每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

融創中國(HK01918,股價4.58港元,市值249.56億港元)2019年全資收購的泛海建設控股有限公司(下稱泛海建設)再次發生股權變更。

根據企查查,11月28日,泛海建設股東已經變爲中信信託(64.678%)、華融資本(25%),融創中國目前僅持10.322%股權。

泛海建設擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%權益。

表面看,這是一次股權出讓,但知情人士11月30日晚間通過微信告訴《每日經濟新聞》記者:“據我瞭解,本次股權轉讓並不是項目出售,而是華融與融創在董家渡項目的股權融資合作,爲信託收益權方式,項目新增資金總量不是有些媒體報道的80億元,而是超過120億元。”

新增融資總量120億

2019年,融創中國以125.53億元收購泛海建設100%股權,後者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目的100%權益。

上述知情人士表示,此次融資主要涉及的是董家渡項目:“日前,中國華融、浦發銀行、中信信託與融創中國就上海董家渡項目融資合作完成股轉交易。根據合作協議,中國華融和浦發銀行牽頭的銀團(其餘5家爲上海銀行、上海農商行、交通銀行興業銀行北京銀行)、中信信託等合作方攜手對該項目注資,新增融資總量將超120億元,注入資金用於該項目的整體開發、建設、運營。”

董家渡項目位於上海市黃浦區,處南外灘板塊,緊鄰黃浦江、豫園。項目總佔地面積約12.02萬平方米,總建築面積約62.80萬平方米,主要用作住宅及商業的開發,大部分尚未建設。該地塊是泛海於2002年獲得的,曾被列入全國典型閒置土地行列。2002年5月,泛海借舊區改造,以零成本獲取董家渡10號、12號、14號三宗外灘核心區域地塊,共計約12萬平方米,當時獲得的是“毛地”,而非“淨地”,泛海要承擔所屬地塊的拆遷工作。

按照此前泛海與上海市黃浦區管委會就董家渡項目12號、14號部分地塊房屋徵收事宜的約定,兩地塊徵收費用暫定爲95.77億元。

該項目地處黃浦江邊,周邊在售二手房均價已普遍超過每平方米10萬元,堪稱上海絕版豪宅地塊。其中,10號地塊拆遷任務已經於2015年上半年初步完成,並於2015年11月21日推出上海泛海國際住區項目一期,但其餘的12、14號兩幅地塊的拆遷工作20年來仍未完結,融創中國推進難度可想而知。

對於今後董家渡項目操盤,上述名知情人士表示:“融創中國還是操盤方,華融行使監管職能,並保留使用融創中國品牌,融創中國會在未來融資償還後回購股權。退出時,AMC和銀行的融資享有優先權,融創中國股權劣後。”

融資紓困新模式

近期融創中國仍處於低谷,該公司股票從2022年4月1日起暫停交易至今。

11月29日晚間,融創中國發布公告稱,預期2021年度公司擁有人應占溢利較上年下降約207%,核心淨利潤較上年下降約184%。最新業績公告顯示,今年10月,融創中國實現合同銷售金額約97.5億元,合同銷售面積約71.8萬平方米,合同銷售均價約13580元/平方米。截至10月底,融創中國累計實現合同銷售金額約1530.6億元(2021年同期爲5128億元),銷售面積約1157.8萬平方米。

對於已在進行的債務重組,融創中國9月8日公告稱,相關工作已取得相當進展,並給出了時間表,表示“將繼續和有關債權人保持積極主動的溝通,並與債權人小組及其他相關境外債權人儘快形成重組方案,以期在切實可行的情況下儘快(目標今年年底前)向市場公佈方案條款。”

上述知情人士認爲:“這次合作是AMC和銀行對中央穩定房地產行業健康發展的積極響應和融資模式創新,這會令金融機構與房企進一步加大融資合作,有利於後續房企紓困、化解行業風險、實現‘保交付、保民生、保穩定’。”

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