本報記者  李貝貝  上海報道

11月2日，以“迴歸、進化與創新”爲主題，由觀點機構主辦、《華夏時報》社聯合主辦的2022觀點商業年會在上海舉辦。

會上，萬物梁行首席執行官葉世源在《“雙碳”戰略下的商企物業服務進化策略》主題演講中指出，建築行業一直是碳排放大戶，商業建築的節能減排對實現“碳達峯、碳中和”起到了舉足輕重的作用。

“物業側是物業管理的實際操作者，也是能源管理和使用的最後一公里，把這最後一公里把握好，我們才能真正的實現能耗管理，從而節能降耗。”葉世源認爲，隨着商企客戶的需求逐漸豐富，物業也要轉變思維，從管理思維轉化爲運營思維，從物業管理的空間管理到與一些特色服務融爲一體，滿足客戶對空間環境、節能綠色、投資回報等的需求。在提升物業項目美譽度的同時也實現保值增值，實現客戶可持續發展的目標。

商業地產市場現三大“熱詞”

“萬物梁行”是萬物雲旗下商寫物業服務的子品牌，2020年1月，經由萬物雲與戴德梁行整合而成。目前，萬物梁行作爲商寫物業及設施管理的服務商，在中國149個城市爲超過1140個商辦項目提供專業服務。

葉世源指出，雙碳、存量市場、新經濟已經成爲當下商業地產市場中的熱詞。

從2020年開始，“碳達峯、碳中和”已經上升爲國家戰略，而建築行業一直是碳排放的大戶。根據萬物梁行的統計，2019年，全國建築全生命週期的碳排放幾乎佔了全國碳排放總量的一半，“其中尤其是商業建築，它的碳排放強度幾乎是住宅的2倍”。另外，建築在運營階段的碳排放佔比也是接近了一半，幾乎是佔了全生命週期的一半。葉世源總結說，商業建築的節能減排對“碳達峯、碳中和”起着舉足輕重的作用。

衆所周知，房地產行業已經從曾經的大開發時代進入到了“存量時代”。今年1-5月，全國開發的投資額同比下降了8%，開工面積下降了接近30%。

與之相反的是，在此期間，商業地產項目的銷售面積卻增長了11.5%。葉世源解釋說，商業地產出現大宗交易的原因主要是，部分企業要紓緩資金壓力，因此選擇了出售物業資產尤其是優質的物業資產。“我們如何通過精細化的運營來提升物業的價值，這成了存量時代新的課題、很重要的課題，也是一個熱門的話題。”葉世源表示。

而在存量時代，儘管許多行業因爲複雜的國外國內形勢受到衝擊，但包括互聯網行業、TMT、大健康等行業卻依然保持了較高的發展勢頭。

葉世源強調，需要注意的是，新興行業意味着更多的特定需求。以TMT行業爲主的新型行業，對辦公的需求和以往很不一樣，有更高更多更精細的需求。

把握好能源管理使用的“最後一公里”

在葉世源看來，於商企服務而言，新思路要求從管理思維轉化爲經營思維，從物業管理空間管理，包括一些特色服務融爲一體，從而滿足客戶對空間環境、節能綠色，包括投資回報等的需求，以提升物業項目的美譽度、實現增值保值、實現客戶可持續發展的目標。

萬物梁行將商企客戶分爲3類：關注出租率、資產價值、市場回報的A端客戶（資產所有者）；關注降本增效的B端客戶（企業客戶）；關注空間環境和服務體驗的C端客戶（員工），圍繞不同主體的需求進化升級商企服務。

其中，A端客戶是物業資產的所有者，對於資產長期保值增值的需求不變。

葉世源表示，由於建築的生命週期較長，因此要從項目設計、施工和運營就開始融入低碳理念，“我們從前期就開始介入，幫助客戶完善他們的項目設計，提出綠色運營包括設施設備運維的專業意見，以及優化空間、籌備期的費用預算等。最後纔到真正交付以後的長期運營階段。”

葉世源還強調，萬物梁行已關注到商業房地產抵押貸款的綠色證券正逐漸對綠色進行傾斜。2021年，綠色建築，包括可持續建築已經納入綠債的支持範圍，綠色CMBS期限長、利率低、資金使用靈活，不單單是受到政策的支持，在市場也非常受到追捧。“綠色建築在綠債領域有非常大的發展空間。”其稱。

葉世源以上海萬科天空之城爲例。其爲虹橋商務區的第一個TOD項目，因體量較大，對能源需求較大，非常關注成本控制。萬物梁行對該建築採用了“移峯填谷”模式，即用平谷時期的時間完成冷凍製冰，並在高峯期釋放這部分電量，在不影響整體體驗之下做到降本增效。

而針對擁有降本增效需求的B端客戶，葉世源認爲，不同業態的商企空間項目都有它的減碳可能性：例如，產業園區，在設計、建設的階段，物業就應該提前介入，輸入低碳運行的理念；在運營階段就要引進智能化平臺，搭建綜合能源管理系統，在保證園區安全的前提下低碳運行。

與此同時，葉世源強調，低碳管理需要貫穿高新技術的設施運維，如空調、照明和安防系統這些能耗大戶，日常運行中存在很大的減碳空間。針對B端客戶，萬物梁行通過數字化、精細化管理手段、大數據監測、高能耗設備的改造等，幫助他們實現節能降耗。

而C端客戶則伴隨着“Z世代”成爲職場新軍所形成，這部分人身上有非常鮮明的特點：加班熬夜，需要更健康舒適的環境，對空間環境和服務體驗的需求更高。

葉世源指出，從辦公體驗維度來看，萬物梁行認爲，首先要滿足Z世代員工對空氣質量包括身邊環境的需求。順着這個思路，基於WELL理念，萬物梁行對空間環境實施了一些改善舉措，在全國不同的辦公環境，公司服務團隊每小時都測試一次環境溫度，不斷調整溫度並定期對新風設備進行清洗，以確保舒適度、健康及節能。

“我們的最終目標是讓建築隨着組織環境，包括人的發展而自動學習，與人互動，主動響應人的需求。”葉世源總結說：“最終實現數聯、物聯，包括智聯，也實現環境、資產和人的和諧統一。”

來源：華夏時報