吳家明/證券時報

“去年,大家都說深圳二手房參考價定得太低。現在,我發現很多業主不僅按這個價格賣房,而且許多購房者還覺得這個參考價並不低。”在深圳八卦嶺從事房產中介工作近10年的張經理很是感慨。

2021年2月8日,深圳在國內率先建立二手住房參考價格發佈機制,併發布了全市3595個小區的參考價。轉眼間,近兩年的時間已經過去,截至目前深圳二手房參考價依舊生效,也沒有出現預期中的調整,但二手房參考價已經讓深圳樓市發生很大變化,接近參考價甚至低於參考價出售的房源越來越多。

11月深圳超40%房源低於參考價成交

據深圳市房地產信息平臺數據,11月深圳二手住宅成交量重回2000套水平線以上,全市二手商品住宅成交2168套,環比上漲25%,這一漲幅也是過往半年中最高的。雖然有所“回彈”,但就目前的過戶量來看,還不到深圳二手房成交榮枯線(5000套)的一半。市場數據顯示,自參考價發佈以來,深圳二手房成交量不斷創新低,已有15個月的成交量跌破2500套,今年9月和10月則跌破2000套。

成交量下降,意味着賣房變得越來越難,這時降價成爲了趨勢。

在二手房參考價剛剛發佈之時,市場反應是參考價普遍低於市場掛牌價和真實成交價,部分小區樓盤的參考價甚至只爲此前成交價的一半。不過,樂有家研究中心最新公佈的數據顯示,11月深圳超40%房源低於參考價成交,接近參考價(成交價與參考價差值10%以下)房源成交佔比高達85%,可見目前深圳二手房低於或接近參考價成交已成爲常態。此外,11月深圳低於參考價的二手掛牌房源爲7%,接近參考價的二手掛牌房源超20%,相較前兩個月呈現明顯上漲態勢。

“我們八卦嶺片區的翠馨居,2020年最高峯時成交價超過每平方米11萬元,現在已經有業主低於每平方米86600元的參考價掛盤。”張經理表示,“現在打開很多二手房平臺的手機APP,你會發現不再只是顯示參考價,並不是因爲調控要求的放鬆,而是一些業主現在直接低於參考價掛盤。”

記者在多個互聯網二手房平臺中發現,不少房源標註了“X天內降價XX萬元”的標識,房產中介的“朋友圈”也在發佈降價急售的房源,接近參考價出售的房源成爲主流。反觀深圳當前在售房源量,按照深圳市房地產中介協會根據公開在售二手房量數據統計,截至2022年12月5日,深圳全市共有43210套有效二手房源在售。

中原地產華南區總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫表示,目前深圳爲買方市場,業主掛牌量持續大幅上升,反映業主對未來預期的下滑,但成交困難,想賣的業主逐步接受市場,基本只能降至同小區最低價。成交量的回升也說明業主逐步接受現實,降價拋售。買方更多還是觀望,只有價格足夠低纔會入手。

怎麼調?怎麼變?

深圳市房地產中介協會認爲,進入11月份之後,國家在金融層面持續釋放出來的“穩樓市”政策開始集中發力,尤其是近期“金融16條”政策的重磅發佈,以及11月底再次恢復暫停了8年之久的上市房企再融資舉措,無疑給當前市場提振了信心,這一連串舉措,深圳二手房市場的月度走勢已有所顯現,當前樓市已經明顯好於三季度以及最爲低谷的一季度。

也有分析人士表示,最近有關樓市的利好政策頻頻發力,而且相較於此前寬鬆的主要方向是面向購房者,最近多數政策都開始針對房企。隨着更多樓市利好政策出臺,這些政策端的影響有望逐步反映在樓市之中。

爲了促進二手房市場交易,2022年以來各地持續放鬆此前實施的二手房相關政策,包括二手房限售年限縮短、取消二手房限售、二手房參考價退場、加速落地“帶押過戶”模式等,從交易環節、交易門檻等層面支持二手房市場。

正是因爲二手房參考價的威力大,所以纔會引起購房者的高度關注。記者在羅湖、福田多個片區調查時,多位購房者對記者表示,現在的二手房參考價是一個小區一個價格“一刀切”,如果深圳要繼續實施二手房參考價,希望更新後的二手房參考價能夠更精準。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,深圳二手房掛牌價或成交價已調整到接近或低於參考價的情況已經持續了一段時間,實際上也已經達到原本預計的效果,其實可以考慮將這個政策退出市場,畢竟價格交由市場來調節,才更符合經濟規律,也能起到調節供求關係的作用。

(原題:《真降了?超40%房源低於參考價成交!深圳二手房市場有了這些變化…》)

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