在樓市下行壓力下，爲緩解當地去化壓力和實現“保交樓”目標，不少地方政府開始批量回購或鼓勵國企購買商品房，該現象也爲保租房的籌集開闢了一個新渠道。

到2022年和2023年末，各省已開工建設和籌集的保障性租賃住房（下稱“保租房”）套（間）數需分別不低於本地區“十四五”建設目標數比例的40%和60%。

近日，住建部、國家發改委、財政部聯合印發《關於做好發展保租房情況年度監測評價工作的通知》（下稱“通知”），明確將各大城市發展保租房的年度監測評價結果納入對地方政府的績效考覈，其中，上述階段性建設目標的完成情況成爲考覈重點。

時至年末，河北、浙江、瀋陽、西安、鄭州等多個省市已提前或超額完成2022年籌建目標；進入11月，山東、河南還率先披露了2023年新開工（籌集）保租房的規劃目標。和保租房“籌集關鍵期”的2022年相比，這兩省2023年的建設目標數未出現明顯減少。

更大體量的新開工和籌集計劃，意味着需要更多的資金流入和更豐富的供應渠道。

今年，受疫情衝擊、經濟下行等影響，地方財政和房企資金壓力都比較突出，在此背景下，多地聚焦推動金融與財政、專項債等資金的銜接，創新融資模式，通過REITs（房地產投資信託基金）等多種模式滿足市場主體參與保租房項目的資本金需求。

與此同時，一些地方政府重新嘗試通過回購等方式，將房企風險項目納入保租房供應圖譜，以期實現“保交樓”和保租房籌建的雙重目標。

多地推動存量商品房“納保”

在樓市下行壓力下，爲緩解當地去化壓力和實現“保交樓”目標，不少地方政府開始批量回購或鼓勵國企購買商品房，該現象也爲保租房的籌集開闢了一個新渠道。

11月15日，河南開封住建局官網公佈了2022年保租房項目表，涉及4個項目，共計1950套住房。其中，蘭考恒大帝景項目共1050套房源被列入其中，擬被回購作爲蘭考縣城投保租房項目。

更早之前，鄭州地產集團下屬全資公司——河南鄭地住房租賃有限公司在今年7月發佈招標公告稱，將在鄭州市區範圍內收購存量房源，用於人才公寓。鄭州地產集團爲國有獨資公司。

6月底，《關於印發河南省貫徹落實穩住經濟一攬子政策措施實施方案的通知》稱，住宅去化週期18個月以上城市，要立足實際回購存量商品房用於保障房和安置房。

除河南外，山東濟南、浙江湖州等二三線城市今年亦曾推出鼓勵國企收購存量商品房的政策。不過總體來看，出臺此類舉措的多爲四五線城市。

第一財經梳理中國政府採購網信息發現，近一個月以來，在河北、貴州、甘肅、吉林等省份，均有下轄中小城市和縣城發佈“政府回購商品房”招標公告，計劃回購存量商品房用於籌集安置房源，包括保租房。

比如，河北孟村回族自治縣11月21日發佈“保租房項目公開招標公告”，擬購買存量商品房作爲公共租賃住房，爲解決該縣新青年城鎮居民階段性住房問題。

中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區域科學協會副理事長王業強在接受第一財經採訪時稱，這一保租房籌集方式目前在多地可見，但不會成爲主流形式。“‘政府回購’有一個共同的特性，就是這些項目運營困難，由政府承擔相關市場主體的部分壓力。疫情之下，地方政府普遍面臨財政困難，回購的保租住房如何實現資金平衡，這是地方政府在實施這一籌建方式時需要謹慎考慮的問題。”

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進亦對記者表示，通過回購等方式將包括房企風險項目在內的存量商品住宅轉作保租房，可以快速形成保租房供給，省去一些配套投入成本，加快解決新市民、青年人的住房困難問題，但這種模式在實施過程中也可能會遇到諸多限制。比如，項目房源戶型大小是否滿足保租房的相關要求，政府是否有足夠規模的資金支持等。保租房一般以小戶型爲主，建築面積不超過70平方米。

“因城施策”擴供給

多重因素下，“政府回購存量商品房”的保租房籌措模式難以大規模推開。不過，通過多種渠道，將存量房和存量用地改造、轉化爲保租房和保租房項目用地，近半年來，一直備受地方青睞。

中信證券最新研報顯示，今年5月以來，已有長沙、邯鄲、成都、西安、湖北、海南等多個省市推出自願納保的相關文件，鼓勵存量房業主和長租公寓運營方參與存量房納保。

爲了消除大戶型業主參與“納保”的顧慮，成都10月底發文明確，建築面積在144平方米（含）以上的住房，申請用於保租房後，應按間出租，具體間數可由運營服務企業根據房屋設計及現實情況確定。

北京則將視線聚焦在了中心城區成片的老舊小區上。11月初印發的《北京市老舊小區改造工作改革方案》稱，全市老舊小區可以在符合規劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建築面積，由區政府統籌用於補充社區配套短板或建設保租房。

王業強認爲，面對保租房用地的土地出讓金價格較低而今年地方財政壓力較大的兩難問題，更充分地挖掘當地存量房和低效用地，如對工業廠房、城中村等進行統一規劃改造，是一種有效的解決辦法。

財政部官網8月16日發佈了一篇上海監管局的調研文章。文中提到，政府出臺了一些盤活存量用地用於長租房建設的優惠政策，如企事業單位利用自有閒置土地建設或非居住存量房改建長租房，免交土地價差款，極大地鼓舞了有閒置土地及非居住存量房的企事業單位參與長租房建設的積極性。

推動金融與財政、專項債等資金的銜接

據中信證券測算，長期而言，僅全國19個核心城市中的保租房需求就接近2000萬套。到2030年時，這19個核心城市保租房資本化價值可能突破10萬億元，保租房在這些核心城市的總投資金額約6萬億元。

多名受訪業界人士認爲，面對如此大的市場規模，主要房企參與意願如何，仍較大程度上取決於各項支持政策，是否能夠突破租賃市場投資回報週期長、融資難等瓶頸問題。

有研究顯示，我國大城市租金收益率僅爲2%左右，重資產企業投資回報週期長達20~30年，資金壓力大。對於租金在市場價九折及以下的保租房項目而言，租金收益率無疑更低。

“各省相關部門要引導市場主體加強與金融機構的溝通對接，加大對保租房建設運營的金融支持力度。”前述三部門下發的通知中如是稱。

該通知進一步量化了各省考覈標準：獲得信貸、REITs、專項債等資金支持的保租房建設項目數佔需要資金支持的保租房建設項目總數的比例達到100%的得5分；未達到100%的，每低一個百分點扣0.1分；低於50%（不含）不得分。

除了各省保租房相關支持性政策需要落實見效外，展望後市，保租房的財政、金融支持力度還將繼續加大。

10月中旬，安徽霍山住建局官網公示了一份由住建部、國家發改委和財政部聯合印發的《關於報送2023年保租房、公租房保障和城鎮棚戶區改造等計劃的通知》。文件稱，對各地申報符合條件的2023年保租房計劃，中央財政城鎮保障性安居工程補助資金和中央預算內投資給予補助支出。

其中，“中央預算內投資支持發展保租房的城市名單”包括廣東（廣州、深圳、佛山、東莞）、浙江（杭州、寧波）和安徽（合肥）等25省37市（區）以及京津滬渝四個直轄市。

11月23日，央行和銀保監會正式下發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，在“加大住房租賃金融支持力度”方面，該份文件明確兩條具體措施：

其一，優化住房租賃信貸服務。商業銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保租房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。商業地產改造爲保租房，取得保租房認定書後，銀行發放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關政策。

其二，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用於租賃住房建設和經營。鼓勵商業銀行發行支持住房租賃金融債券，籌集資金用於增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款投放。穩步推進REITs試點。

“金融機構借款、專項債等融資屬於債權融資，公募REITs屬於股權融資。相較於債券融資，租賃住房的開發運營企業可以通過REITs，形成‘投融管退’的閉環，顯著縮短項目的投資回收期，緩解資金壓力。作爲‘十四五’時期的一項重要任務，保租房籌集需要衆多市場主體參與，在激活市場主體積極性的各項政策中，公募REITs至關重要。”徐躍進告訴記者。