21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

11月以來房地產領域政策利好頻出，央行、銀保監會、證監會、外匯管理局四大金融監管部門有關負責人在“2022年金融街論壇年會”上對金融支持房地產聯袂表態，房地產行業的頂層支持再度迎來高潮。 

在市場築底和政策尋頂的過程中，行業的曙光正在顯現。11月23日，業內廣泛流傳的房地產“金融十六條”正式官宣，圍繞保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置等方面作出要求。

業內人士指出，此次發佈的十六條措施中，有九條爲重申此前業已出臺的政策措施。另外七條爲新推出的政策，均爲供給側政策，主要指向強化“保交樓”和控制房企信用風險。

在他看來，此番“保交樓”政策支持力度明顯加大，明確鼓勵金融機構爲“保交樓”提供配套融資支持，並支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期，有利於緩解當下房企現金流緊張的局面，這在遏制房企存量債務違約風險進一步暴露的同時，對保交樓也有積極作用。

房地產融資“三支箭”齊發，股權融資出現新信號

考慮到民營房企是提振市場信心的關鍵，本輪政策組合拳也是從信貸、債券、股權三個融資渠道着手，俗稱“三支箭”。早在2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批准，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道採取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資。

信貸融資方面，11月21日，在人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會上，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝表示，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，人民銀行將面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，爲商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。

11月24日，中國工商銀行與中國海外發展、保利發展、華潤置地、招商蛇口、深圳華僑城、萬科集團、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園集團、美的置業和金輝集團等12家全國性房地產企業，以總對總方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額達6550億元。

11月23日，中國銀行、交通銀行、農業銀行等多家國有大行與多家房企簽署了戰略合作協議，其中萬科獲得中國銀行、交通銀行合計2000億元意向授信額度，美的置業獲得交通銀行200億元意向授信額度，中海、華潤、萬科、龍湖、金地等5家房企還與農業銀行舉行了銀企戰略合作協議簽約儀式。

債券融資方面，“第二支箭”（民企債券融資支持工具）也在陸續擴容。據交易商協會消息，11月23日，中債增進公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，後續將根據企業需求提供持續增信發債服務。截至當日，中債增進公司已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。

股權融資方面，一向敏感的涉房企業A股融資也出現了積極信號。11月21日，證監會主席易會滿在2022年金融街論壇上表示，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展併購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。

11月15日，碧桂園公告稱，將配售14.63億股股份，配售事項所得款項淨額預計約爲38.72億港元。11月16日，雅居樂公告稱，將以先舊後新的方式配售2.95億股股票，認購事項的所得款項淨額估計約爲7.83億港元。不過，碧桂園、雅居樂是港股上市房企，配股融資並不需要內地監管部門的批准，與 “第三支箭”並無太大關聯。

招聯金融首席研究員董希淼對21世紀經濟報道記者表示，貸款、債券、股權這“三支箭”將呈現出相互促進的作用。“前兩支箭”的穩步推進與顯著成效將爲“第三支箭”快速落地的推進器，而“三支箭”的支持力度有所遞進，與前兩支箭形成互補，有助於市場信心的快速恢復。當前金融監管層對於涉房業務的佔比的規定依然略低，僅允許少量涉房業務的企業在境內首次公開募股（IPO），未來涉房業務佔比能否有所提升是該政策顯效的關鍵。

不過，並不是所有的房企都能得到“三支箭”的政策支持。據悉，儘管中債增進公司收到近百家民營房企增信業務意向，但暫未有一家出險房企獲得“第二支箭”的融資支持。涉房企業A股融資對房地產業務的比重也有明確的限制。

武漢科技大學金融證券研究所所長董登新認爲，必須看到，目前中國房地產市場確實需要洗牌，部分經營不善的房企需要自然淘汰、退出市場，而對於經營有方的房企應該鼓勵支持它們通過併購重組做大做強，這樣有利於房地產市場更好地新陳代謝、健康發展。未來支持民營房企融資應該是“貸款、債券、股權”，“三箭齊發”促進民營房企融資恢復，支持房企健康發展。

需求側仍是發力重點，5年期LPR年內有望調降

東方金誠首席宏觀分析師王青對21世紀經濟報道記者表示，就當前而言，推動房地產市場儘快回暖的重點在需求側，其中下調居民房貸利率是關鍵，其他放鬆限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產交易環節稅費等也能起到輔助作用。我們判斷，儘管11月5年期LPR報價按兵不動，但年底前仍有下調空間。這是當前支持個人住房貸款合理需求最有效的一個發力點。若各項政策調整到位，明年一季度前後樓市有可能出現趨勢性回暖勢頭，即季調後的商品房月度銷量環比穩定上升。

“當務之急是通過適時降準及降低政策利率來降低銀行資金成本，引導LPR特別是5年期以上LPR繼續下降，從需求端着手，促進房地產市場平穩健康發展。”招聯金融首席研究員董希淼向記者指出。

他分析，從10月金融數據看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素。11月21日，央行行長易綱表示，房地產業關聯很多上下游行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。如果12月LPR能下降5-10個基點，將在歲末年初之際起到較爲積極的作用，更有力地提振居民住房消費需求。

董希淼特別提到，較多的住房貸款以1月1日作爲重定價日，如果12月LPR下降，還有助於降低存量房貸利率，降低更多居民的住房消費負擔。同時，5年期以上LPR下降也有助於降低企業中長期貸款成本，助力基礎設施和重大項目建設。

另外，多位行業人士向記者指出，需求端除了要政策讓利降低購房成本，還要提振老百姓對未來收入和工作前景的積極預期，這是提高居民入市意願的一大關鍵。