封面圖|《天空之城》劇照

前一陣，馮叔接受「亞布力內參」章偉升老師的專訪，圍繞「企業家在城市發展、社會進步中扮演的角色與作用」這一話題，談了自己的看法。今天，我們把專訪內容分享給大家。

張謇、盧作孚、榮氏兄弟的啓示

問：你1990年代就下海創業了，之後這些年對中國企業家有很多觀察，改革開放這四十多年裏，企業家在中國城市發展進程中扮演了何種角色？

馮叔：有兩類企業家對城市發展的作用比較明顯。一類是在某座城市建立起優勢產業的企業家，最終改變了城市經濟結構、就業結構、消費形態和精神氣質。最典型的是馬雲讓杭州成爲電商之都，阿里巴巴每年會新進一部分人，也會出走一部分人，但出走的人，也都圍繞在電商這個點創業。因此周邊出現了一大堆電商創業公司，逐漸又豐富了阿里巴巴生態。

企業與城市相伴相生，大企業塑造一座城市的故事有很多，國外也一樣。在美國印第安納州邊上，有一家特別有名的醫院叫梅奧，當地70%以上的人在這家醫院工作，20%的人在IBM。一個當地人跟我說，如果這兩家企業不在，這座城市就死了。

問：還有一類企業家是什麼？

馮叔：還有一類叫做城市的化妝師、美容師，或是天際線描繪者，是指我們房地產商。城市的物理空間、地標性建築、基礎設施配套等，往往都和我們有關。

從中國過去四十多年發展看，這兩類企業家如果完美地在一個城市出現，這個城市就好了，比如深圳既有很多大企業，又有全球最大的住宅公司萬科，當然招商局集團、華潤置地也不錯。未來城市要發展，需要這兩類企業和企業家。

問：有沒有一些超越空間和時間的故事？比如張謇當年以南通爲「理想國」，探索中國現代化道路。美第奇家族在佛羅倫薩，推動了文藝復興。中國改革開放以後有這類故事嗎？

馮叔：沒有，改革開放後中國企業家相對比較弱小，這種故事不太容易出現。

問：張謇那一代呢？

馮叔：張謇那一代在「東南互保」運動中表現出來的地方力量，其實很強大。張謇與上海官紳走動頻繁，和洋人也有生意往來。同時，張謇和滿清朝廷又有特殊關係——他的老師翁同龢當過同治、光緒兩代帝師。

張謇銅像

盧作孚也在重慶北碚建設新城，也是請西方人主持設計，因爲現代城市是西方工業革命後出現的，而中國傳統上只有「城」（護城河、城牆），沒有「市」（現代商業和經濟）。

北碚新城建得比南通新城晚，因此規劃得更好，但不管怎麼樣，這些企業家都有很強的社會抱負。

問：爲什麼張謇那一代建設的新城能成爲歷史典範？

馮叔：首先，企業家得有規劃自主權。盧作孚在北碚新城規劃、項目審批上有很強的影響力和話事權，張謇當時能拿這麼大面積的土地自主規劃，這在今天是不可想象的。其次，必須有靈活開放的商業經濟機構，否則光有規劃也無法支撐起一座城市的活力。

從全球看，建立超前的新城無非兩種模式：政府主導、民間主導。目前看，民間主導的新城做得最好，比如日本柏葉新城，是三井不動產規劃的，現在有一平方多公里，還設計了新的能源系統，但你別忘了，他的土地是自有的，貸款年利息不到1%，沒有人催他，可以慢慢建。豐田也在富士山腳下建汽車新城，大約有一千多畝土地，也是企業和市場主導，政府不會天天催。

問：當年榮氏兄弟有一份對無錫發展規劃的設想，今天來看仍然很有價值。民國那代企業家對公共空間建設、城市發展的精神遺產，對今天有什麼啓發？

馮叔：所有城市規劃要遵從科學規律，要考慮到未來的增長因素。無論在民國還是現在，在中國還是外國，這都是一套科學，不能亂來。現在中國城市裏，做錯了的建築遠遠比做對的建築多，賠錢的空間遠遠比賺錢的空間多。

問：原因是什麼？

馮叔：就是不按規律來。舉一個小例子，機場航站樓多大合適？首都機場T3我認爲就不合適，爲什麼？大屋頂、大空間，四處漏風，夏天要製冷，冬天得供暖，能耗太高。

國外大建築都是「大盒子」裏套「小盒子」。「大盒子」只是一個外殼，套在外面美觀，內部結構由很多「小盒子」組成，能源系統可以單獨控制，而且小空間使得人與人之間有親近感。首都機場T3有啥親近感？那麼大，一進去要走半天，遠不如小小的T1親切。

這些空間規劃如果讓企業家參與，我們一定會告訴他們，空間如何規劃是合理的。

在中國能做好這件事的，不超過200人

問：如何辨別空間是否合理？

馮叔：第一是安全。人類直立行走以後，爲了散熱，身上的毛慢慢就退了，但裸露的皮膚在野外容易受傷，所以要蓋房子，從自然空間轉到人造空間，相當於用一個殼保護自己。

第二是便利和舒適。如果生活在屋子裏反而不如野外方便和舒適，那爲什麼要在屋子裏呢？

第三要考慮成本與收益，太貴了不行。現在做錯的建築，最主要原因是這三條標準總有一條沒做到。

問：改革開放後，中國企業家沒有更大程度參與到城市規劃中，原因在哪？

馮叔：前幾十年，政府不懂，我們也不懂，大家都不知道該怎麼做。最近十年、二十年，我們知道該怎麼做了，但管制比以前複雜。另外還有一些法律和土地制度問題沒有解決。

問：那現在城市建設新城之後，如何解決後續經濟活力的問題？

馮叔：最常見的方法是建一大片產業園，然後招商引資。但你知道招商引資有多難嗎？一個萬平米產業園，一年能招滿就算了不起，這還不算中途退租的。我們自己有小面積的產業園在招商，遠比想象的困難。政府建那麼大的產業園，可不就更困難嗎？

問：你的產業園，是指大健康不動產運營？

馮叔：我們現在圍繞醫療健康領域拿困境資產或垃圾資產，對那些蓋錯的、空着的房子，重新改造、招商和運營，相當於是一個好廚師，能將一堆配錯的食材做出一道好菜。反之，沒有一個好廚師，哪怕食材再好，也做不出好菜。

問：所以你現在做的事，是讓那些做錯了的、賠錢的建築如何回到正軌、重新賺錢？

馮叔：對。這個工作難度擺在那兒，我老說在中國真正有能力做好的也就2000人。

問：怎麼說？

馮叔：你知道一個城市綜合體有多少種功能嗎？1895年，世界第一座百米高樓誕生在芝加哥，當時只有一個功能——寫字樓。現在，一個綜合體最多有30多個功能和業態，這麼複雜的項目需要靠時間沉澱經驗，沒有從業15年、20年以上，手藝是不夠的，更沒有辦法管理好睏境資產或垃圾資產，好比一個只會炸油條的廚子做不了滿漢全席。

問：2000人是怎麼算出來的？

馮叔：只有主業是房地產的上市企業高管才能做好，一個企業算5個人，中國差不多就是2000人。國內和國外的困境資產、垃圾資產，甚至超高建築都能管理好的，不超過200人。

問：在中國，還是在全球？

馮叔：在中國。比如給你一棟500米以上的樓，你會管理嗎？多數人不會，因爲沒做過，紐約新世貿中心的高樓我們參與過，我對超高建築研究了很長時間，知道怎麼賺錢。我最近看到幾個中國城市的超高建築，老有衝動去折騰，但又有點猶豫。

想明白這三件事，就理解那些城市建設大師了

問：猶豫什麼？

馮叔：可能跟年紀有關，這個事一沾手十年內脫不了，如果我現在40歲肯定就幹了，可我現在60多歲了。而且，一座超高建築都五六十萬平米，需要多種經營方式，有時候政策也不支持。

問：能舉個例子嗎？

馮叔：在迪拜，建築在800米以上的空間就是住宅產權，可以散售，而且永久產權，整體建築的財務營收可以平衡。但是中國目前還不行，超高建築要麼全是寫字樓，要麼全是公寓，如果要讓它們重新賺錢，我首先得跟政府談規劃，一棟建築能審批三種房產證——住宅和公寓、酒店、寫字樓。爲什麼橫向的建築可以發，豎起來就不行呢？50年產權的公寓和70年的住宅，有什麼本質區別呢？如果政府能放開規劃，我就開工了。

問：如果發不了這三種證呢？

馮叔：那我堅決不碰這種項目，因爲誰做都掙不了錢。我去過60多次紐約，有三件事覺得很奇怪，剛開始還想不通，一旦想通，就理解那些城市建設的大師了。

問：哪三件事？

馮叔：第一，紐約房地產商從來不操心「沒地」。後來我明白了，在他們的理解裏，土地是無限的。

問：土地爲什麼是無限的？

馮叔：很簡單，房地產商要地不是爲了耕種，而是製造空間。空間哪來呢？往高處發展。只要能無限往高處發展，不就等於地是無限的嗎？當然，這需要建築技術、結構、材料、運營進步。

在泰坦尼克號時期，紐約最高樓不過二三層。到卡耐基時代，出現了鋼結構建築，從此城市進入摩天大樓時代，紐約最高的住宅現在都接近500米了，曼哈頓島就這麼大，面積沒變，但人口增加了多少倍？是不是等於地變多了？因此，紐約地產商從來不操心「地」，只關心怎麼能把空間往高裏蓋。

問：這對國內的房地產企業有很大啓發。

馮叔：所以我不着急，公司到現在還活着。我不聽人忽悠，不用高槓杆買地，因爲我覺得地是無限的。中國人均GDP前年才達到1萬美元，美國和曼哈頓島人均GDP分別是6萬美元、12萬美元，人家都不着急。

中國房地產商着急拿地，是因爲還太幼稚。在大人眼裏，糖果是無限的，而小朋友一看糖果沒了就着急。這對我來說，是一個很重要的經驗。

問：第二件沒想明白的事呢？

馮叔：紐約的建築規劃都是方方正正，建好之後相當長時間不拆遷。後來我發現真是太聰明瞭，方方正正就可以無限調整功能，外面那個「殼」不用拆，裏面可以不斷改，今天是寫字樓，明天是酒店，後天是公寓，大後天是住宅。表面看紐約沒變化，實際上變化非常大。紐約最鼓勵標準化建築，這就是智慧，城市風貌、歷史天際線、人文痕跡又都留下了，而我們老在拆遷，批建築項目的時候不注意這些事情。

問：這麼一想，中國確實不少異形建築。第三件事呢？

馮叔：紐約跟中國很不一樣。按理說，二百年前的城市規劃，今天肯定有很多地方需要重新改造，比如樓蓋那麼高，下水道肯定不夠粗，能源匹配也不夠。但是，紐約不會動不動就挖馬路，修好之後再填上。後來我發現也有它的道理。

紐約高層建築完全市場化，你要新建高樓，政府不可能爲你的電力增容，要用電自己買，買不到就想辦法在屋頂上架風力發電機或光伏，下水道不夠粗就儘量用循環水，政府不當保姆，逼着你創新，解決自己的問題，最終使得紐約能夠自然有機增長，這些城市發展經驗都值得中國學習。

問：如果都是依靠市場自己解決，那這些城市的政府角色是什麼呢？

馮叔：像哈佛大學肯尼迪政府學院，市長去那裏學習公共管理，需要上三門必修課：城市規劃、公共財政（你管的錢是大家的）、行政法（遊戲規則）。布隆伯格我也見過很多次，他知道推動自己的城市建設理念有多少預算，邊界在哪裏，很多事情需要靠民間來做。

要管好一座城市，資源配置非常重要

問：關於城市發展，歷來有兩種模式之爭，一是像《美國大城市的死與生》，寫的是自然有機增長模式。二是人爲設計和規劃出來的模式。你更認可哪種？

馮叔：我更傾向於自然有機增長的，因爲它節約資源，人爲主觀想象出來的城市，浪費了很多資源。現在中國各地都在建CBD，但有誰問過，一個CBD有多少棟樓就夠了？成功的如上海陸家嘴，你知道有多少棟樓嗎？我喜歡數樓，我在陸家嘴也就數出30多棟，按建築面積算，大概50萬人在那兒辦公。東京經濟體量比上海大，CBD的樓自然比上海多，但是我到維也納的CBD數，只有三四棟樓。

問：就是取決於當地經濟結構、經濟規模？

馮叔：對呀。浦東開發了快三十年，CBD也才建了30多棟樓，平均一年一棟，這就是有機增長，不是主觀想象出來的。但國內有些城市CBD，五年蓋三四十棟，這不胡來嗎？不按有機增長模式，而按主觀意志強推的新城，多數是浪費資源。

問：對於已經做錯的菜，你這位廚師怎麼解決呢？

馮叔：我們有我們的辦法。如果我能重新規劃，可以改造建築外牆、重新調整燈光，原有建築能加高就加高，實在不行就推倒，把空間騰出來，最終發展成一座有吸引力的城市，現在我沒有這個權力，很多地方又不允許改動，就沒法了。

最簡單的一個辦法，是有權力的政府領導，找出有能力、經驗的企業家，充分信任和授權，讓他們重新規劃城市，新加坡就可以。或者假定一家國企要打破體制，讓某位民營企業家當董事長，他也可以重新煥發城市的活力。

問：或許國有房地產巨頭可以朝着這個方向做混合所有制改革？

馮叔：應該這樣做。要管好一座城市，資源配置非常重要，能夠將不動產這種「死資產」活化，讓經濟持續增長。最笨的增長方式就是砸錢，但那是一條死路，相當於你家裏要過好日子，不是靠不斷生新孩子，而是把已經有的孩子教育好。

我們這些企業家有手藝，現在也不以賺錢爲目的了，如果政府需要，大家需要，我們可以幫着做一些事情。很多民營企業家在某一領域都有超強能力，在市場上搏殺了這麼多年，也有足夠經驗。但這首先需要政府主觀上願意，未來需要依靠體制改革，進一步發揮企業家的作用。

亞布力論壇可以在政府和企業家之間架一座橋樑，我們把時間和手藝免費捐給亞布力論壇，去爲有需要的地方政府服務。

問：什麼樣的城市可能更需要這類人才和服務？

馮叔：中小城市、三四線城市。只要政府願意授權，我們可以幫助找資源、做規劃、重新設計城市景觀。我們以前研究過，集中資源幫助一座小城市，能夠把它規劃得比歐洲還好。

問：爲什麼反而是小城市更願意持開放態度？

馮叔：小城市資源少，而且它有問題需要幫助。比如人口流失嚴重的邊境城市，一套房才3萬元，它得找解決辦法。大城市往往不太需要，你給健康的人看病總是很難的。

主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪