21世紀經濟報道記者陳紅霞 實習生 田舒琪 武漢報道

武漢正在密集籌劃相關政策，多維度提振房地產行業。

12月6日，武漢地產圈流傳一條消息稱，從12月8日起，武漢市居住證可申請房票；外地戶口接受先申請購房資格，6個月內補齊購房資料；限購範圍縮小至二環內；二手房可帶押過戶。此外，政府將發放購房優惠補貼，在房交會期間成交，可獲得一萬元政府補貼，同時首套房享受本次所購房源的全部維修基金補貼，二套房及以上享受50%的補貼。

針對此消息，21世紀經濟報道記者致電武漢房地產交易中心，其工作人員表示，暫未接到相關文件。不過，21世紀經濟報道從多個交叉渠道獲悉，上述通知基本屬實，除了各類優惠補貼僅在武漢即將舉辦的房交會階段有效，其他政策則將全面施行。具體情況會在房交會開幕時對外公佈。

事實上，除此項新政外，武漢還在加速從多個維度提振房地產市場。近日，中國銀行湖北省分行、建設銀行湖北省分行、交通銀行湖北省分行、工商銀行武漢分行、農業銀行武漢分行、郵儲銀行武漢市分行等多家國有銀行，對包括武漢城建、宸瀚置業、瑞坤、武漢南德、華君睿等在內的武漢房企提供意向性融資總額達96.23億元。在土地出讓方面，武漢打破一年3次集中供地規則，採取多頻次推地策略，吸引企業參與。

“這些政策的目的都是爲了提振房地產市場信心，”12月7日，中指研究院華中市場研究中心主任李國政對21世紀經濟報道記者表示，但市場復甦不可能一蹴而就。後續，武漢仍要密切關注市場走勢，繼續用好“政策工具箱”，隨時做好精準施策準備。

市場表現低迷

武漢市住房保障和房屋管理局對外公佈的數據顯示，2022年1-10月，武漢市新建商品房網籤銷售12.45萬套，網籤銷售面積1396.48萬平方米，同比減少34.03%；新建商品住房網籤銷售9.33萬套，網籤銷售面積1052.23萬平方米，同比減少42.96%；存量房成交6.98萬套，成交面積696.01萬平方米，同比減少20.05%；存量住房成交6.55萬套，成交面積638.15萬平方米，同比減少22.45%。截至2022年10月末，已批准預售尚未網籤的商品住房18.16萬套，面積2109.64萬平方米。從整體數據表現來看，整體庫存居高不下，流動性差。

與此同時，市場呈現結構性特徵，區域發展冷熱不均，房企表現也截然不同。中指院數據顯示，2022年11月，武漢商品住宅成交64.92萬平方米，爲今年單月成交最低。從成交結構看，主城區佔據主力，銷售套數佔比62%，洪山區和漢陽區分別成交853套和846套，分別排名第一和第二位。從去化率來看，市場分化明顯，11月僅有1個日光盤，即位於江岸區的武漢天地雲廷三期加推售罄。此外，東西湖區的萬科翠湖隱秀、武昌區的福星惠譽月亮灣壹號、漢陽區的城投融創國博城開盤去化在5成以上，其餘項目開盤去化率均低於50%。“市場存在明顯的區域、產品差異，”李國政表示，其中，主城區去化週期約15個月，新城區接近20個月，有些單價在每平米一萬元以下的剛需盤舉步維艱，但地處內環的高端濱江樓盤可以日光。

“今年10月起，新一輪提振措施陸續出爐，武漢打出了組合拳，有效促進了需求釋放，國慶後武漢市場迎來小幅反彈。政策效應得到一定體現。”李國政表示，但隨後疫情再次反覆，人口流動大幅減少，政策效應減弱，影響市場成交，“金九銀十”也是近年來“成色”最差的。隨後的11月住房成交則創出今年單月成交最低。

戴德梁行武漢公司研究部經理胡韻也表示，從武漢住房保障和房屋管理局的數據來看，2022年前三季度武漢市新建商品住房批准預售面積同比減少54.58%；新建商品住房網籤銷售面積同比減少43.67%，市場整體呈現供需雙放緩的態勢。在價格走勢方面，根據國家統計局10月份最新公佈的70城新建商品住宅價格指數來看，武漢市商品住宅市場整體價格環比上月下降約0.6%，同比去年下降約6.4%。“目前武漢市商品住宅市場去化週期在全國重點城市中處於中游位置，均價與其他中部重點城市相當。”

武漢的表現只是全國市場的縮影。中國房地產指數系統百城價格指數數據顯示，2022年1-11月，全國重點100城銷售面積累計降幅近四成。戴德梁行研究部數據也顯示，自2021年9月起，全國70城中新建商品住宅價格環比下跌的城市便開始超過半數，截至今年10月達到58個，佔比接近83%，價格下行已成大部分城市普遍情況。

多措並舉穩定市場

儘管如此，作爲全國樓市重點城市的武漢市，依然表現出不一樣的特點。

從住宅成交面積來看，2022年前三季度武漢新建住宅銷售面積960萬㎡，僅次於成都、青島、上海。胡韻表示，從銷售情況來看，從全國範圍來看，武漢市處於第二梯隊，也是中西部城市中，除成都外銷售情況最好的城市。

從土地出讓方面來看，中指院數據顯示，由於企業拿地積極性降低，加上政府主動縮減供應以穩定市場，今年前11個月，武漢土地出讓金收入606.27億元（全口徑），較去年同期下降57.7%。

事實上，武漢市打破常規，推出多頻次推地策略。日前，武漢市第四批集中供地剛剛結束，武漢第五批集中供地又將於12月8日、12月16日出讓，將首次啓用拍賣模式，流程更加快捷，共推出各類用地19宗，土地總建築規模約105.68萬平方米，起始價總額約116.24億元。

“過去一年多的土地集中出讓制度，造成目前市場供應集中上市特徵，不少片區同質化明顯，競爭更加激烈，回報率不盡如人意，也影響到企業對於後市的預期與投入，謹慎拿地就是最明顯的體現之一，”李國政表示，下一步，武漢將優化出讓規則，降低綜合成本，增加小體量、核心區優質地塊，吸引企業入市，提高活躍度。

當下武漢上述新政的推出，也被視爲“穩市”舉措之一。“但當下市場缺乏的不是購房名額的問題，”湖北一資深房地產開發企業負責人表示，當前市場上二手房與新房價格倒掛，關鍵政策不能調整，開發商拿地熱情難以回升。

在消費端，李國政指出，從市場表現來看，武漢購房結構以首套房爲主，購買首套房的人羣比例一度達到70%，實現了“房住不炒”，出手的基本爲剛需和改善家庭自住。爲支持居民消費，武漢今年對二套房首付比例進行了優化，從50%或70%一律降至40%，並且取消了144平方米戶型面積的限制，有力促進改善性購房需求擴大。

此前，《2022年第四季度全市預計達到銷售條件的商品房項目清單》顯示，第四季度武漢有109個項目入市，達到銷售條件的商品房面積有279.9萬平方米。

12月份作爲2022年收官的最後一個月，從政府到市場主體都在加速衝刺。在李國政看來，接下來，武漢仍將是買方市場，上市供應比較集中，也是企業搶收回款的階段，前期的政策效應仍會持續，加上央行支持房企融資改善，市場信心不斷復甦，也會推動剛需自住不斷入市，保證市場逐漸穩定下來。

但當下這些政策組合拳，徹底盤活當前市場依然難度不小。李國政建議，在政策方面，還可考慮進一步降低房貸利率，加快保交樓力度，推進租購併舉具體措施落地，吸引人才留漢創業就業，二手房交易稅費減免等，千方百計保證武漢樓市及經濟平穩發展。“如果疫情放開，趁着春節平穩過渡，武漢樓市或將觸底反彈，迎來市場的全面回升。一旦經濟反彈復甦，針對樓市的短期刺激政策可能會收回。”

而也有消息表示，武漢市正與銀行方面溝通，籌劃將首套房比例從30%降至20%。

胡韻也表示，隨着穩市場、保交樓、降息等政策效應的釋放，預計明年整體市場表現或好於今年，但長期來看，房地產市場供需關係仍受外部經濟環境、產業結構、人口流入流出情況等諸多因素影響。

（作者：陳紅霞，，田舒琪 編輯：張偉賢）