當地時間12月7日,黑石集團(BlackStone)CEO蘇世民(Stephen Schwarzman)首次回應公司房地產信託基金產品遭遇贖回危機。在當天由高盛舉行的一場行業會議上,蘇世民否認了公司旗下房地產投資基金BREIT(Blackstone Real Estate Income Trust)遭遇超額贖回危機。該基金在上週限制了贖回規模,原因是投資者的贖回請求已經超過了月度和季度限額。

蘇世民認爲,“BREIT面臨贖回意味着產品出現問題”的說法是錯誤的。他強調,這並不是一隻具有每日流動性的共同基金,其持有的資產是房產。

蘇世民表示,在BREIT收到的衆多贖回請求中,有相當一部分來自亞洲。而亞洲的投資者往往更多地通過融資來擴張頭寸,但今年早些時候市場惡化,這些投資者需要籌集現金滿足追加保證金的要求,因此選擇了贖回基金份額。

此外,受到投資者持續贖回的傳言影響,黑石股價近期跑輸大盤,自上月高點已經下跌超過20%。

黑石房地產投資基金BREIT是什麼?

黑石集團2017年推出BREIT,是市場上規模最大的私募房地產基金之一,主要投資於美國商業房地產,並在較小程度上投資於房地產債務投資。公開資料顯示,目前該基金總規模爲1250億美元(約合人民幣9000億),淨資產規模爲690億美元(約合人民幣4800億),投資組合涵蓋房屋租賃、工業、數據中心等。

過去三年,BREIT一類份額的年化回報爲15.5%,今年的回報爲9.3%。該基金的優異表現,也讓該基金的規模快速增長,且爲黑石帶來豐厚的收入。根據黑石最新的財報,該基金給黑石集團帶來的費用收入佔整個集團該收入的五分之一。

但在今年10月,BREIT收到了高達18億美元的贖回請求,約爲其淨資產的2.7%,11月收到的贖回請求同樣超過了月度贖回上限。由於贖回壓力過大,黑石集團不得不限制投資者的贖回規模。限制之後,該基金相關投資者,一季度最多隻能贖回5%的份額,每月最多隻能贖回2%的份額。12月投資者只被允許贖回相當於該基金0.3%的淨資產額度。由此也引發了投資者關於公司陷入流動性危機的擔憂。

爲了應對基金贖回,黑石正在緊急籌劃出售拉斯維加斯賭場等地產項目,計劃出售其持有的兩家賭場的50%股份,估值在13億美元左右。

此外,也有分析認爲,投資者之所以急於贖回主要是對BREIT的實際價值存在疑問。在美國地產市場走勢低迷的大背景下,BREIT年初至今回報率仍然高達9%以上。儘管黑石將BREIT的高回報率解釋爲公寓和工業地產租金上漲所致,但投資者仍然不買賬。

美國房地產信託基金面臨危機

BREIT並不是唯一陷入危機的房地產信託基金。規模僅次於BREIT,隸屬喜達屋資本的房地產投資信託基金(SREIT)也在11月遭遇投資者的資金贖回請求超過月度限額後開始限制贖回。

與BREIT一樣,SREIT允許投資者每月贖回資產淨值的2%,每季度的贖回額度爲5%。SREIT的規模達到146億美元,管理着這隻基金的喜達屋資本的資產總價超過1250億美元。與BREIT類似,SREIT今年的投資回報相當可觀,SREIT截至10月的年初至今回報率爲10.2%。

SREIT與BREIT具有相似的資產組合和費用結構,SREIT的大部分資產也是公寓大樓和倉庫。它們是近年來REIT行業中表現最強勁的兩隻基金。

分析認爲,房地產信託投資基金的優異表現,是基於美國房地產市場過去兩年的瘋狂上漲。據標普CoreLogicCase-Shiller全國房屋價格指數顯示,在2020年3月至2022年6月期間,美國房價驚人地上漲了42%。

但在美聯儲年初開始瘋狂加息後,美國房地產的泡沫正在逐漸破滅。美國30年期固定抵押貸款的平均利率從2.98%飆升至7.1%,爲2002年以來首次突破7%,這嚴重影響了購房者的需求。

據抵押貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association)的數據顯示,抵押貸款購買申請同比下降了41%。實際上,現在的購房申請數量比2008年金融危機時還少。需求暴跌之下,全美範圍內的房價已經出現了量價齊跌的局面。據美國公佈的最新房價數據顯示,20城房價在9月環比下跌1.2%,爲連續第三個月下跌。

另外,據全美地產經紀商協會(NAR)公佈的數據顯示,美國10月成屋銷售總數年化錄得443萬戶,創2011年12月以來的新低,環比下降5.9%,爲連續9個月下滑,創有史以來最長連跌紀錄,連跌週期甚至已超過2008年次貸危機時期。

越來越多的華爾街機構發出警告,美國的房地產市場泡沫將會加速破滅。其中,畢馬威(KPMG)首席經濟學家DianeSwonk預測,2023年美國的房價或將下跌15%;摩根士丹利認爲,美國房價調整纔剛剛開始,凱斯-席勒全美房價指數將於2023年同比下跌4%,2022年6月至2024年底,美國房價將由峯值下滑約10%。

與此同時,美國大部分房地產投資信託基金的一致共識是,美國房地產交易市場正在大幅放緩。越來越多的投資者認爲,目前房價還未跌到位,房地產投資信託基金和房地產行業將面臨進一步下跌。

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