12月3日，國際金融論壇（IFF）2022全球年會在廣州南沙舉行期間，高善文、鍾正生、汪濤、陸挺、丁爽、夏樂等多位金融機構首席經濟學家，談到了近日房地產貸款、債權、股權等多方面融資便利政策的推出。

上述首席經濟學家都認爲，目前的政策支持主要在於供給端的資金面改善，但接下來需求端配套政策也要推出，2023年房地產市場會有一定反彈；另一方面，長週期來看中國房地產市場跟30年前的日本差別較大，可以避免類似日本當年那種“硬着陸”。

2023年或迎來反彈，政策關鍵在需求端

業內人士認爲，11月底證監會宣佈放開房地產股權融資，被稱爲支持房地產健康發展的“第三支箭”。這三支箭的定義來看，其中第一支箭即信貸投放，第二支箭即債券融資，第三支箭即股權融資。

“目標就是把大多數房地產企業從ICU裏面救出來，送到普通病房裏。這是需要時間的，何況現在還在ICU裏面或者在ICU的路上，是不是已經轉入普通病房，這恐怕還要再看。”安信證券首席經濟學家高善文對近期房地產融資政策的改變，作出如此比喻。

西班牙對外銀行亞洲首席經濟學家夏樂表示，目前這些政策可能更多的是在供給端，對於房企有一定的穩定作用，能夠穩固金融體系，但是要想房地產市場出現大規模的反彈，恐怕還是需要在需求端做更多的工作。

瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤表示，明年房地產大概率會反彈。現在房地產新開工和銷售都已經超跌了。目前政策是從各個方面來保證房地產開發商資金的流動。在房地產的需求方面，可能也會有更多的政策出臺，現在按揭利率已經下降130個基點左右，還有下降的空間，可以把首付比例降下來，疫情防控措施的調整也非常有助於房地產企穩。

渣打銀行中國和北亞區首席經濟學家丁爽表示，近期貸款、債券、再融資這些手段都推出來了，說明房地產的問題越來越成爲一個系統性的金融問題。短期內在建項目能夠完成，會出現比較大的起色，但最終還是要回到需求端——房屋的銷售能不能上來？如果看短期，“保交樓”的問題解決，樓價經過一段時間的調整，如果有潛在需求的購房者看到樓價開始穩定下來，這個時候可能需求端會出現比較大的改善。

平安證券首席經濟學家鍾正生表示，從地產復甦來看，融資端的恢復加固只是一個必要條件，充分條件是銷售端能夠起來，把房地產整個鏈條帶起來，目前銷售遲遲沒有起來，所以大家對房地產投資還是比較謹慎的。簡單來說，現在市場上投資投機性需求逐步消失，甚至有些合理的住房需求也在萎縮，房地產市場真正的企穩還需要時間，如果房企內生現金流遲遲不能恢復的話，那麼目前的紓困政策只是起到暫時止血的作用，房企的庫存和債務有可能還會進一步積累，只是把風險的時點往後退，從這個角度看，未來要有更多需求端的政策。

能否實現“軟着陸”？跟30年前日本相比差異較大

夏樂表示，國外一些投資者經常討論中國目前房地產面臨的問題是不是上個世紀九十年代日本房地產泡沫破裂的重複，他們也非常希望知道什麼樣的政策，能夠幫助中國的房地產實現“軟着陸”，避免重蹈日本上個世紀房地產泡沫破裂的覆轍。

高善文表示，從2003年開始，中國的學者和官員都一直在呼籲、在警惕出現嚴重的房地產泡沫。2011年以後，防範或者打壓房地產泡沫的政策一直都沒有停，這跟當時日本泡沫形成的背景還是有很大差異的，而且出現這種差異的原因就是因爲政府仔細研究了日本上世紀九十年代前後的泡沫，覺得一定要避免重蹈日本的覆轍，這是一個很大的差異。

高善文稱，另一方面，日本房地產投資佔經濟比重，在1985年以後開始上升，1987年以後開始急速上升，基本上九十年代早期以後就一路下行，所以它在泡沫形成的過程中經歷了房地產投資的大幅度上升。中國房地產投資佔整個GDP比重的峯值出現在2013年和2014年。那時候到現在房地產佔整個經濟的比重都在下行，在2019年以後房地產投資佔整個經濟的比重，比很多正常國家的比例都還要低一些，這是第二個非常重要的差異。

汪濤認爲，國外投資者會討論房地產的下行是不是中國的“明斯基時刻”。“明斯基時刻”是一個信貸收縮和資產價格大幅下跌的一個螺旋形的惡性循環，中國有各種條件阻斷這樣的一個循環：首先從流動性上來說，中國的銀行不缺流動性，它基本上以各種存款或者理財產品、類存款的理財產品來支持它的負債端，同時銀行也沒辦法抽貸，因爲監管機構、政府部門都要讓銀行持續地貸款。今年中國的信貸是逆勢增長。另外，國內在房地產行業首付比例比較高；地方政府可以掌控對土地的供應，掌控土地的價格，也就掌控了房地產抵押品的價格，使得它不會大幅度下跌。