儘管房地產行業融資閥門頻頻打開，但對房企而言，年底搶收或許纔是更爲現實且迫在眉睫的工作。

上週，萬科相繼與中行、交行等達成授信合作，累計獲得授信額度超3000億元，並宣佈擬新增發行不超過500億元直接債務融資。

與此同時，在大本營深圳，萬科兩個新盤集中亮相，均推出了不小的打折促銷手段。截至11月27日，雙盤已累計銷售584套，引起了樓市紅盤潮。其中，位於前海的萬科瑧灣悅家園在11月27日開盤當天吸金35.2億元，去化九成，有不少深圳買家就感嘆“沒想到前海也需要打折”。

“新房銷售大範圍復甦仍是房企流動性持續改善的關鍵。”早前惠譽評級便指出，大部分房企重獲融資渠道且購房者信心恢復後，房企的信用狀況纔有望總體企穩。

萬科降價，房價比三年前還低

11月18日，萬科瑧灣悅深夜取證，推出321套建面約108-170平方米住宅，帶精裝交付，單價區間約9-11.8萬元/平方米，均價約10.6萬元/平方米，總價區間約1018-1989萬元。

據悉，萬科臻灣悅項目位於前海媽灣片區，屬於深國際智慧港先期綜合體項目的住宅部分。今年3月，萬科以16.08億元注資入股深國際前海智慧港項目，持有28%股權，將合作開發住宅部分的三四期。

萬科瑧灣悅取證後，位於前海桂灣片區的天健悅灣府也獲批預售許可證，項目可售房源626套，備案均價約9.6萬元/平方米，單價區間約8.3-10.7萬元/平方米，總價區間約942-1813萬元，兩個項目面臨幾乎同等屬性客源。

很快，萬科“坐不住”了。天健悅灣府取得預售證的當天，萬科瑧灣悅推出認籌優惠，各個深圳買房羣裏開始出現樓盤的促銷信息，“萬科瑧灣悅認籌期115平方米最多可優惠90萬元；166平方米最多可優惠160萬元；166平方米的四房，折後最低單價8.24萬元/平方米。”

根據項目官方完整的優惠禮包方案，總價優惠幅度在70-160萬元之間，其中優惠後最低價8.2萬/平方米——比天健悅灣府最低的毛坯價低1000元/平方米，且是精裝修。

“最低8萬的價格太捲了，能搶走一大波前海買房者。”深圳某連鎖房產中介機構銷售王飛（化名）對時代財經稱，前海作爲深圳倒掛最大的片區之一，住宅供應少，加上“前海概念”刺激樓市，這幾年所有新開的樓盤幾乎都是“日光盤”，打新十分激烈，樓盤少見降價出售。

“對於買家來說確實有不小吸引力，這幾年新盤價格幾乎都在9-12萬元/平方米之間，這個價格比2019年疫情前還便宜，更別說周邊的二手房單價在18萬以上了。”王飛稱。

除了降價吸客，11月22日，萬科瑧灣悅在誠意登記截至前夕發佈補充公告，將資料修改通道的關閉時間、保證金凍結截止時間均延長了30個小時，爲買房者預留着更多時間。

這樣的營銷策略也讓萬科瑧灣悅收穫大批客源，據悉意向登記三天有超1000批客戶登記，其中最後一天在促銷優惠刺激下入場登記客戶達300多組，而房源僅有321套，中籤率相當於30%；不過最終入圍人數爲460批客戶，入圍比例約69.7%。

11月27日開盤首日，萬科臻灣悅共去化289套，去化率約90%。而天健悅灣府11月28日公佈的凍資情況則顯示，626套房源僅有455批客戶凍資，人手一套。

位於尖崗山的萬科未來之光同樣在11月27日開盤，線上線下共銷售295套，去化率超70%。該項目備案價8.57萬元/平方米，除開放銷售渠道外還推出最低88折的折扣，折後最低單價6.6萬元/平方米。

今年以來，深圳除個別倒掛空間較大的樓盤如海德園、招商璽家園出現“日光”之外，整體新房去化率並不理想。綜合多家數據統計，整體新盤去化率僅在三到四成。

被保利反超，萬科開啓全國搶收

萬科深圳雙盤“打折”搶收，折射出房企們年底衝業績的壓力。

今年1-10月，萬科累計實現合同銷售金額3467.7億元，合同銷售面積2135.7萬平方米，均同比減少約33%。

在“銀十”，萬科實現合同銷售金額321億元，按年同比減少23.48%，環比下降7.6%。與行業趨勢相比，萬科的業績情況並不算理想，中指研究院數據指出，10月單月TOP100房企單月銷售額同比下降26.5%，但環比出現增長1.6%。

銷售排行榜上，今年以來萬科被保利緊逼，“老二”地位不保。截至今年前10月，保利累計簽約金額3631.14億元，甩出萬科超160億元，已連續兩個月領先於萬科，位於第二名。

早前市場消息稱，10月底萬科召開了一次內部會議，集團董事會主席鬱亮、開發經營本部首席合作人兼CEO張海及各區區首均參加。據悉，鬱亮親自督戰，對今年最後兩個月的銷售衝刺做了部署，將在全國一大批城市加強各類銷售渠道的合作力度。

事實上，這是萬科多年來比較少見的營銷動作，因爲過往萬科更多強調自身渠道能力。而根據會議內容，萬科各區域將調動貝殼、安居客等中介合作渠道合作賣房。在此次深圳尖崗山萬科未來之光首推時，萬科便開放了銷售渠道給外部中介機構。

除了深圳，進入11月，萬科在全國多個城市開啓了業績搶收，趁着雙十一萬科七大區域54城聯合啓動了“雙十一購房節”活動，如廣州推出的優惠包括部分項目成交最高送10年物業費、3年免月供、限時一口價房源等。

也有一些城市樓盤直接進入打折模式，如武漢萬科都新會等多個樓盤啓動促銷降價，降幅約2000-3000元/平方米；長沙萬科推出111套特惠房，最高優惠30萬元；昆明萬科部分項目推出特價房，最高打折率將近20%等等。

克而瑞研究中心曾監測指出，由於萬科在今年年中開始進行範圍較大的折扣活動，單月銷售均價有約10%的下滑。

而在大蒜、小麥、西瓜換房，買房免費坐地鐵十年等促銷奇招外，近期萬科鹽城推出花式營銷活動。而鹽城所在的萬科上海區域也在今年出現業績下滑。上海區域向來是萬科的明星區域，也是業績最好的區域，萬科2021年中報顯示，上海區域銷售佔比達37.3%，銷售金額達1322.2億元；2022年中報則顯示，上海區域銷售佔比縮窄至36.3%，同時銷售金額相比去年銳減四成至782.5億元，在各大區域中銷售下降幅度最大。

以上海單城市爲例，中指研究院數據顯示，今年1-10月，萬科在上海實現銷售157.46億元，位列12名；而在2021年、2020年，萬科在上海位列第6、第2名，單年銷售220億元、312億元。