12月9日,隨着第四輪土地出讓完成,上海今年的土拍也宣告結束。

上海今年末的6幅“壓軸”地塊,共涉及靜安區、寶山區、嘉定區、青浦區、自貿區臨港新片區等5個區域,總出讓面積32.71萬平方米,總起始價約122.27億元,最終總成交價126.8億元。

在本輪土拍完成後,上海今年四輪集中供地成功出讓115宗涉宅地塊,成交總建築面積約1102.25萬平方米,成交總金額達到2839.5億元,較去年下降約11%。

本輪出讓的兩宗位於寶山顧村、青浦趙巷的地塊吸引了多家品牌房企參拍,現場競價熱度不減。另外,靜安中興路、嘉定安亭、青浦華新、臨港萬祥4宗地塊因只有1家申請競拍,最終以底價成交。

中午時分,上海佳運置業在12家房企中突出重圍,以20.796億元奪得了寶山顧村地塊,溢價率約9.5%。

該地快現場經23輪競價後,進入一次性書面報價環節,最終上海佳運幸運摘得地塊,成交樓板價33362元/平方米,地塊房地聯動價爲65696元/平方米,這一價差也意味着地塊後續的盈利空間充足。

出讓信息顯示,寶山區顧村鎮共富社區N120901單元地塊,總出讓面積34630平方米,容積率1.8,總起始價爲19億元,起始樓板價30481元/平方米。

該地塊爲純住宅用地,位於華髮顧村項目東側,靠近地鐵1號線呼蘭路站,北側還有融創玉蘭公館,目前成交價已經到6.5-7.3萬/平方米。

參與該地塊競拍的除上海佳運外,還有招商蛇口廈門象嶼廈門國貿、建發、上海城建、大華、金茂、保利置業等房企。  

值得一提的是,在今年上海首輪土拍,上海佳運還分別斬獲了寶山、金山兩幅宅地,其中寶山羅店老鎮C2-5地塊,成交總價12.7億元,溢價率達8%。在第二批次中,上海佳運也參與了青浦朱家角地塊的競拍。

公開信息顯示,上海佳運置業爲本地房企,成立於1999年,目前開發的項目多在江浙滬,在上海開發的項目有浦東川沙的佳運公寓和佳洲欣苑、浦東康橋的仁和都市花園等。

今日另一宗熱點地塊青浦區趙巷鎮佳恆路南側地塊,吸引8家競買人蔘拍,如招商蛇口、大華、保利置業&華麗家族、蘇州兆坤房地產、廈門國貿等,最終競得人爲上海築成房地產有限公司(廈門國貿)。

現場經3輪報價後觸發中止價32.7888億元,進入一次書面報價環節,剩7位競買人報價。十分鐘後,廈門國貿勝出,成交價格33.08億元,溢價9%,成交樓面價24484元/平方米。

該地塊是此次出讓中土地面積最大的純住宅地,達8.79萬平方米,出讓面積6.14萬平方米,建築面積約13.2萬平方米,總起始價格30.36億元,起拍樓板價約2.24萬元/平方米,房地聯動價爲5.45萬元/平方米。該地塊也有較大的利潤空間。

此外,此輪土拍起拍價最高的地塊位於青浦華新鎮新鳳南路,起拍總價高達48.76億元,起拍樓板價約2.1萬元/平方米,最終被中交城投底價摘得。

蘇河灣集團則以底價4.88億元摘得市中心靜安區中興社區C070202單元313-07地塊。該地塊爲商業、住宅和教育綜合用地,體量較小,未來可售新房下限爲65套,房地聯動價爲12.5萬/平。

嘉定區安亭鎮汽車城核心區地塊,由地方國企上海國際汽車城摘得;中鐵聯合臨港城投以底價10.25億元獲得了臨港新片區萬祥社區地塊。

至此,上海今年第四批次土拍順利完成,6幅地塊總收金126.8億元。

中指研究院土地事業部負責人張凱認爲,本次土拍數量較前三批次縮減的主要原因是,臨近年末不少上市房企由於年報數據約束減少投資、另外本年度優質地塊已基本出盡,因此只有6宗地塊入圍。

對於今年上海整體的土地供應情況,同策研究院分析師黃鈺騁對界面新聞表示,2022年上海商品住宅用地供應量增長顯著,四輪集中土拍供應土地建面1030.1萬平米,較去年增長13%。其中第一、二輪土拍熱度較去年年底回升。

整體來看,上海今年的土拍國央企拿地較多,聯合拿地也盛行。同時,地塊間熱度有分化,內環內的大體量地塊與外圍遠郊地塊熱度較低。而受限於資金壓力,中小房企偏好低總價地塊,多佈局於五個新城區域。

另外在土拍規則上,爲增強房企拿地信心,上海較去年降低房企拿地門檻,調整主要體現在三方面:1、取消打分環;2、降低監管資金比例,同時允許延期繳、分期繳付土地出讓價款;3、升級隨機值規則,降低平均值的可預判性。而在調整後,更多財務穩健的中小房企和外地房企得以進入上海土拍市場。

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