11月29日,北京今年的第四輪集中供地落下帷幕。

本輪土拍共出讓6宗涉宅用地,包含朝陽區3宗,通州區、石景山區、門頭溝區各1宗,均位於軌道交通沿線,土拍總面積約14.86萬平方米,總建築面積31.93萬平方米,起始總價122.9億元,最終以135億元全部成交。

上述6宗地塊中有2宗在11月28日成交,其中門頭溝區永定鎮地塊以底價出讓,由中建方程+中建信和聯合體以底價7.9億元摘得;通州區永順德地塊由北京城建興華以16.69億元競得,溢價率爲0.54%,成交樓面價約爲33599元/平方米。

剩下的4宗地塊在11月29日進入現場競拍環節,並全部溢價成交,可以看出與此前相比熱度較高。其中競價出讓的地塊有3宗溢價達15%,全部位於朝陽區。

熱度最高的是位於朝陽區平房鄉PF-45 地塊,吸引了三元嘉業、“保利+建工”聯合體、中海、金隅、中建智地等14家房企或聯合體爭搶。

最終,該地塊由三元嘉業以24.38億元地價觸頂、1萬平方米現房銷售面積觸頂的方式拿下,成交樓面價約5.2萬/平方米,住宅銷售指導價8.5萬/平方米。

此外,相鄰45地塊的朝陽平房鄉PF-44地塊也是熱門地塊,共吸引10家企業主體參與報名,最終被保利+建工聯合體以25.53億元、1萬平方米現房銷售面積競得,成交樓面價約5.2萬/平方米。

朝陽區崔各莊奶西地塊共有9家企業參與,最終金隅以32.315億、3.5萬平方米現房銷售面積競得。最後一宗石景山古城地塊,由中海地產以28.4億競得,成交樓面價約4.4萬/平方米,溢價率稍低於其他地塊,爲5.58%。

此輪土拍在出讓規則上,全部設置了競現房銷售面積環節,並且首次對期房銷售和現房銷售進行區別定價。

例如石景山區古城地塊預售指導價爲7.58萬元/平方米,現房銷售指導價爲7.88萬元/平方米,現房售價比期房售價高了3000元/平方米。

中指研究院土地事業部研究負責人張凱表示,這一規則對房企進行現房銷售的資金成本提供了一定“補償”。

一家參拍房企人士告訴界面新聞,這一規則更重要的意義在於鼓勵房企進行現房銷售,同時也能提振後期項目入市時購房者的信心。

對於此次土拍熱度超預期的情況,張凱從三個方面的影響進行了分析。他表示,其一,目前全國房地產市場仍未企穩,北京、上海等個別城市由於房地產市場熱度尚好,是當下房企爲數不多的投資選擇。其二,在今年四批次以前,北京全年涉宅用地僅成交49宗,同比去年全年的64宗減少了近24%,不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務,都希望在今年四批次有所斬獲和補倉。其三,北京的很多城投類企業均具備操盤開發能力,本次也積極參拍,這與其他城市城投拿地的邏輯不同,也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。

隨着近期房企融資端利好政策頻出,雙向提升了房企和購房者的信心。近段時間以來,房企融資開閘,先有央行2500億支持民企債券融資,後有“金融16條”,六大行聯手提供超萬億授信,到上市房企再融資開閘,這對部分企業在年底投資拿地給予了信心支持。

合碩機構首席分析師郭毅也認爲,資金預期寬鬆,房企加碼重點城市,北京土拍熱度率先升溫。此次土拍雖然只有6宗地塊,但朝陽區3宗熱門地塊吸引了共18家房企的爭奪,先後觸及價格、現房面積上限後,搖號決定房企歸屬。

郭毅認爲無論是宗地平均競買企業數量,還是地塊平均溢價率,雙雙持續走高,體現出房企信心由復甦到反彈的全過程。

第四輪地拍的順利結束,也宣告北京今年土地出讓接近尾聲。目前爲止北京四輪地拍共成交55宗住宅用地,總出讓金額達1615.31億元。

截至目前,北京今年的土地市場以“每季一場“的頻率出現,後續可能還會有第五批次供地。克而瑞分析認爲,預計第五輪供地或進一步降低土拍門檻。

責任編輯:劉萬里 SF014

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