21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

截至11月22日，22個集中供地城市今年的第三批土拍進入尾聲，18個城市共計完成352宗土地出讓，涉及4692億元出讓金；同期，有多個城市的第四批集中供地工作已經展開，第五批、第六批集中供地亦在規劃中。

今年以來，部分城市調整了供地節奏，增加供應批次。據21世紀經濟報道記者不完全統計，目前已有無錫、蘇州、南京、北京、杭州、成都、廣州、天津、深圳、上海、武漢等11個城市發佈了第四批集中供地公告，另有廈門、濟南、青島、重慶明確全年供地將分四個批次進行，其中無錫、蘇州、南京已率先完成第四批集中土拍。

而南京、武漢、蘇州、無錫已經進入第五批集中供地週期，武漢更是透露全年集中供地將會達到六個批次。

根據2021年初推出的“兩集中”供地政策，22個重點城市全年集中供地不應超過3次，彼時，該政策是爲降低市場熱度、抑制高企的地價。鑑於當前大環境已有改變，土地市場低溫運行，企業拿地愈發審慎，城投托底亦被限制，“兩集中”需要解決的矛盾已不再突出。

受訪業內人士認爲，“兩集中”供地政策是出於“穩房價、穩地價、穩預期”的初衷，多地根據實際情況，階段性適當調整供地節奏是必要舉措，因地制宜、因城施策，以更加靈活的供應方式穩定市場，促進樓市良性循環。

多批次供應的嘗試

11月21日，南京發佈了今年第五批集中供地公告，共推出各類用地15宗，起始價總額約爲56.35億元。而無錫、蘇州、武漢已在更早之前公佈了五批次集中供地計劃，其中，武漢市土地交易中心表示，後續還將適時發佈本年度第六批次集中供地公告。

雖然多個城市增加了供地批次，但常態化供地模式並沒有明確迴歸。合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示：“多次少量供地方式可以起到積極的調動作用，而集中供地是一種長期導向，短期之內推翻（兩集中）並不現實。”

與此同時，已經有城市開始進行土地常態化推介。今年9月底，長沙市土地推介平臺——長沙供地雲通知顯示，該平臺對地塊推介方式進行了調整，今後不再按年度批次推介土地，更改爲年度常態化持續更新推介。

通知稱，爲適應長沙市土地招商工作需要，切實爲市場主體提供及時便捷的信息服務，長沙供地雲平臺對地塊推介方式進行了上述調整。長沙市計劃供應土地基本達到供應條件後，供地雲平臺實時進行線上推介，平臺將顯示地塊推介更新日期，直至地塊完成掛牌交易。

10月28日，江西省住建廳發佈《關於住房城鄉建設領域落實強省會戰略支持南昌城市高質量發展的若干政策措施》，提出將持續完善房地產政策，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

有業內人士戲稱南昌“發出了退羣申請”，但值得注意的是，南昌本身並不在實施“兩集中”供地政策的22個重點城市範圍內，屬於自發加入“兩集中”供地隊伍的城市。

南昌此舉或與當地冷淡的土地市場有關。據中指研究院監測，10月11日，南昌完成今年第三批次集中供地，22宗涉宅用地有12宗流拍，流拍率爲55%，另有5宗地塊底價成交；今年首批和第二批集中供地中，南昌的土地市場表現也相對平淡，地方國企託底拿地現象也比較明顯。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者，土地市場形勢低迷時，容易形成地價和房價的負反饋循環，也不利於樓市的健康發展，階段性調整集中供地是必要的，但這不意味着就要退出集中供地機制。

“兩集中”供地的使命

回溯“兩集中”供地出臺的背景，2021年年初，樓市一片火熱，各地的土拍市場上，“地王”層出不窮，地價超過周邊房價、“麪粉貴過麪包”的情形也時有出現。

2021年2月，按照自然資源部的要求，重點城市將改變原有的分散式供地模式，要對住宅用地集中發佈出讓公告，集中組織出讓活動，原則上發佈出讓公告全年不得超過3次。自然資源部還要求重點城市增加住宅用地供應，充分披露住宅用地供應信息。

實施“兩集中”土地出讓制度的有22 個重點城市，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫等。除22城外，徐州、西安、南昌、金華、溫州等城市後續也自發加入了“兩集中”供地的隊伍。

按照監管部門的說法，實施“兩集中”的目的，是爲減少土地公開出讓過程中關聯信息不充分所帶來的對市場預期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規範問題，防止市場主體由於不掌握重要關聯信息帶來的競爭。

在實際操作中，短期內多宗土地高額的保證金、土地出讓金等代價，確實對房企的拿地行爲產生了一定限制。但在“高槓杆、高週轉”的傳統模式助推下，“兩集中”之後，土地市場的火熱並未明顯熄滅。

據21世紀經濟報道記者統計，2021年首批集中供地，熱點城市雖然拍地規則較爲嚴格，但熱點城市如杭州、寧波與北京等城市仍然拍地踊躍，杭州41宗地塊以競自持成交，佔首批集中供地成交數量的72%，自持比例最高達40%，且有一宗地進行了138輪的拍地對決，可見競爭之激烈；北京30宗有10宗地進入報高標準商品住宅建設方案階段，寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號，溢價率達25.1%。

面對激烈的土拍競爭，爲了維持規模增長、穩定市佔率，部分房企甚至在熱門城市的熱點地塊“舍利求地”。

真正的轉折點產生於2021年年中，“三道紅線”、“貸款集中度管理”等措施的綜合作用，有效抑制了地產高槓杆擴張的模式，信貸收縮影響供需兩端，房地產市場開始顯著降溫。

2022年以來，房地產市場繼續低溫運行，樓市成交規模下行，部分房企信用事件開始出現，土地市場隨之低迷，地方國資成爲拿地主力。

調整供地節奏的邏輯

在市場下行、企業拿地意願較低的情況下，土地供應普遍縮量。據中指研究院監測，截至10月末，22城供地計劃完成率整體不足五成，其中長春、重慶不足三成，多個城市的推地信心不足。

而成交方面，整體表現趨冷，底價成交成爲主流。中指研究院統計數據顯示，2022年集中供地的底價成交佔比愈加明顯，一、二、三批次分別爲61%、69%和79%。

截至11月22日，完成第四批集中供地的三個城市（無錫、蘇州、南京），底價成交率更是達到了100%。溢價成交率則一路走低，前三個批次分別爲39%、31%和21%。

2021年以來各批次集中土拍詳情

數據梳理：中指研究院

與此同時，地方國資企業仍是拿地主力。今年第三批集中供地中，央、國企拿地金額佔比爲29%、混合所有制企業拿地佔比爲4%、民營企業拿地金額佔比爲13%，地方國資企業拿地金額佔比爲53%。

第四批集中供地中，無錫央、國企拿地金額佔比45%、民營企業拿地金額佔比23%、地方國資拿地金額佔比33%；蘇州成交地塊民營企業拿地金額佔比25%、地方國資拿地金額佔比75%；南京四宗地塊全部由地方國資獲得。

無錫第四批集中供地中雖有民營房企的身影出現，但據浙商證券穿透拿地企業的股權結果，與朗詩、綠地合作摘地的企業均有國企背景，民營企業拿地多采用民企+地塊所在區城投聯合拿地的方式參與。

值得注意的是，今年9月24日，財政部印發了《關於加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，其中提到“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”。業內人士分析表示，該通知對城投無效託底和依賴土地出讓金返還的城投平臺影響較大，未來地方國資託底力度或有所減弱。

在新的發展階段，“兩集中”供地模式因城施策，進行適當調整，成爲一種可取路徑。

“2021年初土地市場‘過熱’的問題已不復存在，集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門檻，在當前的行業環境下，有能力深度參與集中供地的房企數量十分有限，因此部分城市調整集中供地節奏，是在土地市場低迷期的一種必然選擇。”東方金誠分析師唐曉琳表示。

中指研究院土地事業部負責人張凱認爲，今年以來，多個城市通過增加批次調整供地節奏，一方面通過分散土地供應時間上的集中度，爲房企降低短期內的資金壓力；另一方面，通過增加一批供地，可以在現階段有效補充土地財政收入。“總體來看，今年增加供地批次的方式對於穩定市場還是起到了一定的作用，但由於第四批次供應接近年末，已完成四批次土拍的三個城市整體熱度較低。”他說。

郭毅向21世紀經濟報道記者補充說，當下多個城市都在採用“多次少量”土地供應方式，既不會對市場產生過大幹擾，又能對開發商的拿地預期和購房者市場預期起到積極的引導作用。她進一步展開解釋：“增加供地批次，分散拿地節奏，也會緩解同區域內項目扎堆的情況，提升房企對土地價值的預判。”

一位上市房企的北京高管則告訴21世紀經濟報道，增加土地供應批次的實際效果還有待觀察，目前大部分房企都在收縮戰線，聚焦重點城市市場，估計真正的拐點，要等到房企融資及銷售問題得到有效解決之後。