萬科權力格局再生變動。

12月2日,萬科內部發文稱,經集團總裁祝九勝提議,萬科開發經營本部首席合夥人兼CEO張海、萬物雲董事長朱保全出任公司聯席總裁,協助祝九勝負責萬科開發經營業務和經營服務業務的經營管理。

據瞭解,在去年9月的業務討論上,負責集團業務工作的祝九勝提議,行業陣痛期需要全面加強統籌作戰,發揮集團軍優勢。經內部討論後,萬科正式確認由張海、朱保全協助總裁統管兩條業務線,張海負責開發經營業務,朱保全負責經營服務業務。

至此,萬科管理團隊形成嶄新的“鐵三角”陣營。

時代週報記者從接近萬科的人士處獲悉,在工作中,張海、朱保全向祝九勝彙報,祝九勝向萬科董事會主席鬱亮彙報,“實際操作中不會這麼細緻,他們一般都是一起開會”。

萬科方面回應時代週報記者稱,張海和朱保全將協助祝九勝組成萬科的業務作戰管理核心,推動萬科在行業新發展階段進一步發揮集團軍優勢,實現開發經營服務並重的戰略落地。

時代週報記者注意到,這是萬科首次設立聯席總裁制。

“其它企業都是以一個集團在作戰,如果萬科只是分散的BG、BU,不能形成合力,我們要怎麼在新的時期打仗?”在2021年初的一次內部講話中,鬱亮如是表示。

一名接近萬科的人士指出,萬科一向不是“因人設崗”,而是“因事設崗”,新的業務作戰管理模式經過磨合逐漸成熟,需要進一步鞏固和加強,雙聯席總裁的崗位設置可謂水到渠成。

該人士續稱,在行業環境深刻變化的當下,此舉有助於萬科從組織上形成更強的統籌力,讓決策更高效、管理更扁平,從而更好發揮集團軍優勢,打更多硬仗。

在房地產行業劇烈調整的今天,萬科也面臨挑戰。一方面,傳統的開發經營業務依然對公司淨利潤具有決定性作用,需要在當下確保基本盤穩住。另一方面,投資者對萬科的經營服務業務耐心漸減,要求其交出更實在的成績單。

此次被提拔的張海、朱保全,都是從一線成長起來的萬科老將,在開發、經營領域積累了豐富經驗。這或許是他們成爲祝九勝欽點副手的重要原因。與此同時,在行業變數增加的當下,兩位新任聯席總裁亦面臨全新的挑戰。

“容易的填空題已經做完”

張海是萬科開發經營業務的代表性人物。

自1995年加入萬科至今,張海歷任萬科集團規劃設計部總經理、成都萬科總經理、廣州萬科總經理、上海區域區首、萬科開發經營經營本部首席合夥人兼CEO等職務,擁有多年的一線開發經驗。

2011年6月,張海開始任職萬科上海區域區首。在其治下,萬科上海區域銷售業績從2012年的329.7億元增長至2020年的2377.33億元,近年更是成爲業績第一的區域。張海也因此獲得萬科的高度評價,被認爲是帶領開發業務突圍的最佳人選。

2021年12月,張海正式擔任萬科開發經營本部的首席合夥人兼CEO,投入開發業務的整體提升工作。

這一年,萬科實現歸屬於上市公司股東的淨利潤225.2億元,同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年後出現的上市31年以來第3次淨利潤下滑。

在今年3月底召開的萬科2021年業績發佈會上,鬱亮作出今年實現業績止跌企穩的承諾。

對於鬱亮的要求,張海表示,實現止跌企穩主要有兩個做法,一是產品標準的貫徹與建設,所有動作圍繞做對、做好產品,將單個項目的優點向批量轉化;二是強績效、促改變,加強能動性管理強調業績目標的剛性,管住項目的控制點,穩住終端產品的品質。

半年後,張海交出一份尚屬不錯的成績單,穩住了局面。

萬科2022年中報顯示,報告期內,實現營業收入2069.2億元,同比增長23.8%;實現淨利潤181.0億元,同比增長11.9%;實現歸母淨利潤122.2億元,同比增長10.6%。其中,來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入爲1916.7億元,佔比92.6%;結算收入1788.8億元,同比增長23.9%。 

2022年9月7日,張海出席萬科2022年度業務交流會。

不過,從目前公開的數字來看,萬科今年的業績依然承壓。張海履新當天晚間,萬科公佈了最新的銷售業績。

今年前11個月,萬科累計實現合同銷售面積2343.1萬平方米,合同銷售金額3772.2億元,同比分別下降32.25%、33.14%。

來自克而瑞研究中心的《2022年1-11月中國房地產企業銷售榜TOP 100》顯示,萬科以3767.7億元的全口徑銷售金額排名第三,落後第二名保利發展233.4億元,與第一名碧桂園的差距爲645.2億元。

在2020年的新年致辭中,張海曾明確表示,“一邊倒”的行情不會再有了,“大一點的城市裏都蓋滿了密密麻麻的樓,容易的填空題已經做完,容錯度進一步降低。”

他同時認爲,逆襲不是沒有可能,關鍵是要有真本事,不能出大錯,綜合住區基本盤要努力考高分。新的機會要用新的理念發現,要有新的組織實現。

行業下行,規模見頂,螺螄殼裏如何做道場,將成爲張海升職後的第一道挑戰。

“帶路人”征途漫長

“綜合發展運營服務商”,是鬱亮給萬科貼的標籤,他曾多次在公開場合表達對經營服務業務的倚重。

“開發業務仍然是萬科最主要的業務,但是僅僅有這塊,沒有經營服務業務,那麼支持萬科未來更好質量發展這件事情是做不到的。我能看到,未來經營服務類的盈利貢獻也不會小。”鬱亮曾表示。

這或許是朱保全“上位”的原因。在他的帶領下,萬科的物業板塊從傳統的社區物業服務,發展成爲覆蓋“住宅服務、商企辦公、城市服務”全域空間服務的公司,實現赴港上市。

今年9月29日,股票代碼爲02602.HK的萬物雲,正式在香港聯交所主板掛牌交易,發行市值約575.98億港元,爲今年港股最大規模的新發IPO,躋身港股物管板塊市值TOP3。

朱保全在萬科轉型路上摸爬滾打的作戰經驗,對於泊寓、萬緯物流、印力集團等成長中的業務,無疑是最好的實戰派帶路人。更爲重要的是,萬物雲上市路徑可以成爲其它業務的“抄作業”樣本,助力經營業務實現資本化。

2012年,萬科從單一的住宅發展商向城市配套服務商轉型。10年過去,經營服務業務處於“叫好不叫座”的狀態。對於經營服務業務的效果,祝九勝在2021年中期業績會上直言,“跟(華潤置地、龍湖這些)優秀的同行相比,就是‘人比人氣死人’。”

根據萬科2022年中報,截至今年6月末,物業服務、租賃住宅、物流倉儲、商業地產等經營服務業務實現全口徑收入241.1億元,佔總營收的比例僅11.65%。

盈利痛點難解,亦致使萬科經營服務業務爲投資者指摘。

朱保全執掌的萬物雲,利潤率就長期處於偏低水平。招股書顯示,2019-2021年,萬物雲毛利分別爲24.68億元、33.65億元、40.2億元;毛利率分別爲 17.7%、18.5%、17%。可供對比的是,主流物企毛利率可達30%。

祝九勝曾表示,新業務方面萬科有很多值得檢討的地方。“對完成轉型需要的時間、轉型的難度和需要建立的能力是嚴重低估的,現在覆盤檢討當年起步的時候是樂觀了。” 他同時強調,即使所有的經營服務業務做得很好,它對傳統的銷售規模和利潤的貢獻恐怕還是有限,能貢獻的是企業的中長期價值。

如祝九勝所言,朱保全主持的經營服務業務,或許是萬科決戰下半場的關鍵。目前來看,這位帶路人依然有很長的路要走。

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