央行、銀保監會於近日向地方下達《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱《通知》）。《通知》內容涵蓋16個方面，涉及面廣，政策支持力度空前，其中提到積極配合做好受困房地產企業風險處置，引發業內對於房企風險化解和市場出清的關注。

雖然資產管理公司早已入場參與房企資產處置，但進度仍不如預期。爲此，《通知》強調提高資產處置效率。對此，業內人士認爲，在政策指引下，後續資產管理公司、地方政府、銀行及房企四方會形成比較系統的風險化解模式。

在業內人士看來，鼓勵資產管理公司參與處置風險，意味着“第三支箭”有望落地。

提高資產處置效率

目前，陷入流動性危機的房企均有意通過資產變現緩解資金壓力，但即使有收併購貸款資金的支持，收併購風潮並未啓動，市場各方參與動力不足。

在這樣的背景之下，《通知》提出，要做好房地產項目併購金融支持，並積極探索市場化支持方式。其中包括鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼併收購受困房地產企業項目。

在不良資產處置方面，《通知》鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司（以下統稱“資產管理公司”）發揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，與地方政府、商業銀行、房地產企業等共同協商風險化解模式，推動加快資產處置。

《通知》提出，鼓勵資產管理公司與律師事務所、會計師事務所等第三方機構開展合作，提高資產處置效率。支持符合條件的商業銀行、金融資產管理公司發行房地產項目併購主題金融債券。

此外，《通知》鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重整投資人等方式參與項目處置。支持有條件的金融機構穩妥探索通過設立基金等方式，依法依規市場化化解受困房地產企業風險。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，上面的政策表述明確了對房地產不良資產處置的重視程度，尤其是強化了資產管理公司在此類領域的重要角色和功能。這意味着在不良資產處置上，資產管理公司將承擔更大的作用。

“雖然資產管理公司一直在參與處置問題樓盤項目，但此次通知再次提高了資產管理公司在處置方面的領導力和市場地位，包括其後可擔任破產管理人、重整投資人等角色。而且重點提及了‘提高資產處置效率’。”嚴躍進表示，在政策指引下，後續資產管理公司、地方政府、銀行及房企四方會形成比較系統的風險化解模式。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示：“此次新政有利於加快對受困房企的資產處置，也有助於行業信心的恢復。”

“第三支箭”股權融資有望發出

資產管理公司在風險資產處置方面具有豐富經驗，無論從資金充足度還是專業度方面來說，都具有更強的優勢，其參與收併購有望促進風險化解和市場出清。

今年1月，金融管理部門召集5家全國性資產管理公司開會，研究資產管理公司按照市場化、法治化原則，參與風險房地產企業的資產處置、項目併購及相關金融中介服務。此後，中國信達、中國東方、中國華融和中國長城4家全國性資產管理公司先後介入出險房企的收併購之中，參與出險房企的“救治”和重組。

不過，雖然全國性資產管理公司已相繼入場，但資產處置進度仍不如預期。

對此，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，出險項目收併購的效果並不見好，具體成功案例少，大多是合作開發項目方之間進行收併購。此次新政的目的就是在政策上做出創新，提高金融機構收併購的信心。比如，明確了地方政府在屬地責任的情況下，協同銀行、房地產企業、資管公司、三方機構等一起來推進項目收併購。這意味着股權收購的“第三支箭”或將發出。

中指研究院分析人士也表示，《通知》鼓勵資產管理公司參與處置風險，意味着“第三支箭”有望落地。

早在2018年，央行等監管部門從信貸、債券、股權三個融資渠道，採取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資，民企債券融資支持工具即爲“第二支箭”。而“第三支箭”則代表民營企業股權融資支持工具。

今年11月8日，中國銀行間市場交易商協會已放出了“第二支箭”，擴大民營企業債券融資支持工具，以支持包括房企在內的民營企業發債融資，總支持規模大約2500億元。

“要調動金融機構出手收併購項目。除了對風險和不良資產的容忍、展期、免責的之外，也需要地方政府積極協調，更需要緩解風險擴散的預期，止住資產價格無序下跌。”李宇嘉如是說。

金融支持利於信心恢復、加速市場修復

“通知內容涉及面較廣，政策支持力度空前，在今年一系列寬鬆政策效應並不明顯情況下，出臺金融支持房地產16條措施尤爲重要，對接下來的房地產市場也有着非常重要的意義。”王小嬙表示，當前市場恢復緩慢的根本原因在於市場信心不足，此次金融支持房地產將直接有效地利於行業信心的恢復，加速市場修復的步伐。疊加疫情防控逐步優化，房地產市場加速恢復的預期進一步提升。

同策研究院研究總監宋紅衛則表示，此次新政出臺目的是穩定房地產行業。從當前實際來看，融資政策是行業復甦及穩定的最大制約因素。也就是說，如果融資政策不調整，紓困政策的效果會大打折扣，同時，優質房企也會因爲債務問題出現資金鍊斷裂的風險。

“未來，在房企債務展期和增信發債後，企業資金壓力或將得到一定緩解，實現以時間換空間。下一步更重要的是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。”中指研究院分析人士預計，隨着樓市利好政策的持續落地，供需兩端政策優化疊加防疫政策改善，將帶動市場預期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優化後，或將帶動當地購房需求釋放。

新京報記者 袁秀麗