在保租房REITs走过从0到1的阶段后，近期监管层支持保租房REITs常态化发行、推动市场化长租房纳入REITs的信号越来越明显。

12月8日，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上提到，要加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

在此之前，“金融16条”中提及加大住房租赁金融支持力度，稳步推进REITs试点。

到11月28日证监会释出支持房企股权融资的“第三支箭”也提到，要推动保租房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的保租房板块。

12月8日，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然也表示，住房租赁的中国模式正在形成，在机制上非常强调对金融工具的创新使用，在构建方式上也更加着眼可持续的经营模式，由“金融推力”、“多元主体”两轮驱动。

在赵然看来，推力金融化是中国模式的显著特征。

“我国的住房租赁行业从发展伊始就与金融市场、金融工具的发展相匹配、相同步。行业整体是以‘投融建管退’的金融商业闭环来建构的。尤其是保障性租赁住房公募REITs机制的完善，以终为始为行业参与者提供了一条清晰的发展路径。”

不过中联基金合伙人、董事总经理范熙武指出，就我国住房租赁市场行业的发展现状而言，“投、建、管”三个环节已经积累了丰富的有益经验，“融、退”这两个对于住房租赁市场发展至关重要的环节相对薄弱。

范熙武表示，只有解决了融和退的问题，才能够解决住房租赁行业重资产、长周期的发展痛点，进而解决租赁住房的供给问题，也才会有住房租赁市场的持续健康和规模化发展。

租赁住房的资产证券化产品主要包括CMBS、类REITs以及公募REITs，其中只有公募REITs才能真正让长租公寓持有方实现退出，跑通商业闭环。

2021年，相关部门才明确将保障性租赁住房纳入REITs试点申报项目名单，拉开租赁住房REITs的序幕。

今年以来，深圳、厦门、北京三单保租房公募REITs 先后上市，获得市场热烈反响。11月，作为首单市场化机构运营的保租房公募REITs，华润有巢REIT同样受到资本热捧，刷新认购倍数记录、总吸引资金超1200亿元。

保租房REITs仍处于摸着石头过河的阶段，因此，相较于探讨租赁住房REITs扩容的问题，解决保租房REITs存在的一些痛点，推动保租房REITs常态化发行，更受业内人士关注。

华润有巢的成功经验可为市场提供一定的借鉴。作为华润置地长租公寓事业部战投部负责人，李伯乔12月8日也分享了华润有巢REIT在发行过程中的一些经验和重点问题。

李伯乔表示，华润有巢REIT底层资产主要有两个，一个是位于上海松江区泗泾镇的保租房，另一个是松江工业区东部园区的保租房，均是华润置地成立的独立公司华润有巢深圳在2018年拿下的租赁住房（R4）用地，去年3、4月开业。

虽运营时间未满三年，但截至2022年9月30日，两项目的出租率均有94%，达到稳定运营状态，产生持续、稳定的现金流，测算出的年度分派率达到4.3%左右，符合公募REITs指引所要求的未来三年净现金分派率不低于4%。

此外，李伯乔指出，首发规模和可扩募的规模有一定要求。首发基础设施公募REITs当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元；同时具有较强的扩募能力，可扩募资产不低于首次发行REITs的2倍。

与此同时，公募REITs对杠杆率也有要求。具体而言，对外借款金额不能超过基金净资产的40%（总资产的28.57%），其中用于项目收购的借款不得超过基金净资产的20%（总资产的14.28%），如有开发贷需提前还款。

李伯乔介绍称，华润有巢REIT两个底层资产在投入的时候主要是以资本金和股东借款的形式进行投资的，开发贷借款非常少，并且在发行前全部提前还款，所以华润有巢REIT在发型时并没有杠杆。

为了防止募集资金流入房地产，监管层也要求保租房REITs中原始权益人的独立性、项目的合规性等。

为此，华润有巢深圳也是在资产、业务、财务、人员和机构独立性等方面做出了一些安排，与华润置地的住宅和商业地产开发业务有效隔离，保持相对独立性。

李伯乔透露，2021年7月国家发改委发文将保租房纳入基础设施领域公募REITs试点行业范围后，华润有巢就开始了相关研究，在去年9月下旬启动了公募REITs中介机构的选聘工作，10月确定了“中信证券+华夏基金”为财务顾问及管理人机构。

到今年9月份，华润有巢REIT计划正式由发改委推荐给证监会，11月1日正式获得证监会及上交所批复，12月9日于上交所正式上市交易。

从正式申报到完成上市，华润有巢REIT花费的时间周期大概一年多一点。

华润有巢REIT的成功发行具备一定的先天优势，这不代表保租房REITs的路径已经完全畅通无阻了。

中海商业研拓总监饶胤指出，租赁住房的开发和运营主体仍需要关注并重点实现的问题还有几个，一是未来能否突破跨城市多项目的打包发行，二是项目产权问题，三是保租房租金上涨受限如何实现稳定的分派率。

在汉坤律师事务所合伙人方榕看来，资产合规性的认定是保租房REITs下一步需要重点解决的问题，现在不太确定监管层对集体用地、工改商改项目的合规性审查是怎样一个尺度。