轉自:中國網財經

中國網財經11月29日訊(記者 劉小菲)近期,衆安集團分拆衆安智慧生活服務在港上市迎來新進展。衆安集團公告稱,若分拆得以進行,將以優先發售的方式向合資格股東提供衆安智慧生活不超過10%的股份作爲保證配額。

衆安智慧生活今年7月29日遞表港交所,這是公司第三次遞交上市申請,前兩次申請時間分別是2021年6月24日和2022年1月30日,並曾在2022年4月22日通過港交所聆訊。根據流程,公司通過聆訊後2-25天左右可完成上市,期間會有路演、招股等環節。衆安智慧生活爲何通過聆訊後沒有持續推進上市流程,而是在幾個月後重新遞交材料?對此,中國網財經致電致函衆安智慧生活試圖採訪,但截至發稿沒有得到回覆。

數據顯示,與目前已經上市的物業公司相比,衆安智慧生活的規模不大。截至2022年6月30日,衆安智慧生活共管理79個項目,在管總建築面積爲1178.2萬平方米。披露半年報的52家上市物企中,在管面積低於衆安智慧生活的僅5家。記者還注意到,衆安智慧生活的在管面積,與2021年底的1181.8萬平方米相比有所縮水,尤其在杭州“大本營”的在管面積減少了125萬平方米。

收入高度依賴餘下集團

與衆多物業公司類似,衆安智慧生活業務的業績對衆安系較爲依賴。

2019-2021年及2022年1-6月,衆安智慧生活整體營收分別爲1.8億元、2.31億元、2.96億元和1.52億元,其中來自餘下集團的營業收入分別爲1.41億元、1.82億元、2.3億元和1.19億元,佔總收入的比例分別爲78%、79%、77.5%和78.4%;來自第三方開發商的營收分別約3970萬元、4830萬元、6600萬元及3300萬元,佔總收入的22%、21%、22.5%和21.6%。

此外,2019-2021年末,衆安智慧生活賬上現金餘額分別爲5716.3萬元、1.31億元、5022.5萬元,對應的利息收入分別爲4.9萬元、14萬元和28.4萬元。從利息收入和當年度存款餘額的佔比看,分別爲0.09%、0.1%和0.57% ,以年度率衡量,多數年份還不如當年的基準利率來高。對此,有投資者提出質疑,認爲這些現金存入到公司賬戶的時間可能是接近報告期期末的。因爲根據招股書,公司的經營性現金流都是正值,並不需要大量動用賬戶裏的現金。不過,這個質疑未能得到企業方的回應。

招股書還顯示,報告期內,衆安智慧生活向包括衆安集團在內的關聯方墊款分別爲1820萬元、1980萬元和1.33億元,同期關聯方返回的墊款分別是503.8萬元、428萬元和1.77億元。業內人士分析稱,這或許意味着大量的資金被關聯方佔用。並指出,不少物業公司因母公司亟須資金回籠輸血被擺上“貨架”,所以對這類公司來說,擺脫母公司的影響更爲緊迫和必要。

“智慧”成色有多少?

衆安智慧生活招股書提到,餘下集團開發的大部分物業主要位於長三角經濟較發達地區,包括杭州及合肥等二線城市,獨立第三方房地產開發商開發的物業多位於經濟欠發達地區,例如杭州的縣級城市。

招股書顯示,2019-2021年及2022年1-6月,衆安智慧生活由獨立第三方房地產開發商開發的物業在管面積中,分別有30.6%、22.8%、21.9%和18.3%位於上述縣級城市。此外,獨立第三方房地產商開發的住宅物業中,大部分都是老舊物業。這些因素導致了爲餘下集團開發的物業提供的物業管理服務收取的費用遠高於獨立第三方。

上述業內人士稱,如果獨立第三方物業開發商開發的物業平均物業費一直較低,這可能會影響衆安智慧生活盈利能力的穩定性。所以,如何提升獨立第三方物業開發商開發物業的利潤率或是衆安智慧生活發展的關鍵所在。

在招股書中,衆安智慧生活提到,計劃通過策略性收購及投資方式,合併一些中小型物業管理公司的主要權益,以繼續鞏固市場地位。此外,公司未來還會增加對智能技術及設施的投資,逐步從勞動密集型的物業管理服務供應商轉型爲配備數字化營運系統的技術激勵性企業。

不過,衆安智慧生活的“智慧”成色有多少?數字化方面,招股書提到了以下幾點,比如雲計算及儲存系統支持知識產權管理系統營運、智能物業管理系統負責收取管理費及客戶反饋、記錄公共區域需要維護及維護服務的要求。智能化方面,衆安智慧生活主要採取了智能入口管理、智能監控系統、智能停車場管理系統、社區設施設備監測等智慧技術及設施。目前,有30個物業項目配備了至少一種智慧技術及設施,佔在管項目總數的比例爲38%。

另外,衆安智慧生活還提到,報告期內僅在一個住宅項目中部署具有人工智能技術的機器人,執行的是如接待、清潔、巡邏及割草此類的物業管理功能。

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