融創要爭取在2023年迴歸良性、健康發展軌道。

曾經做過許多公司“白衣騎士”、卻在行業調整之際陷入債務危機的融創中國，正在試圖重新“上岸”。

12月9日，融創披露其2021年經審覈業績報告。財報顯示，融創全年合同銷售額5973.6億元，同比增長4%；收入1983.9億元，較去年下降約14.0%；公司擁有人應占虧損約爲382.6億元，較去年下降約207.4%。

這是一份遲來半年多的財報。去年下半年以來，房地產行業發生鉅變，流動性緊張大規模蔓延，在港上市房企、物企中年報遲發的企業近30家。延期許久後，融創對投資者披露了過去一年的經營情況，接受各方對這份虧損業績的檢視。

在更重要的債務重組上，融創也傳出進展。行業下行至今，融創採取了推進債務展期與整體重組、尋求與資產管理公司或金融機構合作獲取新融資等措施，截至目前已達成境外債及境內公開債展期49.7億元，貸款展期259.6億元。

融創中國董事局主席孫宏斌稱，集團將深刻反思過去發展的不足和問題，吸取經驗教訓，堅決調整。相信隨着中國經濟持續向好、政府支持行業穩定政策的密集落地，融創將盡快完成債務重組和恢復穩定經營，爭取在2023年迴歸良性、健康發展軌道。

挑戰前所未有的一年

“在過去一年多時間裏，本集團面臨了成立以來前所未有的挑戰和經營壓力。”孫宏斌在年報主席致辭中稱，並代表董事會向股東、債權人、客戶、合作方等表達最誠摯的歉意，向給予集團理解和支持的相關各方致以感謝。

自起家並上市至今，融創曾是規模居於頭部的房企之一，如今卻正面臨困境。

變化起於2021年，當年下半年，房地產行業發生巨大變化，諸多房企面臨現金流壓力。爲應對極端特殊的市場環境，融創採取了加大銷售力度、嚴控買地支出、資產處置、股權融資等措施，孫宏斌私人也爲公司提供了4.5億美元無息借款。

與此同時，融創在2021年調整土地獲取節奏，自下半年起基本暫停拿地，這對一貫致力於擴大規模的頭部房企的來說，已是非常規的操作。

即便如此，進入2022年，隨着新冠疫情加劇、更多上市房企債務問題暴露，行業融資更加艱難。融創自三月份以來銷售斷崖式下滑，資產處置、專項融資等多種資金方案亦因環境變化難以落地，最終這家“地產黑馬”也陷入流動性困境。

透過延期發佈的年報，可一窺融創這一年的處境。數據顯示，受行業極端環境影響及對資產價值評估的審慎態度，融創大幅計提各類減值約520億元，盈利指標因此受到直接影響，毛利、核心淨利潤分別爲-17.9億元、-253億元。

拆分開來看，2021年融創確認的其他收入及收益約爲61.7億元，較2020年的197.9億元減少約136.2億元。主要因2020年該項收入中，包括貝殼股票的公允價值收益約96.6億元，及處置金科地產股份取得的收益約28.0億元。

同時，2021年融創的其他開支由2020年的22.0億元，增加約241.9億元2021年的263.9億元，主要由該年度處置貝殼股票錄得投資損失、針對文旅城資產作出減值撥備，及處置地產項目錄得投資損失等綜合所致。

報告期內，融創確認的金融資產及合同資產減值虧損淨額約68.9億元，較上年度增加66.5億元，主要受宏觀經濟、行業、融資環境等多因素疊加影響，對應收關聯公司款項、應收非控股權益等其他應收款項計提了預期信用損失撥備。

受上述三部分影響，融創2021年的經營溢利大幅下降，最終出現近五年來的首次虧損。其中，經營溢利由2020年的492.4億元降至-461.0億元；公司擁有人應占虧損約爲382.6億元，較去年下降約207.4%；核心淨虧損253.0億元，較去年下降約183.6%。

值得注意的是，負責融創本次年報審計的核數師，是全球五大會計師事務所之一的立信德豪。據悉，考慮到地產行業特殊環境等因素，今年對房企審計程序普遍執行更嚴標準。

因融創的債務重組方案尚未最終落定，立信德豪根據相關審計準則，對其持續經營未作意見，但對報表的其他內容表達了認可。“照目前情況分析，一旦融創債務重組完成，核數師應會對融創未來的年報發表標準審計意見。”一位金融機構分析師表示。

債務重組現進展

刊發財報、實控人發聲，融創的種種動作，顯示出其對重回經營軌道的渴望。

近期以來，地產調控從專注於保交樓、向系統性方案演進，從貸款、發債、信託、政策性銀行等各個方面入手，保障開發商資金流動，這給了房企包括已出險企業以希望。

融創表示，當前國家防疫政策正進一步優化，相關部委也正在全方位、系統性地密集出臺支持房地產行業恢復穩定的政策，相信2023年中國經濟將進一步向好，房地產市場也將快速恢復穩定，這將有利緩解當前房地產行業面臨的巨大壓力。

不過，對已經出現公開違約的房企來說，回血並非一蹴而就的問題。

正如安信證券首席經濟學家高善文日前公開所言，之前很多房企可能是在ICU、或是在去ICU路上、有一些進了“火葬場”，近期政策是讓沒有進ICU的儘量提前救治，下一步的目標是把多數房企從ICU裏救出來、送到“普通病房”。如果指望它在“普通病房”裏馬上活蹦亂跳地參與建設，這需要時間。

對融創來說，要重回正常經營軌道，首先要邁過債務重組這關。

財報顯示，期末融創流動和非流動借貸分別爲2351.5億元和865.6億元，現金餘額（包括受限資金）爲692.0億元，到期未償付借貸爲12.1億元；截至報告發布日，融創到期未償付借貸本金爲685.3億元，並導致借貸本金1518.0億元可能被要求提前還款。

過去數月以來，融創一直在就境外債務展開談判，本金規模約91億美元的現有債務持有人已成立境外債權人小組，對融創的財務和經營狀況進行了深入調研，雙方在制定重組框架、收窄各項經濟條款的分歧上取得一定進展。

目前，融創在境外債務上的重組框架爲：將30億至40億美元的現有債務及若干股東借款，轉換爲普通股或股權掛鉤工具；剩餘現有債務，兌換爲新的以美元計價公開票據，期限爲自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產處置淨收益，作爲償還新票據的額外資金來源；向支持重組方案的債權人提供同意費。

截至公告日，融創仍在與債權人小組溝通，尚未正式簽署協議。不過知情人士透露，歷經數月與債權人小組的溝通磋商，重組框架已初步獲得大多數債權人的認同。

如果境外債重組成功，將有助融創經營性現金流逐步恢復，並構成後續境內外債務償還的基礎。若後續未獲取新的開發項目、所有可售資源均可變現、嚴控各項成本及開支、不考慮訴訟可能導致的額外支出等，融創對後續現金流進行了預測。

該公司稱，未來七年左右，集團連同其合營及聯營公司的開發項目預期產生現金流總額約爲3200億元，其中有約20%可用於境外實體償債。未來七年或更長時間內，融創將視市場情況出售部分資產，預計將使集團的整體流動性增加約600億元。

境外債展開談判的同時，融創也在推進境內公開債整體重組，近日已對債券持有人發佈方案。一旦通過，融創將成爲繼富力、龍光之後又一家完成境內債重組的房企。企業預警通數據顯示，融創房地產集團有限公司的債券存量規模爲157.49億元。

據悉，融創向債權人提供了兩種債務展期方案：針對已經展期的債務，此前計劃展期3.75年，最新方案將展期時間降至3年；針對目前未展期的債務，此前計劃展期4.5年，最新方案將展期時間降至4年，同時對所有債權人先行支付3%本金，2023年分兩筆支付。該方案需50%以上投票同意率纔可通過。

同時，融創在最新方案中增加了增信措施，多隻公司債增加了償付保障措施，包括重慶文旅城、紹興黃酒小鎮，以及廣州文旅城、無錫文旅城、濟南文旅城、成都文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城的收益權。

融創還設置了小額兌付安排，認定標準爲5萬元，承諾分別在2023年3月31日和2023年9月30日進行兌付，每個證券賬戶兌付數量爲持有本期債券張數的40%且不超過200張，以及持有本期債券張數的60%且不超過300張。

融創表示，將積極尋求與資產管理公司或金融機構的合作，利用自身資產持續推進各項合作方案，取得新增融資；同時，積極申請保交樓專項借款，適時進行資產處置以獲得額外資金流入；致力達成若干業務合作，尋求新增融資或額外資金流。

截至2021年12月31日，融創集團資產總額約11765.55億元，流動和非流動借貸分別爲2351.5億元和865.6億元。期末權益土地儲備約1.60億平方米，權益土地儲備貨值預計約爲1.77萬億。