記者 | 王婷婷

2022年，房地產行業面臨着更深層次的調整——房企新格局正在重構。

由年初疫情反覆引發的市場低迷，融資遇阻，房企普遍面臨流動性壓力，房地產行業也出現下行。在這一輪調整週期中，過去憑藉高負債、高槓杆模式發展的民營房企迅速出清，相對穩健的央國企開始站上行業中央舞臺。

在反應房企活躍度和投拓能力的土地市場上，今年民企拿地積極性和能力明顯減弱。從今年22城拿地分佈來看，央國企總佔比 35%，民企總佔比僅17%，另外一部分則是國資的地方平臺。

當絕大部分民營房企減速後，以中建、中鐵建、中鐵和中交等爲代表的“建築系”央企開始逆勢補倉，成爲房地產行業一批新隱形“地主”。

不可忽視的力量還有地方國企，如越秀地產、華髮股份、建發房產、國貿地產等，它們也頻繁現身於多個熱點城市的土拍市場，在全國保持着較強的拿地節奏。

強勢拿地背後，是這些央國企在銷售端和融資端的底氣。

單從房企排名就能看出。截至目前，今年在房企銷售top30增加的新面孔中，正有越秀地產、中交地產等。此外，建發房產和中鐵建等房企的銷售排名也快速增長，分別上升了9個和7個名次。

在年底針對房地產行業的“三支箭”融資相繼開閘後，也唯有經營安全性較高的房企更受青睞。中指研究院數據顯示，建發房產已獲得3家銀行授信，越秀獲得2家，中交建、國貿和象嶼各獲得一家銀行授信。

橫掃土地市場

2022年的土地市場上，除保利發展、萬科、中海地產、招商蛇口、華潤置地等頭部房企外，建築類央企和新閩系等地方國資的力度也極爲強勁。

得益於充足的資金優勢和較爲完善的產業鏈資源，建築企業逐漸成爲地產行業挑大樑的存在。

中指研究院數據顯示，在2022年前10月房企拿地權益金額排行榜中，10餘家建築工程類企業上榜，包括中建玖合、中建東孚、中建智地、中建三局等4家“中建系”企業，分列第20、22、58、76位，合計拿地金額347億元。

京滬是中建系企業今年的投資重地。以北京爲例，中建玖合斥資66.8億元拿下朝陽區太陽宮地塊；中建智地以29.8億元拿下朝陽區崔各莊棚改項目；中建壹品以35.7億元奪得大興區西紅門地塊。

在上海，中建八局則以合計超過41億元拿下浦東新區地塊、寶山顧村地塊以及奉賢新城地塊；中建玖合也以64.36億元摘得上海嘉定未來城市理想單元地塊。

期間，除了以全國最大建築商身份活躍在土地市場上的“中建系”外，中鐵建和中鐵也在繼續發力，分別以333億元和166億元拿地金額排名第8位和第15位。

從拿地面積來看，今年前10月中鐵拿地312萬平方米，排第5位，同比增長88%；中鐵建同期拿地414萬平方米，僅次於華潤置地和保利發展，位列第3。

2022年崛起的新閩系房企同樣不可小覷。

尤其是建發房產，今年累計拿地金額已達600億。在房企拿地排行榜上，建發成爲唯一躋身前5名的地方國企。

國貿地產排名提速也較快。今年前11個月國貿實現權益拿地金額170億元，排在百強榜第15位，比去年同期提升28位，比前年同期提升68位。象嶼地產拿地金額也同比增長35.44%至107億元，排名第26。

同爲地方國企的廣州越秀地產，2022年仍維持較高的拿地強度。截至11月，越秀地產以304億元的權益拿地金額躋身前10，超過萬科、龍湖等房企。

融資優勢明顯

與大舉逆勢拿地相同步的是，這些房企在銷售業績和融資、併購等方面也保有優勢，在2022年嚴峻的行業環境下，承受着較小的市場衝擊，韌性由此凸顯。

作爲廣州市屬國企的越秀地產，在今年行業下行期間仍展現出不錯的發展勢能。銷售業績排名從去年年底的第36位，前進至今年第16位。

自從去年加入千億陣營後，越秀地產今年前11個月的累計合同銷售金額再次突破千億，爲1029.4億元，同比增長約8%，併成爲千億房企中唯一一家正增長的房企。

其中，在大本營廣州的銷售額就突破600億，佔總銷售額的六成以上。而且佈局的其他城市，也多爲熱點一二線城市。

建發今年也實現了大幅增長，已取代旭輝，成爲閩系房企陣營的“新首席”。

克而瑞數據顯示，今年1-11月，建發超越金茂、旭輝、綠地等房企，以1448.6億元的成績位居銷售榜榜單第11名，去年同期爲第23名。

國貿地產今年以328億元排行第51位，較之去年同期提升21名，比前年同期提升42名。

建築系央企也不例外。如中建系地產公司的銷售額榜上有名，今年前10月，中建東孚實現243.3億元，中建信和實現182.2億元，僅兩家公司加起來就達425.5億元，進入前40名陣列。

中鐵建今年也有明顯提升，中指研究院數據顯示，今年1-11月實現銷售額1057.5億元，排第17名，較去年前進11名。中鐵同期則實現銷售額598億元，排名第29，較去年上升19名；中交以578億元排名第31，較去年上升23名。

除了銷售外，房地產具有金融屬性，融資能力較強的企業在市場更具競爭力。

在房企融資“三支箭”放出之前，也即今年的前10個多月，房地產融資持續低迷，累計融資降幅達到33.1%。疊加多家企業現金流惡化致美元債違約，加大了房企境外融資難度。

在此嚴峻情勢下，上述建發、中鐵、中鐵建等企業均能獲得多筆融資，成功發出債券。

如今涉房企融資的“三支箭”齊出，毫無疑問，這些有央國企背景、經營安全性相對較高的房企更能從中受益，融資渠道更加多元，明年房企格局分化或進一步加速。