來源 華夏時報

復星國際董事長郭廣昌曾在其個人公衆號上發過這樣一句話，“記得三十多年前，剛來上海上大學的時候，我當時就有這麼一個小小的願望，假如以後能夠天天在外灘上班，該有多好。”

時隔30多年，郭廣昌從那個憧憬着去外灘上班的少年，搖身一變成爲外灘的“地主”。據《華夏時報》記者統計，復星國際在外灘已擁有豫園一期、二期、三期和BFC外灘金融中心等四宗地塊，近期更是聯合螞蟻集團拿下外灘福佑地塊。

11月18日，承載復星系地產業務主要上市平臺的豫園股份（600655.SH）發佈關於獲取房地產項目的進展公告，上海黃浦區福佑地塊已簽訂土地使用權出讓合同，並公佈出資比例，其中豫園股份旗下上海復祐實業發展有限公司與螞蟻集團旗下上海雲玓企業管理諮詢有限公司各按50%比例分別出資64.65億元。

11月23日，復星國際在接受《華夏時報》記者採訪時表示，該地塊將成爲“大豫園片區”宏大發展藍圖中組成部分。未來，“大豫園片區”將被打造成爲一個極具東方生活美學魅力的全球時尚文化秀場，真正做到中西融合、傳統出新。

可見，復星國際將與螞蟻集團在房地產領域展開深度合作，而郭廣昌的房地產版圖也隨之留下濃墨重彩的一筆。

重倉上海外灘地塊

早在今年9月1日，豫園股份便和螞蟻集團聯合拿下福佑路地塊，只是彼時尚未對外公佈各自出資比例及金額。

而值得一提的是，將福佑地塊收入囊中後，復星國際在上海外灘已經圈了5塊地，其餘4塊地分別爲豫園一期、二期、三期和BFC外灘金融中心。而福佑地塊位於豫園和BFC外灘金融中心之間，周邊還有豫園股份旗下豫園商城一、二、三期。

拿下福佑地塊使得豫園股份可以在外灘打造“大豫園片區”，由豫園商城、豫園二期、BFC外灘金融中心和福佑地塊組成。2022年7月，上海市黃浦區正式將深化“大豫園片區”建設納入下階段重點工作。

復星國際在11月23日向《華夏時報》記者透露，根據規劃，福佑路項目納入整體開發之後，將與現有的豫園商城、外灘金融中心，以及即將啓動建設的豫園二期項目等，共同組成一個總建面超過100萬平方米的超級文化商業綜合體，涵蓋文化、商業、辦公、旅遊、休閒、娛樂、居住等諸多功能。未來，“大豫園片區”將被打造成爲一個極具東方生活美學魅力的全球時尚文化秀場，真正做到中西融合、傳統出新。

同時，記者獲悉，福佑地塊項目將由豫園股份主導開發，項目建成後螞蟻集團將獲取約6萬平方米的自持辦公物業，深化在上海的金融科技、區塊鏈業務佈局。

知名地產分析師嚴躍進在11月24日接受《華夏時報》記者採訪時表示，復星國際要聯合螞蟻集團拿下福佑地塊，一是因爲復星國際近期資金壓力較大，而螞蟻集團資金充裕。其次是因爲產業規劃，螞蟻集團在上海市場有佈局金融業務，福佑地塊處於好的地段，之後可以成爲螞蟻集團新業務的基地。

此外，嚴躍進還指出，在如今的市場環境下，復星國際仍押注上海外灘地塊，主要有兩個原因，一是復星總部位於BFC外灘金融中心，此次拿下該地塊，相當於繼續在這個片區紮根。另一個則是，如今復星別的業務萎縮，需要保留好的地塊去發展。

幾經波折重回囊中的BFC外灘金融中心

值得一提的是，除了在外灘拿下福佑地塊外，郭廣昌還在今年3月花了63.42億元拿下BFC外灘金融中心50%的股權。

2022年3月21日晚，復星國際公告稱，計劃以63.42億元的代價收購中融信託持有的外灘金融中心（BFC）50%股權。物業估值報告顯示，截至2021年12月31日，BFC物業的價值約爲230.78億元。

公告指出，交易完成後，復星國際將間接擁有目標公司100%股權，從而打造更符合本集團生態的商業綜合體項目。

而在2013年，郭廣昌與潘石屹爲搶奪BFC外灘金融中心所在的上海外灘8-1地塊還曾對簿公堂，業內將其稱爲“上海外灘地王案”。

公開資料顯示，上海外灘8-1地塊北至龍潭路，東至中山東二路，西至人民路，南至東門路，建設用地面積4.55萬平方米。2010年2月1日，上海證大集團花了92.2億元拿下該地塊，並刷新了當年上海地王總價紀錄。後來，上海證大因資金不足，將該地塊的部分股權轉讓給上海海之門房地產投資管理有限公司（以下簡稱“海之門”）。資料顯示，海之門由復星、上海證大和杭州綠城分別持有股份。該次交易完成後，復星擁有該地塊50%的股權。此後，上海證大和杭州綠城相繼出現財務危機，兩者將該地塊剩下合計50%的股權再度轉讓出去。隨後，被SOHO中國以40億元拿下。

不過，復星國際對於上海證大、杭州綠城與SOHO中國的交易提出了異議，並認爲交易三方侵犯了其作爲大股東的優先認購權，繼而向法院訴請交易無效。

2013年4月，上海市第一中級人民法院判決原告復星國際勝訴，SOHO中國、杭州綠城、上海證大對於審判結果發表聯合聲明，宣佈將提起上訴。2015年9月，SOHO中國與復星國際雙雙發佈公告，公佈重組海之門的股東協議。重組之後，SOHO中國退出，復星國際持有外灘8-1地塊的全部股權。沒多久，復星國際將該地塊的50%股權賣掉。

2019年12月12日，在外灘8-1地塊上打造的BFC外灘金融中心正式全面開業，總建築面積約42萬平方米。彼時BFC外灘金融中心由復星國際和中融信託各持股50%。

債務壓頂，一年減持套現300億

雖說郭廣昌此次花了60多億元拿下福佑地塊，但他最近的日子不太好過。

今年以來，復星國際債務壓力較大。2022年6月14日，評級機構穆迪將復星國際Ba3的公司家族評級列入下調觀察名單。穆迪認爲，中國內地房地產市場的低迷給復星增加了流動性壓力。穆迪還稱，截至2022年3月底，復星在控股層面的庫存現金不足以支付未來12個月到期的短期債務，其經常性收入不足以支付利息和運營費用。

復星國際2022年中報披露的財務數據顯示，其總資產爲8496.85億元，總負債爲6511.57億元，淨資產爲1985.29億元，資產負債率達76.64%。其中，復星國際的計息銀行借款及其他借款金額合計2611.18億元。此外，復星國際今年上半年實現營收828.9億元，同比增長17.7%；歸屬於母公司股東的淨利潤27億元，同比下降32.6%。

而復星國際在接受《華夏時報》記者採訪時表示，截至今年6月30日，復星國際合併報表後的有息借款約2600億元。6500億元債務是復星國際合併報表子公司的全部債務，包含了旗下金融機構如保險公司、銀行等的債務。

復星國際還進一步指出，金融機構的債務和企業的傳統債務不是同一個概念，撇除金融機構債務，復星國際的有息借款是2600億元。此外，進一步拆解2600億元的有息債務，其中還包含了旗下如豫園股份和復星醫藥等並表子公司的債務，由各上市公司獨立承擔償付責任，復星國際不負連帶責任。真正歸屬於復星國際的負債，只有1000億元左右。

不過，值得注意的是，今年以來複星國際頻頻減持旗下子公司股份核心資產，包括復星醫藥、豫園股份、復星旅遊文化等。

9月2日，豫園股份出售金徽酒13%的股份，交易總價約19.37億元。同日，上海復星高科技（集團）有限公司（以下簡稱“復星高科”）宣佈將減持不超過8008.97萬股的復星醫藥A 股股票，佔復星醫藥總股本的3%。復星高科是復星國際的全資子公司。而這是復星醫藥上市24年以來，第一次遭遇大股東減持。

據記者不完全統計，復星國際今年以來減持或清倉出售青島啤酒、復星旅遊文化、ST廣田、新華保險、招金礦業、中山公用、海南礦業、豫園股份、泰和科技、中巖大地等18家上市公司股份，套現金額超300億元。

對於上述減持，復星國際回應《華夏時報》記者稱，復星近期的減持和出售是過去幾年堅持投退平衡財務戰略的延續，動態梳理和優化資產組合，是復星持之以恆的工作。復星國際認爲，此輪賽道調整的核心原因在於復星看好中國持續發展、消費提升的機遇期。

11月10日，復星旗下復星醫藥、豫園股份、南鋼股份、海南礦業四家A股上市公司在上海證券交易所舉行2022年第三季度業績聯合說明會。郭廣昌在該說明會上也表示：“我們將在未來的五到十年迎來一個全新的發展機遇期。”

一邊頻繁減持資產，一邊大手筆拿地，爲何復星國際這麼矛盾？這真如復星國際回應所稱，優化資產組合？

對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜在11月24日接受《華夏時報》記者採訪時表示，復星國際近期頻繁減持資產，卻還要大手筆拿地，這實際上並不矛盾，這表明復星國際確實遇到了流動性困難才減持資產挽救自身的流動性，但這並不妨礙復星國際在維護自身流動性的同時進行資產配置的優化與調倉。福佑地塊作爲上海核心地段的優質地塊，與復星在這一片區的其他項目具有較高的聯動與協同性，對於改善復星的資產配置和優化復星的資產結構是十分利好的，這一舉動不應單純理解成其看好房地產市場的發展，否則復星旗下的房地產板塊也就不會發展得不盡如人意了。

數據顯示，承載復星系地產業務主要上市平臺的豫園股份，2019年至2021年的物業開發與銷售業務收入分別爲192.19億元、171.75億元、166.34億元，呈逐年下滑趨勢。

此外，截至今年三季度末，豫園股份現金及現金等價物爲82.15億元，而流動負債高達600.06億元，覆蓋短期負債有着較大的缺口。