記者 | 張熹瓏

香港樓價跌勢再擴大。11月28日，香港差餉物業估價署公佈最新樓價指數，香港10月份樓價報352.4點，按月再跌2.41%，是2018年11月後，四年來單月最大跌幅。

最新的樓價指數接近2017年12月的352.7點，重回五年前的水平。此前，香港樓價指數連跌5個月。

對比去年9月曆史高位398.1點，樓價已連續13個月累跌約11.48%，這亦是2003年前後非典時期後最長的一次下跌週期。

美元加息、疫情反覆、利率上調，基於種種因素，對於今年最後兩個月的表現，研究機構中原地產和利嘉閣認爲樓價仍會掉頭向下，預計全年樓價跌幅將達到15%。

“香港樓市出現比較大的跌幅，跟兩個核心原因有關。首先是香港房價持續上漲時間太久，過去五、六年都處於一個上升通道當中，累計上漲的幅度非常高。其次美國多次迅速加息，利率大幅上升，港幣跟美元是連續匯率，會導致流通資金減少，對房地產投資形成利空。”房地產市場研究專家鄧浩志告訴界面新聞記者。

預計全年跌幅達15%

作爲世界上房價最高的地區之一，當香港遇上經濟下行、利率上升、居民外移等因素，其樓價也碰了釘子。

今年前10月，差估署樓價指數已累跌10.54%。另外，租金指數也有1.75%的跌幅。

樓價跌幅加速，主要被中小型單位拖累。前10月，中小型單位跌幅均超過一成。

其中，面積小於431平方尺的小型單位最新報388.9點，首10個月跌約10.58%，按月跌2.41%；431-753平方尺的中小型單位報339.1點，跌幅11.07%，按月則跌2.64%。

反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數連跌六週，最新報159.76點，創五年來的新低。與2021年8月的191.34歷史高點相比，跌幅爲16.5%。

開年以來，香港樓價一季度下跌3.2%後，於第二季度輕微上升0.2%。但是三季度以來，隨着銀行加息、置業供樓負擔增加，住宅物業市場又有所回軟。

香港住宅價格及成交量 圖片來源：貨幣與金融穩定情況半年度報告

香港金管局9月發佈的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》（以下簡稱“《報告》”）稱，香港疫情拖延，加上按揭利率上升，可能會抑制置業需求，而市場對環球經濟前景的憂慮以及美國加息步伐的不確定性將繼續拖累樓市氣氛。

應當指出，10月份指數主要反映9月中旬至10月上旬的市況。9月以來，美國持續大幅加息，而香港亦4年來首度加息12.5個基點，正式拉開本地加息序幕。

這也是導致10月份樓價跌勢加劇的關鍵原因。中原地產數據顯示，10月前9天，香港十大屋苑僅有20宗登記成交，較2003年8月同期的116宗少83%，較2008年12月同期的130宗少85%。這意味着香港樓市目前的活躍程度遜色於非典及金融海嘯時期。

目前，市面尚未出現利好樓市的消息。截至11月27日，香港新盤市場成交量僅210多宗，較上月同期減少約19%。

一方面，內地疫情有所反覆，延緩了香港內地通關進程。另一方面，美國再次大幅加息，11月3日，美聯儲宣佈再加息75個基點。

由於港幣的貨幣政策和美元緊密相關，導致香港銀行間利率再加息25個基點，進一步影響樓市。

“目前香港房屋租金收入水平大約爲2%，銀行存款利率高於房屋租金收益率，就會迫使部分資金離開樓市，轉入銀行存款。”鄧浩志表示。

他提到，按照目前的趨勢，美元還會繼續加息，港幣也會跟進，港幣存款利息和房屋租金年化收益率的收益差距會進一步拉大，從而改變市場的投資預期。

香港住宅物業租金指數 圖片來源：貨幣與金融穩定情況半年度報告

針對接下來的表現，中原地產住宅部總裁陳永傑表示，11月份受股市波動，及美國繼續加息影響，指數預計將進一步下調，而且跌幅或較10月更大。預計全年樓價指數料跌15%，較去年高位更跌逾17%。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒亦指出，市場欠缺利好消息，同時受本地及環球經濟前景急速轉差影響，預計短期內官方指數表現將繼續尋底，全年官方樓價指數跌幅會擴大至15%，明年第一季樓價及成交量仍會在低位徘徊。

港府暫無打算調整樓市政策

目前，與供樓相關的香港銀行間利率（Hibor）持續上升，截至11月29日最新報4.38釐，創2008年以來新高。

基於目前Hibor利率快速上升，投行高盛預測香港房價在2023年底之前將下跌30%。

儘管地產企業紛紛表示期望政府“減辣”（放開購房政策）刺激樓市，但港府方面表示暫無調整樓市措施的計劃。

香港特別行政區財政司司長陳茂波稱，美國加息令香港樓市有壓力，但不認爲有需要“託市”，政府沒有計劃放寬香港房地產政策。

針對樓價“跌跌不休”，他提到香港樓價輕微下調在預期之內，未來會密切留意不同數據及市場交投，並強調對樓市和金融無需過分擔心。

在受訪時，陳茂波提到，上半年香港樓價下跌約3%，租金回調2%至3%，仍屬平穩；接下來美國仍處加息週期，香港住房按揭利率仍會升高，短期內樓市有壓力，但不太可能出現樓價斷崖式下跌。

以官方樓價指數爲例，從去年9月見頂回落至今，樓價平均每月跌幅0.88%，仍屬有序的健康調整。

整體來看，當地樓價依然高企。自2008年底以來，香港住宅價格累積升幅超過兩倍，即使目前在高位回落一至兩成，觸發金融風險的可能性也相對較小。數據顯示，截至九月末，香港按揭貸款拖欠比率反而微降至0.04%。

“香港推出各項‘辣招’（調控樓市政策）已經好幾年了，但是房價都沒有回調過，說明整個市場過去積累的漲幅很多。”鄧浩志認爲，實際上香港樓市本身也有回調的需要。

《報告》亦指出，長遠而言，住宅市場的前景將取決於房屋供求缺口，政府預計未來幾年私人住宅供應量仍會維持在高位。

亦有相關人士擔心負資產的問題。中原集團、中原地產創辦人施永青在報刊撰文表示，從去年8月以來，香港樓市已從高位下跌15.2%，不但跌過樓市第一條臨界線10%，還在向第二條臨界線20%邁進，年內跌破概率很高。

他指出，把10%與20%作爲臨界線，原因並非它們是“齊頭數”，而是因爲樓價在800萬元以下的樓宇可做九成按揭。

這意味着，當樓價跌破一成，在高位時買入的業主會陷入負資產。對於小業主而言，資不抵債始終是一個重要的心理關口。也有業主選擇出售樓宇，併產生連鎖反應，令樓價的跌勢加劇。

據《香港文匯報》，截至三季度末，香港負資產宗數增加至533宗。隨着第四季樓價跌幅擴大，負資產宗數可能增加至逾千宗。

針對負資產個案增多，陳茂波表示，目前本港負資產個案與1997至2003年的低潮期比較不算高，當年的負資產個案甚至超過10萬宗。

值得一提的是，現時的負資產個案大多來自銀行職員，涉及按揭保險貸款與銀行職員住屋貸款，因爲按揭成數一般較高，所以當樓價下調，這些個案受較大影響。

利嘉閣地產總裁廖偉強也表示，此次樓價下跌與1997年亞洲金融風暴時不同，總體銀行借貸比例偏低，而且有六成以上的業主已供滿按揭，沒有嚴重的負資產壓力。

廖偉強提到，雖然香港跟隨美國加息，但相比起歐美國家的“暴力加息”，香港的加幅十分溫和，不會對供樓業主構成很大壓力。目前香港正從疫情中復常，他認爲此次樓價距離跌浪的尾聲“已不遠矣”。

責任編輯：劉萬里 SF014