2019年10月25日，多名房東、租客前往喔客杭州公司維權並報警。   李貝貝  攝

華夏時報 本報記者  李貝貝  上海報道

苦等3年之久，喔客公寓跑路案近期終於塵埃落定。《華夏時報》記者日前獲取的一份浙江省高級人民法院終審判決文書顯示，喔客母公司上海臥榮網絡科技有限公司（以下簡稱”上海臥榮“）三名相關負責人構成合同詐騙罪，對三人分別判處有期徒刑6-8年，並處以相應罰金。

喔客案件亦反映出中國長租公寓市場的巨大變遷。從“風口上的豬”到行業大洗牌，品牌長租公寓頻繁“爆雷”、跑路，再到資本再度聚焦長租公寓市場、運營商搶佔“保租房”賽道，整個行業的經營模式已被重新解構。ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然向《華夏時報》記者指出：“未來金融閉環、品質供給、多元化主體供給，將成爲住房租賃的中國模式。”

喔客合同詐騙案塵埃落定

2019年10月中旬，喔客在杭州傳出拖欠房東租金、資金鍊斷裂、可能倒閉的消息。對此事件，《華夏時報》記者曾趕赴杭州進行了跟蹤報道，並陪同多名房東、租客前往公安機關報案。

三年後的11月18日，《華夏時報》記者所在的“喔客維權羣”傳出好消息：“判了！”據悉，喔客公寓3名相關負責人日前因合同詐騙案被判入刑，當年的受害租客、房東迎來曙光。

根據“（2022）浙刑終20號”浙江省高級人民法院終審判決文書，杭州市中級人民法院在二審中判定了喔客三名主要負責人的合同詐騙事實：“本院認爲，被告人葉某某、楊某、王某以非法佔有爲目的，在簽訂、履行合同過程中，採用隱瞞真相的手段騙取對方當事人財物，其行爲已構成合同詐騙罪。”後3人提出上訴，但浙江省高級人民法院依法組成合議庭，經閱卷、訊問被告人並聽取辯護人意見後，駁回上訴、維持了原判。

其中，被告人葉某某（葉方敏）犯合同詐騙罪，判處有期徒刑八年，並處罰金人民幣100000元；被告人楊某（楊珏）犯合同詐騙罪，判處有期徒刑七年，並處罰金人民幣80000元；被告人王某（王冷）犯合同詐騙罪，判處有期徒刑六年，並處罰金人民幣60000元。

據該份判決文書，2018年3月左右，三名被告人合夥在杭州經營“長租房”租賃業務，採用從房東處長租毛坯房進行裝修後再出租給租客的經營模式。在經營過程中，因面臨巨大市場競爭壓力，其收房及出租均面臨困難導致虧損難以爲繼，三人在無自有資金繼續投入的情況下決定採用“高收低租、長租短付”模式虧損經營“長租房”租賃業務。

2018年6月左右，被告三人先後以上海臥榮及上海臥榮網絡科技有限公司杭州分公司 （ 以下簡稱 “臥榮杭州公司”） 名義， 對外宣傳、打造、經營“喔客租房”品牌，並先後在西安、蘇州等地設立分公司以同樣模式進行運作、擴張。

在與房東、租客簽訂合同的過程中，三被告人利用房東與租客間信息不對稱的情況，以高於市場價的價格從房東處租入房屋，並簽訂房屋託管合同，支付一個月租金的押金並向房東提供月付、二月付及季付租金選擇；與相應租客簽訂房屋租賃合同，收取一個月租金的押金，並向租客提供月付、季付、半年付、年付租金選擇。三被告人在明知虧損經營的情況下，爲維持公司運營及佔有、使用租金，通過業務員薪資考覈方法等方式指使業務員不斷高價租入新房屋並快速低價出租回款，導致虧損不斷擴大。

2019年10月26日，杭州市公安局錢塘新區分局接錢塘新區建設局線索移交，於同月29日以合同詐騙罪立案偵查。至案發，被告人葉某某、楊某、王某從房東處陸續租賃5000餘套房屋，騙得租金、押金共計4000餘萬元，造成房東及租客重大經濟損失。

如今，獲悉消息的房東和租客們十分激動，許多已經“潛水”幾年的網友也紛紛露頭。“真不容易！”租客王東（化名）感慨地說：“那會我剛畢業，交了半年租金給喔客，才住了2個多月就被房東趕走了。”也有房東透露，自己損失了幾個月的租金，但選擇與租客各讓一步，“儘量不要激化矛盾”。

而在回憶當時遭遇的同時，更多人也在關心如何將當初損失的錢款彌補回來。據瞭解，目前，公安機關正在進行信息覈對工作。“喔客”案件受害人可以通過多個方式在公安機關登記、覈對自己受損失情況的信息。

“大洗牌”下長租公寓市場重構

再次回到公衆眼中的喔客公寓，其消失的三年，反映出的是中國長租公寓行業的沉浮俯仰。

據公開資料，2016年，“十三五”規劃首次提出“租購併舉”，鼓勵發展以住房租賃爲主營業務的專業化企業。之後，在資本的助力下，長租公寓行業迎來爆發式增長。但從2018年開始，長租公寓行業頻現“爆雷”，即使是上市後的蛋殼、青客等都未能倖免。

“細看的話，其實當時主要是二房東模式的長租公寓品牌出現爆雷。”一名業內人士向《華夏時報》記者指出。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然向《華夏時報》記者分析稱，國際成熟住房租賃行業的經驗表明，機構化、規模化、金融化是行業的普遍特徵。我國住房租賃行業的發展也會沿着這一核心邏輯，並結合國情演進發展。在輕、中（二房東）、重三種模式下，中資產模式目前尚未找到理想的商業模型。“除非依託強大的資金平臺，否則承租運營機構難以在規模化上有突破。”趙然指出。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進則告訴《華夏時報》記者，“實際上，何種運營模式更合適長租公寓行業不可一概而論，主要還是取決於長租公寓項目的類型及企業的綜合背景。比如，二房東模式相對而言就更適合分散式長租公寓。”

“雖然過去幾年出現了多起二房東模式長租公寓運營企業爆雷的案例，但爆雷的主要原因是以高進低出、租金貸等方式盲目擴張後導致的資金鍊斷裂，與二房東模式的關聯並不大。”徐躍進認爲，對於那些擁有龐大規模實體門店、從業人員、客源基礎的中介機構來說，二房東模式依舊是其運營分散式長租公寓的較好選擇。

經歷過多輪洗牌後，目前長租公寓市場出現了諸多新的變化：在租賃住房市場“投融管退”資金閉環已被打通的大背景下，長租公寓賽道激戰正酣。

毋庸置疑的是，中國長租公寓市場十分廣闊。CBRE世邦魏理仕近期發佈的《中國長租公寓投資報告》指出，中國住房租賃市場正加速進入機構化的時代，預計2030年中國集中式長租公寓需求規模將超過1200萬套；而在華夏時報社日前主辦的“堅守信念 突破未來——2022年華夏數字經濟與智慧人居高峯論壇暨第六屆金瓴獎揭曉”盛會上，樂乎集團創始人、CEO羅意指出，租賃市場的從業者“經過市場教育以後都變得特別理性、剋制，我認爲理性、健康、可持續的租賃大時代將到來”。

隨着住房租賃支持政策的持續出臺，標杆住房租賃企業正加速佈局。例如，在近期的採訪中，微領地CEO周君強向《華夏時報》記者透露，“我們的三年目標是規模能做到10萬間”。而來自克而瑞租售的數據亦顯示，今年第三季度，TOP30集中式長租公寓累計開業規模90.82萬間，同比增長23.76%，環比增長3.18%。

值得一提的是，隨着保障性租賃住房進一步擴容，長租公寓“納保（納入當地保障性租賃住房）現象顯著增加，包括龍湖冠寓、旭輝瓴寓、魔方公寓等長租公寓品牌旗下均有“納保”項目。另據ICCRA住房租賃產業研究院統計，截至今年二季度，全國已開業的長租公寓中，約有6.9%的房源完成納保，規模合計爲62019套（間）。

而在市場分析人士看來，未來長租公寓行業的經營邏輯和市場格局必將發生更多改變。

“保障性租賃住房公募REITs不僅推動了行業的商業閉環形成，而且也通過品質發展實現了’民生兜底’。已經發行的4單保障性租賃住房公募REITs，從資本市場看，反響熱烈，加之各地住房租賃條例進一步強調機構化運營、高品質供給，我們應該看到住房租賃的中國模式正在成型。”趙然認爲，這一模式與美國、德國等全球成熟的住房租賃市場存在一定的相似性，但探索建設上更具中國特色，其機制上對金融工具的強調，其構建方式上對長遠退出的考量，讓中國模式成爲更加市場化、更有可持續性的創舉。“因此，未來金融閉環、品質供給、多元化主體供給，將成爲住房租賃的中國模式。” 趙然說。

在徐躍進看來，在經營邏輯方面，隨着長租公寓運營商在保租房領域的深度參與，未來行業的經營邏輯可能會分化爲“保障+市場”兩類：一方面，“納保”項目的經營邏輯會更趨向於“薄利多銷”，按照保租房的品質、租金等要求進行建設運營，獲取政府政策支持，最終通過公募REITs實現退出，提高資金的使用效率。另一方面，市場化項目的經營邏輯會更傾向於滿足中高端租賃需求，開發運營多樣化的租賃住房產品，重品質、追利潤。

“在市場競爭格局方面，因央企、國企及品牌實力強的民營企業在政企合作中更具優勢，保租房的大規模發展也將給這些企業帶來更多機遇。”徐躍進表示。

責任編輯：張蓓  主編：張豫寧

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