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两年间，物业股的命运从波峰跌到谷底。

2020年，物企批量上市，且成了资本市场的当红炸子鸡。年内，七成个股上涨，最火爆的个股市盈率近两百倍。

于市场情绪高涨时，物业公司通过IPO和高位配股，获得大量资金，或用以发展社区电商等社区增值服务，或用来吞并中小型物业公司，以提升规模和排位。

IPO让一批手持股权的物业高管晋升富豪。2020年，第一服务控股（2107.HK）张鹏持股市值一度过亿，和泓服务（6093.HK）刘江持股市值4.86亿，南都物业（603506.SH）韩芳28年奋斗换来16亿身家……

碧桂园服务总裁李长江也体会到了前所未有的财富风速，一下变成了亿万富翁。2020年内，李长江5次减持公司股票，累计变现金额超过1.3亿港元。

近一年来，物业股“退烧”。据国金证券统计，截至2022年8月31日，国企物管公司、民企物管公司且关联房企公开债未展期、民企物管公司且关联房企公开债已展期这三类公司的滚动市盈率平均值分别为25.7倍、12.4倍和4.2倍。

同时，伴随着地产不景气，物业公司的地产关联业务大幅缩水。大量物业公司被摆上货架，遑论拿资金去收并购。失去了外部拉动力的物企，正在寻找新的增长极，提高自身造血能力。

物管企业急刹车

物业的原始形态为“四保”，即保洁、保绿、保修、保安服务，是没啥技术含量、又没溢价空间的辛苦活儿。

“物业公司收投资人钱的能力远大于收客户钱的能力。”2020年9月，万科物业CEO朱保全曾在行业大会上调侃称，“到底是一群劳动者干出了令高智商乐得出钱的行业？还是一群高智商投资人投出了一个不为人知的故事？”

然而，当物企批量上市时，个个拿出了亮眼的增速。这主要源于物企将大量多元化业务整合进了公司业务范畴，或者依靠大举收并购拉动增长。

上市物企的业务板块普遍包括：物业管理、业主增值（社区增值）和非业主增值服务。其中，物业管理毛利率低，社区增值服务普遍未成气候，而非业主增值服务则打包了大量地产公司高利润的业务，对物企的财报数据形成重要支撑。

该部分业务多为从关联地产公司的营销中心承接过来的业务，如案场服务、前介服务、顾问服务、审图等，与物企自身的造血能力不挂钩。例如，2021年，滨江服务（03316.HK）的非业主增值服务贡献了1.89亿元的毛利润，高过物业管理服务1.61亿元的毛利润，占公司总毛利的42%。

今年以来，部分房企开盘量减少，关联物业股的业绩“水分”被挤出。

据国金证券统计，2022年上半年，40家上市物管公司收入合计941亿元，同比增长30%，相较去年同期54%的增速有所放缓。今年上半年有4家物业公司收入同比下滑，这是物业板块首次出现收入下滑的现象。上半年的归母净利润合计99亿元，同比下滑7%。

其中，关联房企公开债已展期的民营物管公司，2022年上半年归母净利润同比增速中位值为-84.2%。这一降幅主要因为关联房企经营状况不佳，导致物企的非业主增值服务业务收缩，以及应收账款减值大幅增加。

数名一线物业人员对时代财经表示，今年来公司项目减少，通过调岗或者变相降薪，来使员工主动离职。

另一方面，靠收并购拉动增长的法子也行不通了。大量物企被摆上货架，以求回笼资金为地产公司“补血”，遑论拿出资金去收并购。此时行业内仅有国央企背景的物企以及私募基金具有抄底物业股的实力。

据中指数据统计，2019年至2021年，物管行业收并购事件的总交易金额急速增长，分别为30.2亿元、106.1亿元和362.5亿元。

而截至日前，2022年物管行业已披露相关信息的并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021全年交易总额大幅收缩约70.8%。

于行业低谷期，多家物企加大外拓力度，加强自身造血能力。“在物企的增收路径中，我比较看好商办服务、公建服务、城市服务等，也就是为学校、医院、城市等提供保洁、保绿等服务，也是物企相对所擅长的。”曾就职于华东一家头部物业公司的王亮表示。

例如，2022年中报显示，新城悦服务（01755.HK）和旭辉永升服务（01995.HK）均通过拓展非住宅在管面积，带动了公司收入的增长。

社区电商“虚火”

“潮玩双旦，最高直降1400元，立即抢购。”“年货节盛宴开席，好货提前买。”临近年底，购物促销信息开始充斥着物业APP。

物业管理此前多年作为房地产的附属部门而存在。一朝被资本热捧，在于其上附着的诸多想象空间：社区服务、健康医疗、科技智能、美居家装等等。

保利物业（06049.HK）总经理吴兰玉2020年底指出，此前两年有十多家物业公司变更企业名称，贴上新兴概念。这些企业大致可分为两派：一派是科技派，他们强调物业将是科技驱动的行业；另一派是生活派，称要发展消费、健康、医疗、教育和养老等多维度的生活服务。

其中，社区电商几乎成为了物业APP的标配。以旭辉永升服务的业主APP“永升活”为例，其线上商城包括了名优美酒、寻味专区、时令尝鲜、粮油米面、厨房家电、家居生活等类目。

世茂服务（00873.HK）的APP“茂家”也显示，其线上商场包含生鲜、家电等类目，不时还有“爱拼购”和“超值兑换”等促销活动。

不止社区电商，物业公司的“科技+”业务一度如火如荼。2021年8月底，睿睿跟随领导跳槽来到了某物业公司的科技子公司，涨薪20%。

睿睿在职的一年间，公司处于扩张状态。“当时产品经理有十来人，开发有三十多、四十多人。公司希望能达到一个产品经理配七、八个开发的配比，因为公司的业务线比较多。”睿睿对时代财经表示。

据睿睿介绍，公司的业务范畴包括：面向业主的APP、面向员工的APP、市场拓展平台、智慧停车系统，以及设备生产部门（包括小区人脸识别设备）等。

“IT业务整体比较烧钱。其中，社区电商相对比较烧钱，销售类目比较少。设备生产部门比较有盈利点。”睿睿表示。

王亮就职的物业公司，其多元化业务包括社区电商、养老、托育、装修、科技、电梯维修、城市服务等。

“各个业务形成‘赛马’的机制，以专业团队独立运营，都在探索阶段，各个业务均有发展规划和经营目标。”王亮认为，有的新业务还在前期投入阶段，可能还没办法覆盖成本，这也是十分正常的。

王亮提到，公司组建了专门的业务团队来做社区电商。“当然，有些业主可能更习惯去京东淘宝或者附近的超市买东西。但是物业也想赚这笔钱，不想浪费了业主资源，通过精选的商品，加上管家的服务，还是有一些销量的。”

时代财经查询多个物业APP发现，多数商品没有购买记录，少数商品只有个位数的购买记录。

（文中受访者均为化名。）