國盛宏觀：對本次930地產新政的4點理解

原標題：對本次930地產新政的4點理解【國盛宏觀熊園團隊】

來源：熊園觀察

國盛證券首席經濟學家，熊園博士

國盛證券宏觀分析師，楊濤

事件：9月29日，央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套房貸利率下限；9月30日，央行決定下調首套住房公積金貸款利率，財政部、稅務總局宣佈換購住房個人所得稅退稅。

核心結論：近期中央密集出臺3項松地產組合拳，覆蓋範圍較廣、信號意義較強，有助於提振市場信心、改善居民預期。鑑於本次並非全面放鬆、中央也仍有定力，再疊加歷史經驗和當前實際約束，傾向於認爲：四季度地產景氣度有望修復，但顯著回暖難度較大。往後看，經濟下行壓力仍大，穩增長需要穩地產，地產政策進一步放鬆可期。

1、整體看，本次屬於中央層面“三箭齊發”，旨在穩信心、穩預期，進而穩地產、穩增長。

2、分類看，本次對首套房支持力度較大、但限制多；對二套房支持力度較小、但限制少。

>放寬利率下限：針對首套房的剛性需求，力度較大、但限制也較多。

>公積金貸款利率：針對首套房的剛性需求，跟隨商貸利率被動調整，效果有限。

>換購住房退個稅：針對二套房的改善性需求，力度較小、但限制較少。

3、效果看，對比歷史經驗和當前實際約束，Q4地產修復動能有望提升，但顯著回暖較難。

>此前寬鬆週期中地產景氣大幅反彈，是多種強刺激政策的綜合結果。

>本次並非全面放鬆，中央仍有定力。

>傾向於認爲，本次放鬆將進一步提升四季度地產修復動力，但僅靠利率下行、退稅的效果有限，地產景氣度有較大程度的修復需要“地產進一步放鬆+疫情受控配合”。

4、往後看，穩增長離不開房地產，四季度地產進一步放鬆可期，但大概率仍是弱修復。

正文如下：

1、整體看，本次屬於中央層面“三箭齊發”，旨在穩信心、穩預期，進而穩地產、穩增長。9月29日和30日，央行、銀保監會、財政部、稅務總局相繼宣佈3項地產支持政策：1）符合條件城市放寬住房貸款利率下限；2）下調住房公積金貸款利率；3）換購住房個人所得稅退稅。整體看，相較於年底年初以來的穩地產政策多以各地因城施策爲主，本次由中央直接出手，覆蓋範圍較廣、信號意義較強，有助於提振市場信心、改善居民預期；本質看，當前經濟下行壓力較大，房地產是一大拖累，穩增長也亟需穩地產。

2、分類看，本次對首套房支持力度較大、但限制多；對二套房支持力度較小、但限制少。

1）放寬利率下限：針對首套房的剛性需求，力度較大、但限制也較多。

>力度較大：歷史對比看，本次放寬房貸利率下限，各地可自主決定下調幅度，力度明顯大於今年5月下調20個BP，理論降幅也可能大於2008/2014年的下調至基準利率0.7倍。

>限制較多：一是時間限制，政策要求在2022年底前，如不延長則僅對今年四季度有作用；二是範圍限制，政策要求“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市”，根據我們的梳理：統計局口徑的70個大中城市中，有23城符合要求（均爲二三線城市，而且比較熱門的一二線城市基本都不符合）。

2）公積金貸款利率：針對首套房的剛性需求，跟隨商貸利率被動調整，效果有限。

歷史看，公積金利率一般是作爲配套措施，跟隨商貸利率同步調整；近年來二者利差在2.3個百分點左右，而今年上半年利差已經快速收窄至1.5個點，指向本次下調更多是維持公積金吸引力的被動調整，且考慮到公積金貸款佔比較小，預計刺激效果有限。

3）換購住房退個稅：針對二套房的改善性需求，力度較小、但限制較少。

>力度較小：歷史對比看，此前房屋交易個稅在“滿五唯一”（房產證下發滿5年，且是業主唯一住房）情況下免徵，否則按成交價1%（或房屋成交價減原值差額的20%）徵收；本次政策相較2008/2015/2016年減免契稅（1-3%）、營業稅/增值稅（5%），力度較小。

>限制較少：政策對所有城市均適用，且時間範圍爲2023年底前、居民享受週期相對更長。

3、效果看，對比歷史經驗和當前實際約束，Q4地產修復動能有望提升，但顯著回暖較難。

>此前寬鬆週期中地產景氣大幅反彈，是多種強刺激政策的綜合結果。我國兩輪大的地產寬鬆週期（2008Q4-2009H1、2014Q3-2016Q1）中，地產景氣均大幅反彈，如商品房銷售面積增速從2008Q4的-14.5%升至2009年Q2的47.6%，從2014Q3的-12.7%升至2016Q1的33.1%。回顧看，期間中央出臺了一系列地產刺激政策，除了與本次類似的降低貸款利率下限、地產交易稅費優惠，還有降低首付比、放鬆房企融資等政策；更重要的是，還出臺了“四萬億”、“棚改”等強刺激，地產景氣大幅反彈是這些政策的共同結果。