爲，讓房企盡到告知義務很有必要，因爲在售樓處公示也可能不夠醒目或被消費者忽略，事實上，房企自始至終都應履行這項誠信義務。
今年2月至今，至少有十多個城市針對預售資金監管專門出臺政策，最新出臺的政策會在此前其他城市同類政策的版本上進行升級，晚出的政策越來越完善，細節規定越來越詳實。
以廣西省來賓市爲例，9月16日，來賓市出臺的監管政策規定更加詳細，不僅要求公開監管賬戶，還要求監管賬戶名由“房地產開發企業名稱+項目名稱+樓棟號”三個部分組成，要與《來賓市商品房預售許可證申請表》相對應，企業名稱必須與該企業基本賬戶名稱一致等。
打第二隻“怪”：
引入第三方，掃除監管盲區
預售資金的入賬和支出，是確保預售資金“全額打入”和“科學支出”的兩個關鍵環節。若能確保該進入的資金全部進入，不該支出時堅決不支出，也就讓期房實現了“保交樓”。
從已出臺的政策來看，各地主要根據工程建設的進度實施預售資金撥付，每個城市對節點的規定和撥付比例略有不同，但本質差異不大。對撥付節點設定最多的是廣西省來賓市，來賓市根據工程進度設定了8個撥付節點。
值得說明的是，部分城市在原來以監管部門（當地住建部門）、監管銀行、房企三方爲主的基礎上，引入了“第四者”——專業第三方審價機構。
以貴州市爲例，9月17日，貴陽市住建局發佈的相關政策指出：“住建部門、 監管銀行通過公開招標方式在資金撥付使用過程中引入第三方工程審價機構，由具備專業資質的工程審價機構對項目進行必要的現場查勘、覈查工程進度產值等，並根據第三方覈查意見覈撥資金。”
住建部門引入專業第三方審價機構，置於監管銀行和房企之間，嚴謹評判資金支出的必要性，既發揮協同作用，也發揮監督作用。銀行要撥付，也要看專業第三方審價機構的審覈情況。
9月25日，郭毅對《華夏時報》記者表示，住建部門的日常管理難以覆蓋到每個項目，如果全靠房企主動上報，也難以發現施工過程中的細節問題。因此，引入第三方機構去研判建設過程中的問題，相對科學。這樣既能研判房企的真實施工節點，也能敦促房企將資金有效用於工程建設，這對保交樓具有積極意義。
貴陽市以外，今年8月3日，紹興市鏡湖新區開發建設辦公室也發佈了相關通知，表示由項目工作專班辦公室牽頭委託“第三方機構”出具支付意見後出具初步（撥付）意見。
對監管資金的管理，江蘇省常州市的方法獨樹一幟。今年6月，常州市發佈《常州市商品房預售資金監管實施辦法》，常州市人民政府網站發文對該辦法解析時提到，“常州是國內首個實施預售資金第三方託管模式的城市。”
常州預售資金監管採用“第三方託管模式”，具體來說，是由常州市住建局確認的預售資金第三方託管機構，具體開展預售資金監管工作。由託管機構來開設監管賬戶，歸集購房人的全部房價款，並按標準留存監管資金，專款專用，保障預售項目工程建設。
簡單來說，常州市託管的第三方機構發揮了一定的監管銀行的作用。常州市認爲，“基於政府託管賬戶實施的預售資金監管，監督獨立性更強、監管效率更高、風險隔離更好。”
值得提到的是，常州市資金監管還有幾個顯著特色。譬如，區別於其他城市預售監管資金屬於開發企業所有，常州在第三方合同中，將預售資金約定爲“業主所有”，常州市認爲，這種做法，“監管賬戶資金的法律保護更強”。
9月25日，郭毅對《華夏時報》記者分析，常州市的做法很有意義，過往，購房者將預售資金打到監管賬戶後，在市場各方的普遍意識中，這些錢已歸屬於房企。但本質上，消費者購買的是期房，這些預售資金具有“定金”的內涵和本質，從某種意義上說，並不能真正屬於房企。
郭毅表示，常州市通過第三方託管，以合同內容約定將預售資金歸屬於購房者的做法很有意義。如果一旦房企出現交付風險，無論是法律層面，還是實際資金的歸還途徑上，購房者的權益都能得到比之前更大的保障。
值得說明的是，常州市區別於目前國內大部分城市將預售資金按樓棟留存，常州對已售商品房按“每套”留存監管資金，常州市認爲“這種留存方式更有利於企業的現金流回款，方式更加合理。”
9月25日，郭毅對《華夏時報》記者表示，如果按照以樓棟爲單位留存預售資金，那麼就涉及到工程建設節點，譬如結構封頂等，撥付有限制。常州市以“套”留存預售資金，讓撥付節點更靈活。
打第三隻“怪”：
靈活支取助力保交樓，避免企業“有錢難用”
目前，各地政策全部要求將預售資金“全額”存入監管賬戶，滄州、貴陽、儋州等多個城市對預售資金管理時，將其分爲“重點監管資金”和“非重點監管資金”。
所謂“重點監管資金”，必須專款專用，保障工程建設，申請撥付的流程約束條件更高。“非重點監管資金”是除重點監管資金以外的資金，房企根據需求申請撥付，撥付條件相對寬鬆。例如，滄州市住建局將“項目土地成本、營銷費用、財務成本、管理費用等”列入非重點監管資金。
目前，房企對重點監管資金的支取有許多硬性條件，要嚴格遵守工程建設節點，甚至要通過第三方審價機構審覈。不過，部分城市採取的“保函”措施，給房企提供了一個提前使用的途徑。
“保函”又叫“保證書”，就是房企憑第三方銀行開具的文件申請使用等額的“重點監管資金”，經監管部門書面同意後，將“重點監管資金作”爲“非重點監管資金使用”，當出現索賠情形且經監管機構發起索賠時，由保函開具銀行將索賠資金存入監管機構指定賬戶。
中指研究院事業部總監陳文靜對《華夏時報》記者表示，“今年已出臺預售資金監管政策的城市中，有超過1/3城市允許使用商業銀行等金融機構出具的‘保函’等額替換監管額度內資金，（通過這種方式）在保障項目建設完工的情況下，優化預售資金監管，提高開發企業現金使用效率。”
陳文靜分析，當前“保交樓”工作正在緊張、有序地進行中，在此背景下，部分城市預售資金監管收緊，但更多城市是根據地方實際情況實施優化相關政策的措施。短期來看，“保交樓”要求下，預售資金監管力度整體仍較爲嚴格，但針對信用等級高的企業，靈活調整預售資金監管政策，能夠更好地爲企業補充資金流動性，提高預售資金使用效率。
據瞭解，目前寧波、成都、長沙、滄州、海口、南京、長春、銀川市三區範圍（興慶區、金鳳區、西夏區）等地的相關政策中，均提到可以開具保函方式相應釋放被監管預售資金。今年5月，長沙市發佈的《關於支持剛性和改善型住房需求的通知》中顯示，“商品房預售資金監管銀行不得拒絕接受合規的銀行保函。”
業內人士認爲，既要保交樓，也要適當紓困房企，兩方面的問題要權衡，在不影響保交付的情況下，適當通過靈活措施給企業的流動性提供方便，“保函”也不失爲一個良策。
9月25日，郭毅表示，爲保交樓和交好樓，預售資金的管理前期呈現收緊狀態。但在具體操作過程中，在管理方式上，爲對企業的資金壓力適當舒緩，讓企業按時完成工程目標，相關部門對政策進行了科學調整。
郭毅分析，從目前市場整體環境來看，有些城市的房企倘若全要憑藉銷售回款來完成建設目標，還有難度。因此，部分城市通過“保函”的方式爲企業提供資金支持，既能保證項目按時交付也能保證工程質量，這是推動市場穩健發展的科學措施。