轉自：北京商報

信託項目展期，投資者維權卻被怒懟。近日，一則信託項目經理“發飆”怒罵投資者的視頻流出，將興業信託推向了風口。究其原因是興業信託·築地D015（旭輝杭州新塘）集合資金信託計劃（以下簡稱“興業信託·築地D015”）項目出現了兌付問題，投資者維權所致。1月5日，北京商報記者從興業信託相關人士處獲悉，該項目已展期兩年，將於2024年11月20日前償還所有剩餘標的的股權回購價。不過，大多數投資者對此表示“難以認可”，分析人士認爲，興業信託給出的解決方案並非可選項，目前只能期待交易對手按照展期方案履約，做好後續投資者兌付工作。

4.5億項目擬展期兩年

“你們給我不講理試試看！”“旭輝欠你們的錢不是我欠你們的錢”“你們耽誤我的處置工作就拿不到錢”“我忍你們很久了”……近段時間，興業信託火了，起因是一則項目總經理怒懟投資者的視頻被廣爲流傳。

在視頻中，這位項目總經理反覆提到“旭輝欠錢”4個字眼，究其根本是因爲“興業信託·築地D015”項目出現了兌付危機。

根據投資者提供的推介材料，該項目的募集資金規模爲4.5億元，2021年4月發行，資金用途爲：對杭州昌禾商務信息諮詢有限公司（以下簡稱“SPV公司”）進行股權投資，SPV公司持有杭州昌安商務信息諮詢有限公司（以下簡稱“平臺公司”）股權，進而通過平臺公司持有杭州興塘置業有限公司股權並最終投資於浙江省杭州市蕭山區南秀路與新如路交匯處“濱旭府”項目。

該項目本該在2022年10月20日到期兌付，但興業信託未依約支付本金及信託收益，已構成違約。針對項目兌付處置情況，北京商報記者致電興業信託方面進行採訪，該公司相關人士對採訪電話進行轉接，但始終未有人接聽。

不過，北京商報記者另從興業信託客服人員處瞭解到，目前，該信託計劃已觸發對賭條款，且信託產品存續期已經滿18個月，興業信託已按照合同約定要求旭輝集團履行股權回購義務，並且已經發送過提前回購通知函，目前興業信託也在和旭輝集團協商退出方案。

“我司已經跟相關主體簽署了協議，展期期限爲兩年，也就是2022年底累計償還不少於3000萬元，2023年底累計償還不少於5000萬元，2024年11月20日前償還所有剩餘標的的股權回購價。”上述客服人員說道。

早已觸發對賭退出協議

“興業信託·築地D015”項目出現兌付危機早有徵兆。興業信託發佈的《興業信託·築地D015（旭輝杭州新塘）集合資金信託計劃2022年第三季度信託資金管理報告》內容顯示，彼時，該信託項目就已觸發對賭條款，興業信託作爲受託人於2022年8月17日向旭輝集團和杭州旭輝置業有限公司發送《提前回購通知函》，要求旭輝集團提前對標的股權進行回購。

興業信託表示，2022年9月29日該公司基於旭輝集團輿情再次向旭輝集團和杭州旭輝置業有限公司發送《提前回購通知函》，要求旭輝集團儘快對標的股權進行回購。

投資者提供的相關信息顯示，“興業信託·築地D015”對賭退出方式主要有A類和B類，如觸發A類對賭條件，興業信託有權要求杭州旭輝無條件收購信託計劃持有的SPV公司全部股權，杭州旭輝應無條件配合；如觸發B類對賭條件，杭州旭輝有權收購興業信託持有的SPV公司全部股權。

雖然早已觸發對賭退出協議，但時至今日，投資者依舊未得到明確答覆。而在投資者提供的視頻信息中，北京商報記者注意到，上述項目總經理表示，“該展期方式已被旭輝集團否定”。

“信託理財經理說應該一年時間就可以兌付，收益率在7.5%-8.15%之間，最低230萬元起投，目前，這個項目的兌付金額只有2000萬元，我們實在不認可展期方案。”一位投資者在接受北京商報記者採訪時說道。

金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者採訪時分析稱，房地產信託業務違約近年來屢見不鮮，旭輝集團作爲大型房地產公司近年來面臨大面積融資違約的情況，這其中有大環境的影響導致項目進度顯著放緩，回款也顯著不及預期，也有其自身沒有控制好融資槓桿的原因。興業信託這個項目就是其在普通貸款無法滿足日常資金需求的情況下，操作的特殊交易結構項目，通過SPV架構介入股權的模式進一步放大了融資槓桿，雖然可以加速項目進度，但是在市場環境變化較快的情況下也急劇擴大了風險。

存量風險項目亟待處置

近年來，受經濟下行壓力影響，部分實體企業經營困難的壓力傳導到信託行業，信託公司業務風險管理壓力加大，尤其以房地產信託業務較爲顯著，違約、展期成爲常態。來自用益信託研究院監測數據顯示，據公開信息不完全統計，截至2022年12月30日，房地產信託違約項目115個，涉及金額930.25億元。

在風險釋放的過程中，監管也對房地產信託業務的規範發展加強了指導。早在2019年7月，某地銀保監局就召集轄內部分信託公司董事長、總經理高層級“窗口指導”會議。明確表示，對於土地款融資業務，不得再新增。對於原已備案、已部分放款的，後續可能無法投放；對於已備案未投放的、新增未備案的一律不再給予備案和操作。在這之後，監管又設置了房企融資“三道紅線”，剔除預收款的資產負債率不得大於70%，要求淨負債率不得大於100%，現金短債比不得小於1倍，控制房地產行業的有息債務增長。

在一系列強監管之下，房地產信託業務佔比已保持在較低水平，來自中國信託業協會發布的數據顯示，截至2022年三季度末，投向房地產的資金信託規模爲1.28萬億元，同比下降0.67萬億元，降幅34.2%。

未來支持高週轉、高槓杆的房地產信託業務不會再大量出現，如何在嚴格落實資管產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求才是信託公司需要關注的重點。

用益信託研究院研究員喻智指出，房地產信託業務違約多發的主要原因仍是房地產市場不景氣、房企資金鍊緊張。2022年四季度，監管層對房地產行業的扶持刺激政策密集出臺，2023年房企的困境會有所緩解，項目風險得到一定程度的緩釋。但2023年房地產信託業務總體還是不太樂觀，因爲房地產市場信心需要時間恢復，存量房地產信託業務的風險項目也需要處置，預計2023年房地產信託業務主要仍在房企紓困、保交樓、風險處置等方面，在保障房租賃融資和REITs等創新業務存在一定的機會。

“房地產信託業務規模在2017年中央定調房住不炒之後已經在多重政策限制下不斷收縮。未來房地產信託業務還會繼續收縮一段時間，預計明年年中後房地產信託業務發展會趨穩，預計未來三年觸底後會進入穩定發展階段。”廖鶴凱進一步指出，目前，房地產類信託產品需要關注的潛在風險包括：交易標的所處區域、交易標的的交易對手的流動性情況和再融資的能力、項目本身再融資的可能、項目本身業態構成和回款週期。本輪風險出清後，未來地產公司集中度預計會大幅提升，市場預期改變“房住不炒”政策目標達成，房地產完成公用事業化，高回報率時代終結，房地產收益率將趨近於社會資本平均回報率水平。

北京商報記者 宋亦桐