本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

11月29日，北京市爲期兩天的第四批集中供地落下帷幕。本批集中出讓的6宗地塊全部成交，出讓金達135億元。

截至目前，北京市今年四批集中供地累計出讓金達1615億元，而去年全年集中供地出讓金爲1905億元。

本批6宗地塊的掛牌起始總價爲122.9億元，最終整體成交溢價率約爲9.85%，相較於前三輪的4.46%、5.35%、6.06%有所上升。

房企對於北京市本輪土拍參與的積極性亦有提升。據瞭解，本次6宗地塊吸引了金茂、中海、華潤、首開、保利、中建智地、招商、綠城以及金隅等多家房企參與競拍。

朝陽2地塊受關注

根據此前北京市規自委發佈的2022年度第四批次商品住宅用地出讓公告，此輪供地共推出6宗地塊（朝陽3宗，石景山、通州、門頭溝各1宗），用地規模約14.86公頃，規劃建築規模31.93萬平方米，入市底價122.9億元。

本輪土拍共分爲兩天，11月29日有4宗地塊進行了現場競拍。從網上競價以及現場競拍情況來看，朝陽區平房鄉2宗地塊成爲此輪土拍中最受關注的地塊。其中，朝陽區平房鄉棚戶區改造和環境整治項目（一期）PF-44地塊吸引10家企業主體報名參與，現場競價達上限後，有5家企業參與搖號環節，最終由“保利+建工”以25.53億元+1萬平方米現房銷售面積競得，溢價率15%。

平房鄉棚戶區改造和環境整治項目（一期）PF-45地塊吸引14家企業主體報名參加，該宗地也是掛牌時報價最多的地塊。有8家企業參與競報現房銷售面積，觸達上限後最終搖號由三元嘉業以24.38億元+1萬平方米現房銷售面積競得，溢價率15%。

據瞭解，PF-44地塊面積19603.851平方米，起始價22.2億元。PF-45地塊面積18681.224平方米，起始價21.2億元。2宗地塊最終競得的綜合樓面價分別爲52100元/平方米、52200元/平方米。2宗地塊相鄰，無配建或公建，爲純住宅用地，容積率均爲2.5。由於區位屬性較爲優質，這2宗地塊的商品房銷售指導價均爲8.5萬元/平方米，具體價格可上下浮動5%。

另外，朝陽區崔各莊鄉奶西村棚戶區改造土地開發項目29-321地塊，有9家報名企業參與，最終4家企業參與搖號，由“金隅”以32.315億元+35000平方米現房銷售面積競得，溢價率15%。該地塊面積31920.74平方米，起始價28.1億元，商品房銷售指導價同樣爲8.5萬元/平方米。值得注意的是，該宗地塊北側的首開金茂望京樾和中建宸園2個項目的操盤企業均積極參拍，但最終未能摘地。

11月29日的現場競拍中，最後一塊成交地塊爲石景山區老古城綜合改造土地一級開發項目1608-626地塊，有5家企業報名參加，最終由中海競得，溢價率5.58%。地塊成交樓面價約40100元/平方米，期房指導價75800元/平方米，現房78800元/平方米。

門頭溝區永定鎮南區棚戶區改造和環境整治項目MC00-0015-6050地塊R2二類居住用地，由中建方程投資發展集團有限公司和中建信和地產有限公司聯合體於11月28日以底價7.9億元摘得，成交樓面價爲24530元/平方米，銷售指導價爲61000元/平方米，具體銷售價格可上下浮動8%。

通州區永順鎮鄧家窯及永順村南部地塊土地一級開發項目FZX-0501-6007地塊R2二類居住用地於11月28日由北京城建興華地產有限公司以16.69億元摘得，溢價率爲0.54%，成交樓面價約爲33599元/平方米，銷售指導價65000元/平方米，具體銷售價格可上下浮動5%。

熱度超預期

從房企參與意願以及土地溢價率等方面來看，北京市第四批次土拍熱度一定程度上超出預期。

中指研究院土地事業部研究負責人張凱表示，這主要是受三方面影響。

一是目前全國房地產市場仍未企穩，北京、上海等個別城市由於房地產市場熱度尚好，是當下房企爲數不多的投資選擇。據瞭解，本次全國各地多箇中建系房企齊聚北京參拍，也從側面反映出這一點。但遺憾的是除中海摘得石景山地塊外，中建系本次均未能如願摘地。

二是在今年第四批次供地之前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務，都希望在今年第四批次有所斬獲和補倉。

三是北京的很多城投類企業均具備操盤開發能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投公司拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。

在土地出讓政策方面，北京市本輪推出的6宗地塊中有4宗地塊進行現場出讓環節，宗地均設置了競現房銷售面積環節，以及競“現房銷售”面積的上限。而且地塊均位於軌道交通沿線。

在銷售指導價上，本次土拍首次提出對期房銷售和現房銷售區別定價，石景山區古城地塊預售指導價爲7.58萬元/平方米、現房銷售指導價爲7.88萬元/平方米，對於房價上漲給出了一定的空間，也爲房企的資金成本提供了一定的“補償”。實際上，在第三輪集中供地中，北京市就適當調低了部分地塊的樓面地價，從而給予企業更大的利潤空間。此外，北京市在第四批次中還優化地價款支付節奏，降低企業現金流壓力。

據瞭解，爲兼顧剛性和改善性住房需求，北京市第四批供應地塊的大部分項目不再設置“90/70”（套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重須達到開發建設總面積的70%以上）戶型限制要求，以多元化的產品供應契合多樣化的市場需求。

對於今年新增加一輪集中供地，北京市表示是按照6月份市政府發佈的《北京市統籌疫情防控和穩定經濟增長的實施方案》要求做出的決定。該文件提出在上半年完成第二批商品住宅用地集中供應的前提下，下半年要再完成2批供地，要“加大保障性住房項目促開工、促建設力度等相關政策措施，來高效統籌疫情防控和經濟社會發展”。

此前，北京市規自委相關負責人表示，北京土地儲備量充足，將繼續堅持穩中求進、循序漸進、持續推進，後續將適時對外公告，確保住宅用地有序、穩定供應，推動加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

責任編輯：劉萬里 SF014