来源：无冕财经

作者：方斯嘉

南山控股的地产业务，毛利率从2017年的51%，降至去年的14%，但跨界搞光伏，是条好路子吗？

“有与汽车相关合作吗？是否计划整体上市？有参与方舱医院建设吗？”11月末以来，南山控股（002314.SZ）的互动平台异常活跃。

原因在于，11月28日，政策面上，房地产企业融资渠道进一步拓宽，引发资本市场一阵狂欢。

一些房产股似乎迎来了春天。12月1日，南山控股一度涨停，分析指出，南山控股涨停原因类别为房地产+REITs+方舱医院。

南山控股除房地产业务外，涉及物流地产、光伏能源、方舱建设等业务。

这家四处跨界的开发商并不缺钱。11月29日，南山控股对外公告，成功发行了一笔20亿元的中期票据。此外，还向控股股东及其子公司借了40亿。

无冕财经注意到，今年8月，南山控股以旗下四个产业园为底层基础设施项目，申报发行公募REITs。基础设施项目初步估值为19.97亿元，预计可为上市公司实现归母净利润约4.9亿元。

虽然能募得数亿资金，且多番跨界，但这家企业的经营情况并不好。据第三季度报告，录得净利润亏损约1.4亿元。

这家“不务正业”的企业，究竟在打什么算盘？

招商局的“亲儿子”

“开门，我是袁庚。”1982年，年过花甲的袁庚骑着单车，来到清华园，敲开一位学生的宿舍。

那位学生是顾立基，被袁老的一席话打动后，他前往深圳，后来出任了深圳蛇口工业区总经理。

上述场景，是袁老为建设深圳蛇口工业区“抢人”的日常。

改革开放伊始，61岁的袁庚受命前往香港招商局调查，随后起草了一份《关于充分利用香港招商局问题的请示》报告。之后，他被任命为交通部所属的香港招商局常务副董事长，主持招商局全面工作。

招商局如今已有一百多年历史，曾经在历史上叱咤风云，可谓“百年招商局，半部近代史”。但在1978年，香港招商局的资产已寥寥无几，据当时测算，约仅有340万港元。

袁老挑起招商局“重生”的重担。

当时，做为招商局掌门人的袁庚发现，招商局所在的香港寸土寸金，相比之下，对岸的深圳宝安县仍有大量待开发的土地。于是，他决定建设蛇口工业区，并适当引入香港的资金及技术等。

在此期间，着手蛇口工业区建设的袁庚，意欲在企业体制改革层面上作出新的突破，于是在1982年成立南山公司（中国南山集团原称）。

《治南山：深圳经验的南山样本》一书中提及，在袁庚的努力下，经国务院批准，1982年中国南山开发（集团）股份有限公司成立，这是中国第一家股份制公司。

随后的8年里，参照中国南山开发（集团）股份有限公司的“股份制模式”，由香港招商局牵头组建了招商银行、平安保险、中集集团等现代企业。

也就是说，南山公司本就带有探路属性。

南山公司成立的作用是，开发经营赤湾港口、石油基地。这里涉及到一个关键地点——赤湾。

当时，袁老冲破旧体制下的行政束缚，按市场经济运作进行赤湾开发建设。赤湾的建设开发之路应运而生，于是，南山系又成立了南山地产，负责房地产开发工作。

此后，南沙地产的项目遍及深圳南山，并逐步走出深圳，曾在上海外滩开发上海海湾大厦。

时间来到2015年，南山地产注入上市公司雅致股份，雅致股份随之更名为“南山控股”。

如今，招商局仍通过中国南山集团，间接持股南山控股。

从招商局的百年历史看，一直承担着经济改革探路者的角色，无论是在清末以“官督商办”这一形式建立的招商局，还是在改革开放时期，在香港、广东等地进行的探索。

因此，与招商局一脉相承的南山系公司，也担任着探路者的角色。

地产越来越难挣钱

早期，南山控股的地产业务做得风生水起，集中在粤港澳大湾区、长三角区域。

地产规模虽不及招商蛇口，好在土储优质。截至2022年上半年，总土储占地面积 120.9 万平方米，总建筑面积 255.1 万平方米，其中，华东、华中、成都、大湾区占比分别为 32%、41%、26%、6%。土地分别在上海、深圳、苏州、无锡、武汉、成都、东莞等城市。

2017年以后，南山控股转变了策略。公司对外宣告，将仓储物流纳为战略性主业，但房地产开发仍为支撑性主业。

从现状来看，房地产销售依然占据南山控股的重心。据南山控股2021年财报显示，在2020年，房地产业务营收占比高达约78%，直到2021年有所下降，但仍占有约55%。

地产业务越来越难挣钱了。2017年，南山控股的地产业务毛利率高达51.12%，但在2021年已低至14.13%。

相比之下，仓储物流业务的毛利，连续四年均高达50%以上。

仓储物流的营收正在逐年增大。2018年，仓储物流的营收为7.53亿元，但到2021年，已达到15.38亿元。直至2022年中，仓储物流业务的营收，已超过房地产业务。

仓储物流，是指提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理等服务。

截至2021年12月31日，南山控股旗下的宝湾物流，在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达900万平方米。物流仓库平均使用率为94.5%。

仓储物流的收益来自租金，能获取正向现金流，还能通过REITs 运作产生的收益。

在《中国REITs市场建设》一书中指出，REITs可以理解为不动产资产的IPO。是不动产资产持有者的资本运作工具，可以通过盘活存量资产、优化资本结构、实现经营战略目标来创造价值。

早在今年8月，南山控股发布公告称，公司拟以下属公司宝湾物流分别持有的4处仓储物流资产作为底层基础设施项目，开展基础设施公募REITs的申报发行工作。此次发行预计可为上市公司实现归母净利润4.9亿元。

此外，南山控股涉及产城综合开发业务方面，有大量土储收入囊中。同时，还涉及销售、出租业务。南山控股11月30日在互动平台表示，旗下雅致集成公司还为抗疫提供打包箱房，参与部分地区方舱项目建设。

押注光伏赛道

光伏业务，是南山控股发力的新方向之一。

11月末，南山控股回复投资者称，正有序推进新能源业务的探索和落地，选择试点园区开展首批分布式光伏建设。鉴于此部分业务仍处于初期发展阶段，短期对公司整体经营业绩影响相对较小。

近年来，开发商一直试图踏入光伏领域。2022年1月，主业为房地产开发的宋都股份，宣布设立子公司宋都锂业。同年3月，消息称宋都与西藏珠峰公司，就阿根廷锂钾有限公司年产5万吨碳酸锂盐湖提锂建设项目事项进行了详细约定。受消息影响，宋都股份短短16个交易日收获12个涨停。

在8月18日，宋都称被西藏珠峰单方面解约。因此，宋都股份开盘跌停，报3.78元。

8月12日，多项债券违约的地产商蓝光发展，也宣告跨界光伏领域，与广东欧昊集团共同成立成都欧蓝光伏有限公司。

这家新成立的公司尚没有资金实缴注册资金，相关资源及技术人员尚未配备，在存在众多不确定性的情况下，消息一出，公司股价仍跳空高开连续三个交易日。

光伏发电作为一种清洁发电资源大受推广。开源证券指出，2022年来，多部门印发政策，大力支持包括光伏在内的可再生能源的开发与利用，在政策加持下国内光伏产业有望保持快速发展。

相比之下，南山控股已经迈出了一大步。今年5月，南山控股完成中国核能科技定向增发认购股份交割，以每股0.882港元认购5.39亿股股份获得其发行后29.1%的股权，成为中国核能科技第一大股东。

中国核能是光伏发电领域企业。恰好，南山控股及母公司拥有大量物流园、产业园区，可以拓展拓展屋顶分布式光伏业务的开发。

南沙控股能借势进入新能源领域，并获得业务资质、科学技术和人才资源等。

如今，南山控股正向多个赛道前进，却依然离不开地产主业。这家带有招商局基因的企业，能走出舒适圈吗？

责任编辑：刘万里 SF014