01

三条新闻，这个城市又火了

最近，有三条关于东莞的新闻，引起了广泛的关注：

新闻一：中国发展研究基金会近日发布了《机遇之城2022》报告，在“可持续发展”维度上，东莞超越上海、深圳、苏州，跃居全国第二。

新闻二：各地金融部门陆续披露了截至2022年7月末的“金融机构本外币存款余额”，也就是“资金总量”的数据，东莞拿下了主要城市的资金增速亚军。（下图）

“资金总量”是反映经济运行质量的重要数据，哪个城市汇聚的资金多、增速快，就说明哪个城市更能吸引资金、更有发展后劲。

太原之所以名列增速第一，跟煤炭价格大涨有关。而东莞不是“有矿”的城市，它“资金总量”的高速增长，只能说明这个“新一线城市”的产业有足够的竞争力，足以吸附更多的“热钱”加盟。

近年来东莞发展势头迅猛，不仅在全国城市排行榜上不断攀升，在省内也实力竞逐广深之后“第三城”。

新闻三：近日，深圳深圳市发改委官网公布“轨道交通5期”环评公示，宣布了13条新地铁线的走向和站点，其中有两条线涉及到东莞。这意味着深圳都市圈有了实质性进展，深莞跨城地铁轨道建设率先开局。

这两条线路分别是：10号线东延线，将实现东莞凤岗和深圳中心区1小时通达目标；11号线北延，连接松岗和东莞长安，衔接东莞轨道交通3号线。

随着地铁加持，深莞同城将实现“阶梯式”升维跨越。尤其东莞长安通过11号线可以直接到达深圳“最有钱”的区域，将跟深圳实现真正的“一体化发展”、“融合发展”。

最近，随着中央不断强调“支持刚性和改善性住房需求”，各地都在放松限购，推动楼市回暖。东莞除了城区和松山湖之外的28个镇，也都取消了限购。在广深仍然维持严格限购的情况下，很多想在大湾区买房的朋友，都把目光盯住了东莞。

原因很简单：一方面是现实，地缘接壤、产业协同、房价差幅，让深莞高度互通。截至2021年，深圳东莞两地通勤的人数已经达到120.8万人次/日，远期将达到666万人次/日，意味着相当一部分深圳“打工人”选择在东莞安家。

一方面是价值，东莞是中国内地超大、特大城市里，人口密度仅次于深圳、位居第二的城市。人多地少，新房供应量少。东莞还地处广深港三大世界一线城市的“包围”中，具有天时地利人和的优势。

那么问题来了：投资东莞，应该首选哪里？或者说，哪个片区才是东莞这个机遇之城的新爆点？

02

长安：“黄金内湾”和“黄金三角”交叉点

东莞的产业发展之路，长安的表现可圈可点：

，时长01:25摘编于：陆克文工作室

再给大家看一张图：

这是东莞十四五规划中，东莞城市发展战略图。中心城区、松山湖和滨海湾片区，构成了东莞发展的黄金三角。

下面这个图里的那个倒过来的U型，就是今年5月广东省党代会重点提出的大湾区的“黄金内湾”，它包括了珠江口各城市的重点新片区，比如：深圳的前海、东莞的滨海湾、广州南沙、中山翠亨新区、珠海横琴新区，以及香港和澳门。

很明显，东莞的滨海湾片区，处于大湾区“黄金内湾”和东莞“黄金三角”的交叉点。是重大发展战略的叠加区域，东海岸的“腰”。

这个区域，还地处大湾区最具人气、财气的黄金轴线（广州—东莞—深圳—香港）上。

东莞滨海湾片区的长安镇，是我们建议大家重点关注的片区。原因很简单：

第一，这里是“黄金内湾”和“黄金三角”交叉点，是江东岸滨海城市发展线重要节点，直接和深圳前海连成一片，在所有临深片区内价值“扛鼎”。

改革开放40多年来，先后有两个城市带动大湾区的发展，成为大湾区的首席发动机。前30年，是香港；最近10年，是深圳。

如今的深圳，已经是大湾区经济总量最大的城市，PCT发明专利最多的城市，上市公司市值最高的城市，世界500强总部最多的城市。所以，周边城市临深片区，往往房价较高，也深受购房者关注。

近年来，深圳在机场北规划了海洋新城，用来承载国家赋予的“全球海洋中心城市”的定位。后来，前海实现了8倍扩容，把海洋新城、会展新城纳入。而这个片区，跟东莞滨海湾片区长安镇直接接壤，唇齿相依。

所以，长安镇在临深各片区里，极具地利优势。

第二，在东莞各街镇中，长安镇经济总量名列第一，而且发展势头最好。在其背后，是雄厚的产业实力和不断诞生的世界级企业。

下面这张图，是2021年度东莞企业按照主营业务收入排出的前20名。

如果你不熟悉东莞，不熟悉长安镇，可能会一头雾水：“步步高系”怎么会这么厉害，营收竟然超过了“华为系”？要知道，华为终端总部是在东莞，而且华为最大的园区也在东莞。

所谓“步步高系”企业，包括步步高、OPPO与vivo等。

其中OPPO与vivo，在智能手机市场占有率上，分别位居全球第四和第五名，堪称世界级企业。至于步步高旗下的“小天才”儿童手表，在全球市场占有率高居第一。

这些企业的诞生地、总部所在地，都是东莞长安镇。

这三家世界级企业的诞生，都跟一个人密切相关，他就是段永平。段永平于1995年在东莞创立步步高，靠着学习机、VCD和无绳电话等产品，步步高名扬全国。

1999年后，段永平将步步高按业务板块分拆成三家互相独立的公司，视听业务交给陈明永，通讯业务交给沈炜，教育电子业务交给金志江，他本人则移居美国，转战投资界。

其结果是，段永平成为二级市场上购买中国互联网股赚钱最多的人。他的三位接班人，分别开创了OPPO与vivo的世界奇迹，并延续了步步高的昔日辉煌。

而这三家企业一直扎根长安镇，扎根东莞，组成了比东莞华为系还要强大的“步步高系”。

不要以为步步高、OPPO、vivo等世界级企业在长安镇诞生是偶然的，这里面有着很大的必然性。因为长安镇地处广州、深圳、香港三大一线城市“连接线”上，这里交通便利、信息四通八达，而且营商成本不高，特别适合先进制造业的创业型企业发展。

一组数据可以证明这一点：长安镇拥有市场主体突破12万户；长安镇拥有高新技术企业589家，国内有效发明专利1.6万件，注册商标3.5万件，均居全市第一。

这意味着，长安镇在产业上已经形成了一个金字塔：塔尖上，是类似步步高系的这些世界级企业；金字塔的“腰部”，是全国、广东省和东莞市的各类专精特新企业、上市公司等；金字塔的“底座”，是12万家市场主体，是千千万万、生生不息的创业者。

这个产业“金字塔”有两大特点：底座特别大，有无数企业时刻准备着向上攀升；金字塔的高度不断在上升，其头部企业从早期的广东知名企业晋升为全国知名企业，现在则跃升为世界知名企业。

而长安镇的产业结构，过去40年从“三来一补”起步，先后经历了“长安加工”、“长安仿制（山寨）”、“长安制造”三个阶段，正在迈向“长安智造”的新阶段。

投资房地产，重要的是选城市、选片区。一个城市、一个片区之所以有价值，跟是否有核心产业，核心产业是否有进化能力，是否有全国、全球竞争力密切相关。

深圳南山区之所以在深圳后来居上，松山湖也在东莞创造了“郊区”变“核心”的奇迹，都跟产业密切相关。

拥有了坚实产业“金字塔”支撑的滨海湾片区长安镇已经被确定为东莞重点发展的“金三角”之一，而且这里还是“金三角”里唯一不限购的片区，未来增量人口、增量企业的加盟，是可以期待的。

03

vivo全球总部旁，TOD产城生活观

今天晚上，由一湾云璟主办的“WONDER FUTURE 滨海湾未来创想大会”举行。主持了滨海湾整体规划的广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明老师做主题演讲，分享了从长安新区到滨海湾新区，东莞面向创新时代的未来城市实践。

未来长安依托位置优势和深莞跨市轨道网、穗莞深城际、深港西部快轨等交通网络，必然将承接深圳前海功能、产业与居住外溢。

但是相比南城、松山湖，稳坐东莞GDP排行榜第一名的长安，供应极度紧缺，2015年至今7年来，仅成功出让3块地，只有4个新盘面市。

目前在售的有且仅有武汉城建与招商蛇口联袂打造的“一湾云璟”,云集四大“璟观”价值。

1、产业观：这里有什么价值依托？

一湾云璟位置得天独厚，西南侧约200米就是vivo全球总部。东莞市已经形成了强大的智能移动终端集群，聚集了以华为、OPPO/vivo为代表的手机制造业，据统计，全球每6部手机，就有1部为“东莞造”。

日前最新深圳都市圈发展规划已明确将建设三条走廊全面打通深莞，其中西部沿海走廊，连接深圳中心区、宝安、滨海湾片区，共同打造国家现代服务业中心和头部企业总部基地。

产业托底区域价值，一湾云璟产业芯上盖，产业集群与区位价值完全不输松山湖，甚至更高一筹。

2、通勤观：超级TOD将带给我们什么？

TOD资产，地铁上盖，便捷与价值“兼得”！有数据显示：地铁3公里内，每近1公里住宅价格上涨6-9%；若是地铁上盖，价格将足足高出42%！TOD项目的价值优势肉眼可见。

而一湾云璟，在传统TOD模式之上再升级，复合交通网络，堪称“黄金枢纽”。

未来从一湾云璟，8轨通湾区，4站到前海。到深圳、广州都非常便捷，有深圳地铁11号线、深圳地铁20号线、穗深城际等轨道交通，可以直通广州南站、深圳机场、深圳西部核心区。

周边还有滨海大道、广深公路、莞长路、环莞快速等城市快速路，半小时可达东莞中心城区、松山湖。距沿江高速长安站2.8公里，通过沿江高速5分钟即达深圳。

3、生活观：一站式生活是怎样的？

城市居住理念越来越朝着人本理念回归，CLD（中央生活区）模式崛起，一站式生活配套必然要纳入置业雷达维度坐标。

一湾云璟配套示意图

一湾云璟接壤滨海湾市政服务轴心，1公里满足生活所需，3公里内集萃一站式生活体验。云集5大商圈、8大生态公园、三大菁英学校以甲级全方位医疗配套以及占地约1.7万㎡的综合型社区服务中心，是醇熟的CLD居住大城。

4、品质观：什么样的房子更具未来价值？

根据中指研究院8月下旬发布的住宅成交市场特征分析，今年一二线改善型住宅销售占比提升，普遍占成交主力。

2022年1-7月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

数据来源：中指数据CREIS

后疫情时代，大大增幅了居家、居社区的生活场景，社区与户型与生活品质息息相关。改善型人居市场成交走高的背后，是人们对生活居住品质的升级要求，“好社区、好房子”，未来置换才更具价值。

一湾云璟由城市建设“王牌军”武汉城建和行业头部央企招商蛇口联袂打造，总投资超70亿，建面超30万㎡，设计约4.88万方园林，臻享九璟，覆盖社区全龄段业主的生活需求，追求尊贵品质的同时复合人性化需求。

一湾云璟示意图

项目精心打磨休闲运动、自然颐养、会客小聚、人文涵养等多元生活场景，将酒店式度假泳池、中轴园林景观、下沉庭院、高端会所、文化活动室、图书馆等嵌入社区配套，不出社区也能多彩生活。

项目整体呈围合式布局，规划14栋洋房，2梯3-6户，主力产品为建面约96-143㎡精装3-4房。一湾云璟项目营销中心将于10月1日盛大开放，对项目感兴趣的朋友们可以提前预约看房呦！