出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

11月28日，證監會決定在股權融資方面調整優化了5項措施，其中就包括：（1）恢復涉房上市公司併購重組及配套融資、（2）恢復上市房企和涉房上市公司再融資、（3）調整完善房地產企業境外市場上市政策、（4）進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、（5）積極發揮私募股權投資基金作用。

此5項措施被市場稱爲“第三支箭”，相較於與此前“房地產業務佔比不超10%”的企業可以資本市場融資的限制不同的是，“第三支箭”可以說是全面放開了房企在股權市場融資，這也是時隔近10年後的重新放開。

截止目前，已有包括萬科、福星股份、世茂股份、北新路橋、建發國際集團、華夏幸福、新湖中寶、大名城等在內的房企陸續公佈其股權融資計劃。

萬科近期動作頻頻

隨着三季度“第一支箭”中增債發行，到“第二支箭”的交易商協會2500億元發債額度、“第三支箭”地產企業股權融資支持，以及“金融十六條”指導銀行授信超2萬億等政策的相繼落地，嗅覺靈敏的部分房企開始動作頻頻。

雖然萬科缺席了額度非常有限的“第一支箭”，但後面可謂是獅子大張口。

11月21日，萬科即公告董事會同意向股東大會申請新增不超過人民幣500億元的發行直接債務融資工具授權，相較以往，此次萬科董事會提請授權的額度明顯增加。隨即在“第二支箭”的框架下，次日萬科提出280億元儲架式註冊發行意向，此後又在“金融十六條”的支持下，與銀行達成了超2000億元的授信協議。

實際上，在近期地產行業信貸政策實質性轉向之前，萬科的融資也相對順暢，加上前述大體量債務融資的支持，萬科理論上並不存在流動性焦慮。可即使如此，萬科還是在第一時間以目前最大體量的方式，拿着“第三支箭”向市場要錢。

12月1日，萬科發佈公告稱，第一大股東深鐵集團提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權，批准配發的新股數量不超過A股/H股數量的20%。若按照當前市值，以及 20%增發上限計算，即便假設發行折價10%左右，A股/H股有望合計募資約300-400億元。

預計本次議案大概率獲得股東大會用過，並同時也極有可能獲得證監會通過，因爲這在相當程度上能向市場傳遞政策的執行力和政府的救市決心。

萬科是“被優待”的一批房企

與不少房企遠赴香港上市未果不同的是，萬科不僅在A/H兩地實現上市，還在過去幾年接連在H股配股融資。萬科曾先後於2019年3月、2020年6月配售H股，所得款項淨額合計156.5億港元，這甚至遠超大多數房企的總市值。

源源不斷的股權融資支持讓萬科贏在了起跑線上，大大改善了其包括“三道紅線”在內的各項財務指標，對降低債務風險起到了積極作用。萬科也行成了融資鏈條上的良性循環，進而在地產開發業務上也表現出了相當的韌性。

但面對行業巨幅調整，即使是“被優待”的萬科也不免有流動性緊張的擔憂。畢竟房地產開發高槓杆模式的核心支點是項目開發去化的順暢，如若支點受挫，僅憑融資“騰挪”也難解實質問題。

1~11月，萬科累計實現合同銷售金額3772.2億元，同比下降33.14%。其中單11月實現合同銷售金額304.4億元，環比10月還下降了5.17%，同比下降29.46%。值得一提的是，此前10月，萬科合同銷售額321.0億元，同比下滑23.5%，降幅較9月同比擴大，環比9月也下滑。萬科“金九銀十”延續了低迷表現，11月再度下探，全年基本在每月300億規模左右徘徊，銷售回暖不及預期。

由於銷售低迷，萬科現金流在三季度也開始不樂觀。萬科在今年第三季度實現營收1307億元，同比增長25.3%，但實現歸母淨利潤僅有48.3億元，同比下降14.4%。銷售和利潤率下滑同時影響現金流，單三季度，萬科的經營性現金流淨額約爲-124.6億元，同比下降124.9%，導致現金流淨額從上半年的83億元減少爲前三季度的-41.76億元，同比驟降442.36%。

單從“三道紅線”看萬科的財務，是比較穩健的，但是在邊際變化上，卻是糟糕的。如果鬱亮親自督戰銷售仍不見起色，那麼融資，包括債券和股權，將會成爲萬科另一個倚重的流動性來源。

而實際上，債券和股權融資又以相輔相依的。

“組合拳”：配股是爲了更多地借錢

按照萬科的說法，此次配股融資是第一大股東的提議，大股東希望萬科能積極把握政策機遇，爲公司繼續堅定轉型和長期健康發展儲備資源。

實際上，萬科作爲中國資本市場職業經理人掌舵的標杆企業之一，公司的融資經營必然離不開鬱亮等管理層的掌控。此次，股權、債權的組合拳，或是鬱亮自喊出“活下去”之後的又一領先於市場的操作：融資舉債出手抄底！

多年來，萬科的資產負債率一直在80%左右，也就是說，此次如順利配股融資300-400億元的淨資產，可供萬科撬動1200-1600億元的負債，這基本就與萬科獲得的2000億授信相契合了。

在擴表的計劃下，萬科在10/11月似有逆勢發力抄底跡象，10-11月累計獲取8宗地塊。

萬科自2018年來就一直在收縮拿地力度，今年前三季度則全面轉爲防守，直到今年10月纔有明顯的邊際恢復跡象。公告顯示，萬科今年1-10月共獲取開發項目32個，拿地面積600.7萬平方米，權益拿地面積378.7億元，前十個月的累計拿地力度僅爲18.1%，整體看相對較小。但10月份拿地邊際增加明顯，單月拿地總金額116億元，拿地總建面114.8萬方，拿地金額佔銷售金額的比重爲36.1%，環比上升32.4個百分點。

11月份，萬科又入賬3宗地，拿地建面67.1萬平米，儘管較10月有所下降，但高於前三季度的平均水平，隨着融資環境的放鬆，預計4季度萬科的整體拿地力度會是內年最高。

此外，不僅是拿地，在多元化投入方面萬科也有意加大力度，萬科將在長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等“地產+”項目持續投入資金，因此融資需求也將加大。可萬科這一次若真逆勢發力，成敗關鍵在於，這次行業調整到底是普通週期，還是整體轉向，這或也是整個行業的迷思。