21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

“第三支箭”出鞘後，陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（600663.SH，簡稱“陸家嘴”）成爲首個拋出併購重組計劃的企業。

11月28日，證監會發布房地產行業股權融資方面調整優化措施，具體措施包括恢復涉房上市公司併購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

短短數日內，房企搶跑融資。12月1日，陸家嘴發佈關於籌劃發行股份及支付現金購買資產並募集配套資金暨關聯交易事項的停牌公告，披露公司擬通過發行股份及支付現金方式，購買陸家嘴集團及其控股子公司持有的位於上海浦東陸家嘴金融貿易區及前灘國際商務區的部分優質股權資產，並募集配套資金。

有分析人士指出，陸家嘴資產重組有多重意義：A股7年來涉房併購重啓；2015年陸家嘴就啓動了百億資產重組，從單純地產業務向“地產+金融”雙輪驅動邁進，陸家嘴此舉加速浦東國資國企改革的同時，也藉機優化資產結構。隨後，格力地產、招商蛇口等房企也開始籌劃重組。

助推國資國企改革

陸家嘴表示停牌時間不超過10個交易日。對於籌劃重大資產重組，陸家嘴也透露，是爲了積極響應相關政策，做大做強公司主業、提高公司資產質量，優化公司財務結構，提升公司可持續發展能力。

陸家嘴此次交易標的公司包括上海陸家嘴昌邑房地產開發有限公司、上海東袤置業有限公司、上海耀龍投資有限公司、上海企榮投資有限公司。陸家嘴表示，資產重組可以令公司更深度地參與陸家嘴金融城東擴及前灘國際商務區的開發建設和運營，更好地服務於浦東新區打造社會主義現代化建設引領區。上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，陸家嘴此次資產重組顯然抓住了政策利好，有望進一步提升企業綜合實力。政策落地的力度在提升，預計後續申請再融資的房企範圍將不斷擴大。

陸家嘴此次資產重組，可以看作是該公司2016年開始籌劃的轉型的後續篇章。

早在2015年6月，浦東新區發佈了浦東國資國企改革18條，其中提及“將國資聚焦到區域開發建設、基礎設施投資等基礎性、功能性、先導性領域，有效發揮在戰略性新興產業培育中的示範作用”。

在陸家嘴之前，張江集團、金橋集團和外高橋集團作爲浦東新區國資委首批直屬公司均在2015年完成各自改革佈局。

陸家嘴集團因其特殊地位和巨大規模體量位列爲新區國資改革的第三批企業。2016年，陸家嘴集團正式開啓國資國企改革序幕，將旗下金融資產上海陸家嘴金融發展公司（簡稱“陸金髮”）注入股份公司，完成了國資國企改革的第一步，涉資百億。資產注入完成後，陸金髮成爲陸家嘴全資子公司，陸家嘴形成了“地產+金融”雙輪驅動的戰略發展格局。陸家嘴是浦東四大開發公司之一，在繼續推進國資國企市場化的背景下，浦東新區政府早已將陸家嘴集團歸類爲市場競爭類企業。陸家嘴集團目前已基本退出土地一級開發業務。這就不難理解“第三支箭”首單房企資產重組花落陸家嘴了。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，陸家嘴資產重組將對房企收併購的推進有示範作用。企業通過收購涉房資產，將有助於提高公司的資產質量和改善資產負債表，對於企業後續地產業務的深度開發等具有積極的作用。而且在這個過程中，本身不增加負債等規模，是後續房企夯實經營能力可以積極關注的操作。正如陸家嘴對內部資源進行整合，有根基的房企也可以借鑑，尤其在當前房地產資產處於價格低估週期，收併購的性價比會非常高。

涉房資產重組再出發的信號

通過陸家嘴資產重組，更多業內人士看到，涉房資產重組的“閘門”正式打開了。

業內人士注意到，在陸家嘴發佈資產重組公告前，A股已經近7年未實施過涉房企業的併購重組了。2010年，證監會貫徹落實“新國十條”，暫停房企股權類融資；2014年、2015年僅有上海臨港、光明地產、綠地控股、招商蛇口等少數幾家房企完成涉房資產重組，2016年之後，房企涉及股權融資的窗口指導按下暫停鍵。

這期間，最吸引資本市場眼球的莫過於2015年綠地控股（600606.SH）與招商蛇口（001979.SZ）的資產重組。2015年8月，綠地控股完成借殼上市；2015年11月，招商蛇口換股吸收合併招商地產，成爲深交所首單A+B股轉A股整體上市案例，完成了國企改革方案出爐後的第一單央企地產重組。

綠地上市之後很快通過發債、借貸等渠道進行融資，並拋出百億定增方案，但最終夭折。12年間，A股涉房資本暗潮湧動。紅星美凱龍、萬達、富力等多家大型房企欲在A股排隊申請IPO申請或併購重組，均未果。

與其說第三支箭給了A股涉房資本更多想象空間，不如說在這一輪行業出清週期中，有準備的房企正搶跑融資，優化資產結構，爲下一步發展鋪路。

11月以來，房地產行業政策不斷。隨着“第二支箭”、“第三支箭”相繼落地，房企融資支持範圍擴大。比如，旭輝對外表示其也有意向150億元儲架式註冊發行，這讓業內出險房企也看到了希望。

中銀證券一份研報指出，重啓股權融資對於目前已經暴雷和優質房企均有利好，出險房企可藉此類重組上市來理順債務關係，優質房企則有收購或控制出險房企的機會，對整體行業積壓已久的債務問題起到真正的化解作用，激活行業收併購市場。非公開發行的融資方式，有助於定向尋找投資方，規避了此前公開發債面臨的認籌不足的困局。

房企反應也相當迅速。除陸家嘴外，華夏幸福（600340.SH）、天地源（600665.SH）、綠地已陸續公告定增；萬科A（000002.SZ）披露了公司第一大股東深鐵集團提請單獨或同時發行、配發及/或處理萬科新增A股及/或H股股份，發行數量不超過公司已發行的A股/H股數量的20%。萬科此前已公告擬新增不超過人民幣500億元的發行直接債務融資工具。此外，11月23日以來萬科已經集齊了與國有六大銀行的戰略合作協議，獲得了總計超過3000億元的意向授信額度。此外，福星股份（000926.SZ）、世茂股份（600823.SH）、北新路橋（002307.SZ）、大名城（600094.SH）和新湖中寶（600208.SH均發佈再融資相關公告。這些公司的募投方向大多爲“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發和補充流動資金、償還債務等。

不止A股，港股上市房企也藉着融資東風發力資本市場。建發國際（01908.HK）公告擬按照先舊後新方式以每股17.98港元，配售4500萬股股份，相當於公司已發行股本約2.82%。此次配股預計所得款項淨額約爲8億港元，其中所得款項淨額約80%或6.4億港元將用作償還借款，約20%或1.6億港元將用作一般營運資金。

隨着再融資開閘、股權融資“活水注入”，上市房企有望迎來新的發展契機。以綠地爲例，有券商研究員分析指出，該公司拋出的擬非公開發行股票再融資計劃，將有利於綠地擴大企業資本金，進一步降負債。據綠地相關人士透露，在該公司下一步戰略部署中，涉及戰略性瘦身、商業模式創新、提升資產質量與回報率等。看得出來，在這一波行業出清週期中，房企正逐漸與過去粗放、低效的管理模式告別。

嚴躍進直言，涉房資產重組大門打開，對於企業後續地產業務的深度開發等具有積極的作用；在資產價值低估期內出手，對房企藉機做大規模也有積極的幫助。