每經記者 文巧    每經編輯 高涵    

當地時間12月3日，據彭博社報道，投資者已於12月1日獲悉，全球最大私募股權基金管理公司黑石集團旗下最大的房地產基金——黑石房地產投資信託基金（BREIT）已被限制贖回資金。

BREIT在經歷了前兩個月的大額贖回後，黑石於12月1日發出通知，12月只有極少數的贖回請求能夠被滿足。

無獨有偶，12月4日，據《巴倫週刊》報道，與黑石一樣，專注於房地產的投資公司喜達屋資本的房地產投資信託基金（SREIT）也開始限制贖回。

SREIT與BREIT具有相似的資產組合和費用結構，它們也是近年來房地產投資信託基金行業中表現最強勁的兩個板塊。爲何近期房地產基金接連出現類似搶贖的情況？實際上，這背後凸顯的是，隨着美國利率政策急轉彎，房貸利率大幅上升，房地產面臨的風險逐步加大。

有分析指出，兩者（BREIT和SREIT限制資金贖回）都是（市場）對整體經濟疲軟以及利率飆升的回調反應。這可能產生連帶效應，導致未來新資金流入大幅減少。

散戶爭相套現，黑石、喜達屋限制資金贖回

彭博社稱，由於投資者的贖回請求激增，黑石集團緊急限制了旗下規模高達1250億美元（約合人民幣8800億元）房地產投資信託基金（BREIT）的資金贖回。

自2016年成立以來，BREIT一直是黑石集團的“拳頭產品”，淨資產達到690億美元。據報道，僅在2021年，BREIT就吸引了超過200億美元的淨流入，在2022年前9個月帶來了約170億美元的淨流入資金。

但最近兩個月，該基金收到了大量贖回請求。根據規則，該基金每個月回購的金額不超過淨資產規模的2%，單個季度累計不超過淨資產的5%。

據報道，黑石發送給客戶的信件顯示，今年10月要求贖回資金的申請達到18億美元，佔公司淨資產規模的2.7%，雖然超標，但在董事會批准後獲得100%履行。但今年11月，公司只批准了BREIT基金43%的贖回申請，共計13億美元。

四季度贖回規模可能超標，導致黑石開始出手限制贖回。信件顯示，12月，該公司只有佔淨資產規模0.3%的額度可供投資者贖回資金。如果2023年第一季度還是有大量贖回請求，贖回額度仍然只有淨資產的2%。

巴克萊分析師Benjamin Budish認爲，投資者越來越擔心BREIT的資產淨值可能會繼續下降。“這可能會導致未來新資金流入大幅減少，”他說道。

據《巴倫週刊》當地時間12月4日報道，與黑石一樣，專注於房地產的投資公司喜達屋資本的房地產投資信託基金（SREIT）也在11月投資者的資金贖回請求超過月度限額後開始限制贖回。

與BREIT一樣，SREIT允許投資者每月贖回資產淨值的2%，每季度的贖回額度爲5%。SREIT的規模達到146億美元，是僅次於BREIT的第二大非交易型房地產投資信託基金，管理着這隻基金的喜達屋資本的資產總價指超過1250億美元。

SREIT與BREIT具有相似的資產組合和費用結構，SREIT的大部分資產也是公寓大樓和倉庫。它們是近年來REIT行業中表現最強勁的兩個板塊。

與BREIT類似，SREIT在過去一年中增長迅速。 SREIT截至10月的年初至今回報率爲10.2%，BREIT的回報率約爲9%。

《巴倫週刊》稱，贖回請求的增加表明，在今年的表現遠遠超過公開交易的同類基金之後，由於非上市和上市房地產信託基金之間巨大的業績差距，許多散戶投資者正在退場，尋求套現。

美聯儲加息影響漸顯，美國樓市“退燒”

爲什麼近期房地產基金接連出現類似搶贖的情況？

賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產教授Susan Wachter認爲，“兩者（BREIT和SREIT限制資金贖回）都是（市場）對現在看到的整體經濟疲軟以及利率飆升的回調反應。”

據彭博社報道，在過去十年中，房地產行業從美聯儲的低利率政策中獲益。購房者利用創紀錄的低借貸成本大肆購買，推動了房價上漲。同時，超低的利率還推動了再融資熱潮，讓更多的錢進入房產商的口袋，並創造了大量的抵押貸款經紀人、產權保險代理人和評估師就業機會。

但是，如今，隨着美聯儲提高利率來抑制通脹，房地產市場已成爲受災最嚴重的行業之一。儘管BREIT和SREIT今年以來的投資回報率均爲正數，但相比之下，更多的房地產投資信託基金市場在2022年已是舉步維艱，例如，先鋒領航集團的房地產ETF今年迄今的總回報率爲-13%。

彭博社的數據顯示，待完成房屋銷售量已連續五個月下降。根據Black Knight Inc．的數據，10 月份鎖定利率的抵押貸款數量較2021年同期下降了61%。

根據Green Street的10月份價格指數，房地產價格已從今年的峯值下跌了13%。隨着一些大型貸款機構縮減規模，融資環境變得更加棘手。布魯克菲爾德資產管理公司旗下的房地產公司也警告說，他們可能難以爲某些債務再融資。

而房地產之外，更廣泛的金融市場可能也將面臨風險。“我們必須小心，利率大幅上升，某些資產類別將受到影響，”資產規模達5000億美元的資產管理公司Principal Global Investors 的首席策略師Seema Shah在談到未來的潛在陷阱時這樣表示。