21世紀經濟報道記者 張敏 實習生 胡暄悅 北京報道

對需求端給予空前的支持後，監管部門正在房地產融資端迅速發力。

11月28日，證監會表示，即日起將恢復涉房上市公司併購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用。股權融資的“破冰”，也被認爲是支持房地產的“第三支箭”。

過去一個月內，監管部門將融資的“三支箭”陸續射向房地產，此前的“兩支箭”分別是在銀行信貸和債券融資上給予支持。期間，兩部門還出臺了“金融16條”，對房地產進行支持。

回溯樓市調控的歷史，如此密集又重磅的政策支持十分罕見。雖然監管層對資金的使用有一定限制，但其釋放的積極信號已毋庸置疑。11月29日，A股房地產開發、房地產服務板塊均現大漲，多支股票漲停；港股的涉房板塊也出現大漲。

在房地產市場銷售難有起色、企業流動性風險加劇的情況下，這些政策能否起到“及時雨”的效果？

“三支箭”首次射向房地產

2018年11月6日，央行行長易綱在接受新華社記者採訪時說，貨幣“池子”裏的水很多，但需要讓資金流到“缺水”的民營企業手裏。經國務院批准，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道採取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓寬融資途徑。

此次率先射向房地產的，是“第二支箭”。2022年11月8日晚，中國銀行間交易商協會官網發佈消息稱，將繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），由央行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業債券融資，後續還有望擴容。

此後，龍湖、美的置業、金輝獲准發行20億元、15億元、12億元中期票據，成爲首批受益的房企。金地等民企也向交易商協會表達了儲架式註冊發行意向。

11月中旬，央行、銀保監會發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，有16個方面的內容，對房地產相關領域進行金融支持。該文件也被稱爲“金融16條”。

作爲“金融16條”的落實，國有六大行率先向優質房企提供了萬億級的授信額度，後陸續又有其他商業銀行向房企提供授信。這也是房地產融資的“第一支箭”。

對於“第三支箭”的落地，市場早有預期。10月20日，中國證券報報道稱，對於涉房地產企業，證監會允許部分存在少量涉房業務但不以房地產爲主業的企業在A股市場融資。11月21日，證監會主席易會滿在“2022金融街論壇年會”上表示，“要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展併購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。”

11月28日晚間，證監會網站公佈了對易會滿上述表態的5條解讀，其中前兩條涉及股權融資的鬆綁，意味着“第三支箭”正式落地。

這也是“三支箭”首次射向房地產領域。

短短的20天時間裏連續釋放“三支箭”，釋放出的積極信號已毋庸置疑。其中，“第三支箭”引發的反響最爲強烈——自2010年以來，尚無房企在A股直接上市（僅有少數房企實現了借殼上市）；房企在A股的再融資，同樣也停滯多時。

民營房企的困境

對於流動性仍然受限的房地產業來說，以“三支箭”爲代表的此輪金融支持，無異於久旱逢甘霖。

2021年下半年以來，在推進行業“去槓桿”的背景下，房地產業的信貸環境驟然緊縮。由於在融資、銷售兩端均受到影響，房地產業的流動性開始喫緊。

當年年末，監管部門開始推出穩樓市政策，試圖在執行層面糾偏。到2022年，這種嘗試仍在繼續。據中原地產統計，截至11月15日，今年各級監管部門出臺的穩樓市政策已經超過1000次，頻次爲歷史新高。從政策力度上，經過今年的三次降息，以及對限購、限貸等措施的優化，購房者的信貸門檻已經降至歷史新低。

但由於疫情防控、經濟波動等多重因素影響，房地產市場並未真正回暖。根據國家統計局的數據，今年前10月，全國商品房銷售面積爲11.12億平方米，同比下降22.3%；商品房銷售額10.88萬億元，同比下降26.1%。同期，房地產開發企業到位資金同比下降24.7%，降幅連續8個月擴大。

其中，以往槓桿率高、擴張速度快的民營房企，受影響較爲明顯。且相比國資房企，民企更難獲得融資，從而加劇了其困境。

從去年下半年開始，民營房企在土地市場的參與度就明顯下滑。爲防止出現流拍、流標，地方國資託底現象日漸凸顯。據中指研究院的統計，2022年首批次集中供地中，央國企和地方國資拿地金額佔比達72%，二批次和三批次集中供地中，該比例則在八成以上。

目前已經出現債務違約的房企，也以民營企業爲主。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，從去年下半年算起，這輪房地產市場的下行週期已經長達17個月，爲歷史最長，調整深度也堪稱空前。在對需求端的支持政策已應出盡出的情況下，從融資端注入“活水”已經刻不容緩。

他表示，對佔據市場主流的民營房企進行金融支持，更容易提振整個行業的信心。 

從“救項目”到“救企業”

對於“三支箭”的政策效果，業界有不同看法。一種觀點認爲，部分房企已經出現債務違約，並引發了一系列連鎖反應，導致企業在債務泥潭中積重難返。此時的金融支持，其效果待觀察。

另一種觀點則認爲，對於仍在積極自救，且基本面尚可的房企來說，政策積極的一面不容忽視。

前述房企人士指出，今年以來，很多地方政府出臺了紓困政策，但其基本原則是“救項目，不救企業”。相比之下，“三支箭”則是明確指向企業。這是對現有政策的重要補充，也是這輪金融支持措施最重要的意義所在。

但他也提醒，從監管部門近期的口徑上看，政策指向一直是“優質房企”。因此，基本面較差的企業恐怕很難獲得支持。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道表示，信貸和債券“兩支箭”，面對的融資主體、融資規模是有限的，而且在信貸投放、債券發行方面，需要開發商提供合格抵押物、擔保和反擔保。出於對風險的擔心，市場預期謹慎，加上合格抵押物、擔保和反擔保不足，業內人士對這兩支箭的效果並不樂觀。

“第三支箭”則完全不同。資本市場上投資者分散，不同投資者對風險的判斷不同。有的投資者可能認爲市場已經見底，或資產價格相對低廉，值得入市。所以，可以依據其風險分散、價格發現的優勢，最大程度地擴張融資能力。

李宇嘉認爲，“第三支箭”的啓動，增加了一個很重要的渠道，連同第一、第二支箭一起，能夠形成資金利好的疊加效應，從而提振金融機構、債券承購人的積極性，推動這兩支箭的效果落地。再疊加其他方面的金融支持，其綜合效果值得期待。

有分析人士還指出，包括“三支箭”在內，近期的一系列金融支持政策中，資金用途都指向風險處置、項目建設和交付、保障房項目、上下游企業等，這種導向並不違背“保交樓，穩民生”的宗旨。

但就整個房地產業而言，“三支箭”的效果僅僅體現在融資端。

在房企的資金來源中，自有資金僅佔一小部分，其餘爲銷售回款和各類融資，二者佔比大致相當，均在40%以上。

因此，多數受訪者認爲，即使在理想狀態下，“三支箭”也僅能緩解一時之需。只有提振行業信心，促進市場交易持續性回暖，才能使流動性問題真正解決。