■本報記者 孫蔚

黑中介、押金糾紛、長收短付、卷錢跑路……住宅租賃行業的種種亂象導致消費糾紛不斷髮生。近日，《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式出臺，並將於明年2月1日起實施。業內人士表示，《條例》的制定對貫徹落實“房住不炒”，規範住房租賃行爲，保障消費者合法權益，促進住房租賃市場健康發展具有重要意義。

明確禁止羣租

今年研究生畢業落戶上海的小劉提起自己的租房經歷就唉聲嘆氣：“我想在虹橋附近租個房，看了十幾處也沒找到中意的。有的圖片上顯示房間整潔乾淨，進門一看卻發現十幾個人住在一套打隔斷的房子裏，早晨上廁所都得排隊。還有的房子價格真合適，想讓中介帶着去看房，不是業主出差，就是房子剛租出去，其實都是假房源，用來讓你上鉤的。”

“租賃市場問題主要表現爲剋扣租金押金（佔比最高）、長收短付、高收低出、長租公寓爆雷、個人二房東卷錢跑路等。”北京房地產中介行業協會祕書長趙慶祥對記者表示，“因此必須爲違規主體量身定製‘緊箍咒’，強化對住房租賃企業、房地產經紀機構、二房東等全過程監管。”

近年來，隨着住房租賃市場的快速發展，龐大的租賃規模和複雜的租賃關係也引發了一些新情況、新問題。據上海市人大會法工委主任閻銳介紹，《條例》重點從加強市場主體監管角度，圍繞健全治理機制、規範租賃行爲、推進服務與監督並重等方面作出相關規定，切實推動住房租賃市場高質量發展。

羣租問題一直是超大城市治理中的難點。一套房住多少人、分隔成什麼樣，才稱得上是羣租房？爲此，上海首次在地方性法規中明確羣租的相關概念和定義，基層治理中的模糊點有了法律依據。《條例》明確表示，出租住房要以原始設計或者經有關部門批准改建的房間爲最小出租單位，廚房、衛生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用於居住，每個房間的居住人數和人均居住面積也要符合上海相關規定。

《條例》還表示，禁止違反上述規定將住房用於羣租，禁止將違法建築、擅自改變使用性質的房屋以及其他依法不得出租的房屋用於出租，街鎮應當對此加大查處和整治力度，定期組織排查，發現安全隱患的，應當及時督促整改、啓動執法程序、開展聯合整治。

加強監管力度

“在我們接到的投訴中，沒有登記備案的黑中介、黑二房東約佔2/3，有主體資格的約佔1/3，租賃行業的長效措施就是建立健全企業的市場準入制度、人員的准入制度。”趙慶祥告訴記者。

上海此次立法的一大亮點，即加大對個人“二房東”的監管力度。《條例》規定個人以營利爲目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經營活動的，應當依法辦理市場主體登記，並明確“二房東”收取的相關租金要納入監管專用賬戶。同時，對企業和從業人員加強管理，建立企業備案制度，並要求住房租賃企業、房地產經紀機構爲從業人員辦理從業信息卡，從業人員需持卡實名從業。

近年來，長租公寓爆雷現象頻現，給租客帶來巨大損失。爲此，《條例》明確，住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務的，要按規定在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，並將這一信息向社會公示。住房租賃企業向承租人一次性收取租金超過3個月的部分，以及收取押金超過1個月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監管專用賬戶。

針對租賃市場出現的虛假房源信息，《條例》也作出相關規定，要求發佈的房源信息必須真實有效，通過網絡信息平臺發佈房源信息的，要求平臺經營者覈實發佈者提交的材料並建檔保存。

促進市場規範

貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文傑對記者表示，《條例》是繼北京之後，第二部規範住房租賃的地方性法規。《條例》以解決市場問題爲導向，能夠有效抑制市場亂象，對促進住房租賃市場健康發展具有重要意義。

一是租客居住權益更有保障。《條例》從居住條件、安全保障、穩定租金等方面，強化承租人的權益保障，如虛假房源、違約漲租、剋扣押金等現象將得到遏制，同時通過多種糾紛調解機制，租客能切實保護自身權益。

二是租金水平更穩定。隨着住房租賃市場房源的增加，市場供需矛盾將逐步緩和，租金水平走勢更加平穩，在租金“明顯上漲”時相關部門也會及時介入。

三是市場主體經營更規範。《條例》對房地產經紀機構、住房租賃企業和互聯網信息平臺等市場主體經營行爲提出明確要求，將推動市場主體嚴格規範住房租賃經營行爲，促進上海形成穩定有序的住房租賃市場。

四是爲租賃行業機構化率提升提供更好的市場環境，市場參與主體將迎來更加嚴格規範的行業監管環境，曾經依靠非正規手段獲利的“二房東”模式將逐漸被能真正爲租客、房東提供價值服務的規範化經營模式所取代。

近年來，各地都大力發展保障性租賃住房，緩解住房租賃市場結構性供給不足。爲了發揮保障性租賃住房作用，《條例》還表示，要在租賃需求集中、生產生活便利、交通便捷的區域重點佈局，並對租金、租期等作出了專門規定。《條例》還明確上海要建立全市統一的住房租賃公共服務平臺，提供房源覈驗、信息查詢、網上籤約、登記備案等“一站式”服務。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，《條例》對保障性租賃住房設立專章予以規範，有助於進一步把各類資金和資源導入上海租賃住房市場，尤其是保障性租賃住房市場。隨着後續配套政策的完善，對於租賃行業而言，無疑將開啓規範發展的新時代。