11月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，1年期LPR（貸款市場報價利率）爲3.65%，5年期以上LPR爲4.3%，均與上月持平。

從目前來看，在8月份LPR非對稱超預期下調後，LPR連續三個月保持不變，但是這並沒有妨礙房貸利率下降的趨勢。11月，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸款利率爲4.09%，較上月下降3個基點，截至11月18日，已有18城主流首套房貸款利率降至3字頭。

多數城市房貸利率降至歷史低位

對於11月LPR保持不變，貝殼研究院市場分析師劉麗傑表示，在疫情後經濟修復和穩地產的實際需求下，總量寬鬆的政策基調未變，這是11月LPR保持不變的宏觀環境。當前，國內流動性整體相對合理充裕，兼顧到國際加息週期下國內外均衡，一定時期內LPR保持平穩。

從房貸利率來看，據貝殼研究院發佈的數據顯示，11月，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸款利率爲4.09%，較上月下降3個基點，二套房貸款利率爲4.91%，與上月基本持平，較去年最高點分別回落165個基點和109個基點，創歷史新低。

截至11月18日，在貝殼研究院監測範圍內，已有18城主流首套房貸款利率降至3字頭，其中，二線城市有6個，三四線城市12個。在首套房主流貸款利率方面，11月，包括一線城市在內僅10城高於4.1%。而從二套房主流貸款利率來看，僅北京、上海、廈門和西安四城高於4.9%。

在利率變化上，11月，103個重點城市中僅有14城房貸利率有所調整，降息城市範圍較小，且以首套房貸款利率下降爲主。其中，泉州和溫州主流首套房貸款利率下調至3.8%，降幅達30個基點。

值得關注的是，據媒體報道，杭州自11月11日起首套房“認房又認貸”鬆綁，但僅適用於純商貸客戶；首套房貸款利率降至4.1%，二套房貸款利率降至4.9%。對此，中原地產首席分析師張大偉認爲，杭州曾是全國房地產的熱點城市，但隨着供應量上漲，二手房房源井噴，市場也開始明顯調整。此次杭州政策的調整或帶動更多城市調整。

從利率下調幅度來看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套房、二套房貸款利率同比降幅分別爲169BP和112BP。以首套房100萬元商業貸款本金、30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬元。一線城市房貸利率同比降幅最小，首套房、二套房貸款利率同比降幅僅60個基點和52個基點。

“整體來看，11月房貸利率保持穩中下降的勢頭。經歷前期房貸降息後，多數城市房貸利率降至歷史低位。”劉麗傑如此總結稱。

預期局部城市二套房貸款利率或破4.9%

回顧此前1年期和5年期LPR利率來看，5月20日，人民銀行在維持1年期LPR3.70%不變的同時，將5年期LPR下調15個基點至4.45%。

值得一提的是，同樣在5月，人民銀行、銀保監會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

而到了今年8月，人民銀行將1年期LPR從3.70%下調至3.65%，將5年期LPR從4.45%下調至4.3%。此後，連續三個月LPR保持不變。

對此，上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢表示，由於5年期LPR是房地產市場貸款定價的參考基準，下調是釋放了推動房地產市場回升的政策意圖。而從實際發放的商業性個人住房貸款利率看，據人民銀行發佈的2022年第三季度中國貨幣政策執行報告顯示，三季度末個人住房貸款利率爲4.34%，較上季度末下降28個基點，較上年末下降129個基點。

在業內人士看來，雖然目前房貸利率下限達2019年以來新低，但各地房貸利率仍有進一步下調的空間。 

值得關注的是，繼“金融16條”的支持政策之後，11月21日，人民銀行、銀保監會在聯合召開的全國性商業銀行信貸工作座談會上，強調保持房地產融資平穩有序，其中提到支持個人住房貸款合理需求，以及支持開發貸款、信託貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發債融資等。

劉麗傑表示，在穩地產背景下，未來住房信貸政策有望進一步寬鬆。“金融16條”的支持政策提到，地方政策在全國政策基礎上，可以合理確定當地個人住房貸款首付和貸款利率政策下限，這代表着地方政府在需求端調控政策有了更多的優化空間，未來房貸利率下限有望進一步下降，特別是加大對改善換房需求的支持下，局部城市二套房貸款利率有望突破4.9%的下限。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也認爲，今年以來，多部委持續釋放政策利好，各地積極落實“因城施策”，需求端信貸政策不斷優化。當前，石家莊、溫州在內的80餘城已調整首套房商貸首付比例至20%，武漢、貴陽等20餘城已將首套房貸款利率降至4%以下。“信貸政策的進一步寬鬆有助於降低居民購房成本，緩和市場觀望情緒，帶動住房需求釋放。”

新京報記者 袁秀麗