實習記者：唐玉蓮

近日，據彭博社報道，由於投資者的贖回請求激增，黑石限制了旗下規模高達1250億美元（約合人民幣8800億元）房地產投資基金BRIET（Blackstone Real Estate Income Trust）的提款。

此後，黑石集團（BX）的股價一度下跌，在上週四早下跌7.1%後，截止發稿，該股在12月5日與6日兩個交易日中分別下跌3.75%與3．95%，目前股價爲78.73美元。

據華爾街見聞消息，黑石集團在11月僅滿足了BRIET投資者贖回請求的43%。黑石在通知中補充說，12月它只允許投資者贖回該基金淨資產的0.3%。而根據最新的規定來看，爲了緩解資金贖回壓力，黑石通知投資者可以在任何一個季度贖回最多5%的份額，每月最多贖回2%，以防止其持有的非流動性房地產被拋售。

據彭博社報道，此次黑石集團的贖回請求主要是來自亞洲的投資者，但是無論這些投資者來自哪裏，這樣的贖回請求行爲都將使黑石集團的房地產投資業務變得更加的困難。

根據證券時報報道，有分析人士指出，黑石這隻基金目前遭遇的狀況體現出了房地產作爲底層資產的特點，就是流動性差，一旦面臨贖回，即使規模不大也會引發贖回限制，但這看似保護性的條款，卻很容易引發流動性的擠兌。

事實上，黑石集團的房地產投資基金BRIET一直以來都表現得很強勁，特別是與其他地產股相比而言。據彭博社消息，2022年以來，該基金的正向回報率達到了9．3%。與之相應的，Vanguard的公開上市房地產指數基金今年下跌超過22%。

從BRIET的資產組合和資產質量來看，公司大部分投資組合投資於租賃住房和工業設施，如倉庫和物流樞紐，這些都是房地產行業最熱門的部分。其中只有約3%的部分在寫字樓行業受到了一定的衝擊。

然而，之所以表現強勁的BRIET會面臨衆多投資者的贖回請求，主要是因爲近來美國房地產市場的種種跡象加劇了人們的擔憂。

畢馬威（KPMG）首席經濟學家Diane Swonk認爲，這表明金融市場對美國房地產泡沫破裂的擔憂日益加劇。他預計2023年美國的房價或將繼續下跌15%。

無獨有偶，信安環球投資公司（Principal Global Investors）的首席策略師Seema Shah在談到未來可能出現的陷阱時表示：“我們必須小心，利率已經急劇上升，一些資產類別將受到影響。而幾個月來，REITS都有出色的表現，但當你有這種表現時，投資者不會對加息等傳統基本面信號作出反應。”

在本輪貨幣緊縮週期中，美聯儲今年已將政策利率上調375個基點，至3.75%-4.00%區間，這是自20世紀80年代抗擊通脹以來最快的加息週期。

據標普CoreLogic Case-Shiller全國房屋價格指數顯示，受美聯儲此前採取極度寬鬆貨幣政策等因素的影響，2020年3月-2022年6月期間美國房價整體漲幅達到42%。

但值得注意的是，隨着今年以來美聯儲持續大幅加息，美國房價漲得快，跌得更快。目前美國主要城市房價已出現連續多月下跌，且成交量快速萎縮。

“在美國房地產成交量與價格雙雙持續回落的情況下，越來越多資金開始擔心房地產信託投資基金將受到波及，導致壞賬資產激增與淨值大幅下跌，不如早早贖回資金避險。”知情人士指出。

正如21世紀經濟報道所指出的，當前由於市場對美國房地產市場未來發展普遍悲觀，已盈利的BREIT反而成爲衆多高淨值投資者與資管機構爭相獲利了結的對象。

據中國基金報報道，爲了應對基金贖回，黑石正在緊急籌劃出售拉斯維加斯賭場等地產項目，計劃出售其持有的兩家賭場的50%股份，估值在13億美元左右。顯然光靠賣賭場只是杯水車薪，僅11月的贖回請求就已經超過了20億美元。如果美國持續加息，房價持續下跌，將會引發更大規模的贖回潮。

與此同時，華爾街見聞也指出，如果黑石等機構不能取得投資者信賴，爲應對贖回壓力，其手中其餘各類資產也難逃拋售命運，考慮到金融機構之間複雜的交叉違約風險，一場類似08年雷曼危機的房地產風暴或難以避免。

不過，摩根士丹利的Michael Cyprys表示，市場對該消息的反應“過度了”。該分析師在一份研究報告中寫道，儘管贖回請求、年終稅收規劃決策和投資者重新配置的限制可能在短期內刺激更多贖回，但強勁的業績記錄、支持性的市場基本面以及宏觀背景改善的空間，應有助於緩解潛在的流出壓力。

據金吾資訊最新消息，蒙特利爾銀行分析師James Fotheringham將黑石集團（BX）的目標價從109美元下調至90美元，並維持與大市一致評級。Fotheringham在研究報告中告訴投資者，爲了應對不斷上升的贖回要求，黑石對旗下房地產投資信託基金BRIET開始執行先前披露的贖回限制，這對於該集團的中期增長而言可能是一個重大的逆風。Fotheringham還對黑石2022年的每股收益預期下調0.06美元至5.04美元，將2023財年的每股收益預期下調0.39美元至5.50美元。

責任編輯：吳劍 SF031