9 月 29 日，萬科分拆物業管理服務商萬物雲空間科技股份有限公司，正式在港交所掛牌交易。

上市首日，萬物雲開盤破發，跌幅一度擴大至 14.79%。截至 9 月 29 日收盤，萬物雲跌 6.79%，報 46 港元 / 股。

目前萬物雲總市值 536.88 億港元，在港股物業板塊中排名第二，超過行業龍頭碧桂園服務的 391.96 億港元，僅次於華潤萬象生活的 673.34 億港元。

公開信息顯示，萬物雲前身爲萬科物業發展股份有限公司，成立於 1990 年。萬科於去年 11 月公告，擬分拆其萬物雲在港交所發行境外上市外資股股票並上市。

根據弗若斯特沙利文，按基礎物業管理服務收入計，萬物雲於 2021 年在中國物業管理服務市場中排名第一，佔有 4.28% 的市場份額。截至二季度末，萬物雲住宅物業在管建築面積約 7 億平方米，在管物業數目爲 3035 個。

港股市場低迷，投資者對新股興趣平平。萬物雲和與其同一天在港交所上市的零跑科技，雙雙加入今年以來衆多股票上市首日破發的行列。

萬科董事會主席鬱亮，在萬物雲上市儀式上，重申其 " 不在意短期估值，更在意長期表現 " 的觀點。

鬱亮表示，1993 年萬科發行 B 股，正好碰上市場最高點，七年之後 B 股股價纔回到當初的發行價，一大批投資者被套在其中，那七年的壓力和煎熬，讓我記憶深刻。因此我們並不在意上市時點的估值高低，更在意它未來的長期表現。這次萬物雲上市，獲得很多投資者的支持，其中包括一些長線價值投資人，站在新起點上的萬物雲，將會獲得更大的發展空間。

鬱亮還稱，相信萬物雲團隊將會全力以赴，時間會證明萬物雲的價值。

萬物雲董事長朱保全，也在公司官方微信公衆號 " 大寶專欄 " 發文：" 感恩王石、鬱亮兩位主席爲企業樹立的價值觀，從 2202 到 2602，萬科陽光健康的文化將代代相傳。"

公開信息顯示，朱保全持有萬物雲 2000 萬股股份，按收盤價算，其身價約 9.2 億港元。

根據招股書，上市前，萬物雲的持股員工有 394 名，合共持有 7000 萬股股份，佔 IPO 完成後已發行股份的 6%，按收盤價算，人均身價約 817 萬元。

萬物雲本次全球發售約 1.17 億股，發行後總股本增加到 11.67 億股，母公司萬科持股比例約 56.6%，仍爲萬物雲控股股東集團。

萬物雲此次發行淨籌資額約 56 億港元。公司稱，將把 IPO 所得款項用於擴大業務、實現規模效益及創造新收入機會；投入 AIoT 及 BPaaS 解決方案的開發；收購增值服務提供商及行業上下游供應鏈服務提供商的大多數股權；吸納及培養人才；以及運營資金和一般公司用途。

作爲物業管理服務提供商，目前萬物雲主要涉及三大業務板塊：社區空間居住消費服務，對應萬科物業和房屋租售品牌 " 樸鄰 "；商企和城市空間綜合服務，對應商企寫字樓物業服務品牌 " 萬物梁行 "；以及爲提升服務能力和效率的 AIoT 和 BPaaS 解決方案服務。

萬科財報顯示，2022 年上半年，萬物雲實現營收 143.5 億元，同比增長 38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入 80.8 億元，佔比 56.3%，同比增長 34.8%；商企和城市空間綜合服務收入 51.1 億元，佔比 35.6%，同比增長 39.7%；AIoT（人工智能網絡）及 BPaaS（業務流程即服務）解決方案服務收入 11.6 億元，僅比 8.1%，同比增長 59.0%。

從收入結構來看，萬物雲還在賺 " 辛苦錢 "，收入仍然主要來自於傳統的物業服務。

儘管萬物雲在招股書中強調，公司與競爭對手的區別在於，公司提供 AIoT 及 BPaaS 解決方案爲企業及機構客戶提供有形價值並創造新增長動力的能力。但目前這部分收入爲萬物雲總收入的貢獻佔比還非常低。

萬物雲在招股書上努力爲自己貼上 " 科技 " 標籤，但相比於物業管理服務，萬物雲的科技屬性依然不明顯。

去年萬科宣佈擬分拆萬物雲時，鬱亮曾表示，萬物雲估值有望達到千億。但如今，錯過了物業股最佳上市時期，又恰逢港股低谷，萬物雲的估值遭遇了大幅縮水。

物業股的 " 科技故事 " 不好講，萬物雲還需要時間來向資本市場證明自己的科技實力。

作者｜李未泯