從“第二支箭”延期並擴容到“金融16條”存量、增量雙管齊下，從國有大行帶頭授信18家房企超萬億元到證監會時隔12年重啓房企再融資……政策頻頻給房地產送暖。

從去年下半年以來，整個房地產行業經歷了一輪大洗牌，行業基本面分化趨勢明顯，進一步影響了各家房企的融資能力和償債壓力。

近期一系列政策火速落地，融資以國有企業爲主的格局已被打破。不過以銀行授信和增信發債來看，當前獲得支持的企業仍以優質民企或混合所有制企業爲主。“現在（政策）最首要的就是把信心先拉回來。”一位長期研究地產行業的投資人士對記者表示，先“保住”頭部企業既是金融機構對風險收益的權衡，也符合市場優勝劣汰的規律。

前兩支“箭”支持主體重合率較高

回顧11月以來的地產支持政策，先是交易商協會表態，繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資；隨後央行、銀保監會印發的“金融16條”出臺，從銀行貸款、信託貸款、債券發行等方面緩解存量債務壓力，增加增量支持。

此外，人民銀行、銀保監會於21日聯合召開的全國性商業銀行信貸工作座談會，月初交易商協會、房地產業協會聯合中債信增公司召集21家民營房企召開的座談會，都釋放了重要的積極信號。

最新的政策來自證監會。28日晚間，證監會發布支持房地產市場的“政策大禮包”，在股權融資方面推出調整優化5項措施，涉及併購重組、再融資以及境外融資等多個方面。

至此，信貸、債券、股權融資“三支箭”已經全部發出。此前的2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批准，央行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道採取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資。

從近期情況來看，房地產市場在不斷迎來新的政策支持同時，已出臺政策的落地也明顯提速。其中銀行授信和增信發債作爲前期主要的支持方向，在近期均取得顯著進展。

不過從目前的受惠主體來看，“出鏡率”較高的房企在各類支持政策層面重合率較高，除央企、地方國企外，普遍爲頭部優質民企。

23日以來，6家國有大行陸續宣佈，共與18家房企開展合作（其中民營房企數量爲10家），共計提供意向性融資總額16550億元；股份行中，興業銀行、恆豐銀行、中信銀行也宣佈共計與22家房企簽訂戰略合作協議，其中興業銀行爲10家合作房企提供意向性融資總額達4400億元。

具體看各行已經披露的信息，惠及的全國性民營房企和混合制企業有11家，包括萬科集團（6家國有大行、1家股份行）、龍湖集團（5家國有大行、2家股份行）、美的置業（5家國有大行、1家股份行）、碧桂園（3家國有大行、1家股份行）、金地集團（3家國有大行）、綠城中國（3家國有大行、2家股份行）、中海發展（3家國有大行、2家股份行）、金輝集團（1家國有大行）、合生創展（1家國有大行）、大華集團（1家國有大行）、濱江集團（1家國有大行、2家股份行）。

增信發債方面，據交易商協會官方披露，11月以來已經受理龍湖集團、美的置業、新城控股共計500億元儲架式註冊發行，另有萬科擬報送280億元儲架式註冊發行計劃。其中，龍湖集團、美的置業、金輝集團發行20億元、15億元、12億元中期票據均已宣佈落地。

惠及房企共同點有哪些？

無論是信貸融資、債券融資，還是資本市場的股票融資，授信機構、投資人的共同關注點是風險和收益情況。尤其去年以來多家房企資金鍊斷裂、出現債務違約之後，償債能力成爲市場首要的關注因素。

有資深債券投資人士指出，影響房企償債能力的因素中，債務總量及構成、（淨）資產負債率、現金覆蓋情況等是重要參考。目前來看，當前獲得銀行集中籤約，或者能夠增信發債成功的企業在同行中普遍資質較高。

光大證券統計，截至今年上半年末，11家重點公司（含國企和頭部民企）有息負債中，短債佔比平均值爲23.8%，其中龍湖短債佔比最低，僅爲10.1%。佔比較高的房企中，金地集團（31.6%）、新城控股（30.5%）也未超過35%。同期，11家重點房企平均綜合融資成本爲4.23%，其中中海發展、龍湖集團等綜合融資成本均低於4%，優勢明顯。

以萬科爲例，其今年9月發行2022年第三期綠色中票時，採用的依然是截至2021年末的財報數據。截至去年年末，公司有息負債餘額合計爲2659.65億元，資產負債率爲79.21%，扣除預收賬款、合同負債後的資產負債率爲46.82%，其中短期借款和一年內到期的有息負債合計586.22億元，佔比22.04%。

同期，萬科年內經營活動產生的現金流量淨額僅爲41.13億元，不過賬上還有貨幣資金合計1493.52億元，獲得的4456.69億元主要貸款銀行授信中，尚有1694.81億元未使用。

龍湖集團作爲民營企業中的“優等生”，僅從表內債務來看，償債能力也還算樂觀。截至2022年9月末，公司有息負債總額爲1560.62億元，佔總負債的27.12%。同期，資產負債率爲69.84%，扣除合同負債的資產負債率爲45.63%。雖然截至去年年末龍湖經營性現金流淨額保持在接近140億元，但今年九月末則降至-58.87億元。

未來一年內，龍湖到期的非流動性負債爲164.52億元。不過截至9月末，龍湖賬上貨幣資金還有702.96億元，獲得的3496億元工、農、中、建四大行集團授信額度中，還有2124億元未使用。

美的置業、新城控股等情況類似，其中美的置業截至9月末有息債務餘額爲460.59億元，其中1年以內到期部分佔比24.49%，同期貨幣資金餘額爲235.85億元，未使用的銀行授信額度1098.04億元。

也有企業已經存在較爲明顯的資金壓力。以金輝集團爲例，其截至今年9月末合併口徑資產負債率爲78.66%，有息債務（379.42億元）佔總負債比例爲27.85%。同期，公司短期借款與1年內到期的非流動負債規模約爲105億元，而爲了控制債務規模、償還有息負債，其貨幣資金餘額已經較上年末減少35%降至127.86億元。同期，其未使用的銀行授信額度爲320.26億元。

值得注意的是，對於房企來說，在過去的高週轉模式下，除了表內的有息負債，表外債務和經營債務也值得注意。但從表外擔保情況來看，目前頭部房企的對外擔保金額相對較小。

另外在融資方面，監管2020年出臺的“三道紅線”新規是觀察房企的重要參考。從目前獲得支持的企業來看，整體以綠檔爲主，即同時滿足剔除預售款後的資產負債率1。在光大證券統計的11家重點房企中，截至今年6月末，淨負債率最低的公司爲華潤置地的31.0%，其次爲萬科的35.5%，龍湖集團非受限現金短債比指標則以4.04倍居首。

責任編輯：劉萬里 SF014