记者 | 王婷婷

2022年，房地产行业面临着更深层次的调整——房企新格局正在重构。

由年初疫情反复引发的市场低迷，融资遇阻，房企普遍面临流动性压力，房地产行业也出现下行。在这一轮调整周期中，过去凭借高负债、高杠杆模式发展的民营房企迅速出清，相对稳健的央国企开始站上行业中央舞台。

在反应房企活跃度和投拓能力的土地市场上，今年民企拿地积极性和能力明显减弱。从今年22城拿地分布来看，央国企总占比 35%，民企总占比仅17%，另外一部分则是国资的地方平台。

当绝大部分民营房企减速后，以中建、中铁建、中铁和中交等为代表的“建筑系”央企开始逆势补仓，成为房地产行业一批新隐形“地主”。

不可忽视的力量还有地方国企，如越秀地产、华发股份、建发房产、国贸地产等，它们也频繁现身于多个热点城市的土拍市场，在全国保持着较强的拿地节奏。

强势拿地背后，是这些央国企在销售端和融资端的底气。

单从房企排名就能看出。截至目前，今年在房企销售top30增加的新面孔中，正有越秀地产、中交地产等。此外，建发房产和中铁建等房企的销售排名也快速增长，分别上升了9个和7个名次。

在年底针对房地产行业的“三支箭”融资相继开闸后，也唯有经营安全性较高的房企更受青睐。中指研究院数据显示，建发房产已获得3家银行授信，越秀获得2家，中交建、国贸和象屿各获得一家银行授信。

横扫土地市场

2022年的土地市场上，除保利发展、万科、中海地产、招商蛇口、华润置地等头部房企外，建筑类央企和新闽系等地方国资的力度也极为强劲。

得益于充足的资金优势和较为完善的产业链资源，建筑企业逐渐成为地产行业挑大梁的存在。

中指研究院数据显示，在2022年前10月房企拿地权益金额排行榜中，10余家建筑工程类企业上榜，包括中建玖合、中建东孚、中建智地、中建三局等4家“中建系”企业，分列第20、22、58、76位，合计拿地金额347亿元。

京沪是中建系企业今年的投资重地。以北京为例，中建玖合斥资66.8亿元拿下朝阳区太阳宫地块；中建智地以29.8亿元拿下朝阳区崔各庄棚改项目；中建壹品以35.7亿元夺得大兴区西红门地块。

在上海，中建八局则以合计超过41亿元拿下浦东新区地块、宝山顾村地块以及奉贤新城地块；中建玖合也以64.36亿元摘得上海嘉定未来城市理想单元地块。

期间，除了以全国最大建筑商身份活跃在土地市场上的“中建系”外，中铁建和中铁也在继续发力，分别以333亿元和166亿元拿地金额排名第8位和第15位。

从拿地面积来看，今年前10月中铁拿地312万平方米，排第5位，同比增长88%；中铁建同期拿地414万平方米，仅次于华润置地和保利发展，位列第3。

2022年崛起的新闽系房企同样不可小觑。

尤其是建发房产，今年累计拿地金额已达600亿。在房企拿地排行榜上，建发成为唯一跻身前5名的地方国企。

国贸地产排名提速也较快。今年前11个月国贸实现权益拿地金额170亿元，排在百强榜第15位，比去年同期提升28位，比前年同期提升68位。象屿地产拿地金额也同比增长35.44%至107亿元，排名第26。

同为地方国企的广州越秀地产，2022年仍维持较高的拿地强度。截至11月，越秀地产以304亿元的权益拿地金额跻身前10，超过万科、龙湖等房企。

融资优势明显

与大举逆势拿地相同步的是，这些房企在销售业绩和融资、并购等方面也保有优势，在2022年严峻的行业环境下，承受着较小的市场冲击，韧性由此凸显。

作为广州市属国企的越秀地产，在今年行业下行期间仍展现出不错的发展势能。销售业绩排名从去年年底的第36位，前进至今年第16位。

自从去年加入千亿阵营后，越秀地产今年前11个月的累计合同销售金额再次突破千亿，为1029.4亿元，同比增长约8%，并成为千亿房企中唯一一家正增长的房企。

其中，在大本营广州的销售额就突破600亿，占总销售额的六成以上。而且布局的其他城市，也多为热点一二线城市。

建发今年也实现了大幅增长，已取代旭辉，成为闽系房企阵营的“新首席”。

克而瑞数据显示，今年1-11月，建发超越金茂、旭辉、绿地等房企，以1448.6亿元的成绩位居销售榜榜单第11名，去年同期为第23名。

国贸地产今年以328亿元排行第51位，较之去年同期提升21名，比前年同期提升42名。

建筑系央企也不例外。如中建系地产公司的销售额榜上有名，今年前10月，中建东孚实现243.3亿元，中建信和实现182.2亿元，仅两家公司加起来就达425.5亿元，进入前40名阵列。

中铁建今年也有明显提升，中指研究院数据显示，今年1-11月实现销售额1057.5亿元，排第17名，较去年前进11名。中铁同期则实现销售额598亿元，排名第29，较去年上升19名；中交以578亿元排名第31，较去年上升23名。

除了销售外，房地产具有金融属性，融资能力较强的企业在市场更具竞争力。

在房企融资“三支箭”放出之前，也即今年的前10个多月，房地产融资持续低迷，累计融资降幅达到33.1%。叠加多家企业现金流恶化致美元债违约，加大了房企境外融资难度。

在此严峻情势下，上述建发、中铁、中铁建等企业均能获得多笔融资，成功发出债券。

如今涉房企融资的“三支箭”齐出，毫无疑问，这些有央国企背景、经营安全性相对较高的房企更能从中受益，融资渠道更加多元，明年房企格局分化或进一步加速。